觀點人物 | 何劍與中梁的谷底五年

觀點網 浙系房企「四小龍」的倖存者之一中梁控股，有了新的動靜。

2月6日，中梁控股宣佈執行董事變更事宜，由於何劍希望投入更多時間處理其他個人事務，決定辭任執行董事、聯席總裁及ESG委員會成員等職務，但繼續作為顧問參與處理公司事務。

同時，趙鵬已獲委任為中梁控股執行董事、聯席總裁及ESG委員會成員，自委任當日生效，任期為3年。

繼任者趙鵬與何劍的履歷相仿，晉升路徑也十分相似。

趙鵬於2015年加入中梁，從區域公司做起，歷任區域公司營銷高管、集團副總裁，也曾於2021年接棒何劍的北方大區總裁一職，現擔任集團浙中區域董事長。

如今，趙鵬踩着何劍的腳印，繼續負責集團的營銷工作，但薪酬待遇上比起何劍時期卻大打折扣。

公告顯示，趙鵬將獲得每年136萬元薪酬，而何劍2021年上任時薪酬為每年275萬元。

目前，中梁控股執行董事分別是楊劍（董事長）、陳紅亮（聯席總裁）、趙鵬（聯席總裁）、楊德業及胡輝；獨立非執行董事包括王開國、吳曉波、歐陽寶丰。

何劍五年

與中梁控股創始人楊劍的姓名只有一字之差，何劍也為公司做出了不少貢獻。

2015年12月，何劍進入中梁，擔任集團營銷客服中心營銷副總經理。在加入中前，曾於濱江、綠城及遠洋等地產集團擔任高管職位。

據瞭解，從事營銷管理崗位時，何劍參與建立中梁營銷管理體系邏輯「9大模塊」，這一動作直接推動集團銷售額翻倍，2015年至2016年，中梁銷售額分別為168億元和337億元。

2017年6月，何劍升任中梁北方區域公司董事長，在不到兩年時間里，率領北方區域公司獲取13個項目，累計貨值約120億元，累計實現銷售業績超95億元，並獲2018年集團區域公司綜合排名第一名。

2019年，何劍掌管中梁北方區域集團，管理半徑從江蘇、安徽，延伸到河南、河北、山西、天津，在當時中梁各區域集團中管轄範圍最大，區域內共有76個項目，近千億總貨值。次年，其正式升任區域總裁。

有了何劍這名得力干將，加之三四線城市恰逢其時的棚改政策，中梁高周轉打法發揮了極致作用。

從數據來看，銷售額從2016年的190億元，迅速飆升至2020年的1688億元，年複合增長率約72.65%。期間，還在2019年正式掛牌港交所。

但從同比看，當2017年達到峰值，取得約241.6%年度合約銷售金額同比增速之后，中梁這項指標不斷萎縮，同比增速分別約為56.4%、50.3%及10.7%。

究其原因，一方面是政策收緊導致紅利消失，另一方面則是打法過時，中梁由內到外都受到了不小衝擊。

隨着「三道紅線」新規出臺，中梁2020年末因資產負債率超標（79.9%）被劃爲「黃檔」，有息負債年增速被限制在10%以內，近乎被切斷融資現金流。

同時，全國棚改貨幣化退潮，市場購房需求鋭減，而中梁一直的奉行「456」模式（4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入）使其維持着較高的拿地強度，隨着去化端口被堵住，銷售增速便縮減到10.69%水平。

同期，銷售面積下降約9%至約1350萬平方米，銷售均價達到約1.25萬元/平方米，增幅達22%，這也是中梁轉向二線城市的結果之一。

但高價地也壓縮了中梁的利潤空間。2020年，中梁錄得21.0%毛利率，較上年同期下降2.3個百分點，為五年來首次毛利率下滑；歸母淨利潤約37.4億元，同比下降約2.4%，同樣為五年以來首次負增長。

低谷五年

2021年，何劍正式接任聯席總裁，這是他入職第五個年頭，也是中梁跌入低谷的開端。

當年6月，李和慄確認辭任執行董事、聯席總裁，原為北方大區總裁的何劍順勢上位。

接過重要職位的何劍，因為同樣是營銷出身，負責投資、產品開發、銷售及客户服務以及業務運營等工作。

這一年，中梁全年實現銷售金額1718億元，同比增長約1.8%，增速近乎停滯，且只完成全年銷售目標95%；合約銷售均價約1.2萬元/平方米，與2020年1.25萬元/平方米相比也有所下降。

盈利能力也進一步降低。2021年，中梁實現總收入761億元，同比增長15.4%；期內實現毛利130億元，毛利率由2020年的21%下滑至17%；歸母淨利潤27億元，同比減少27.8%。

「三道紅線」之后，中梁也不得不開始降槓桿，期內有息負債約402億元，同比下降26%。不過預收款后的資產負債率約為75.8%，淨負債率35.4%，現金短債比大於1，繼續處於「黃檔」。

然而，這並非最大一場劫，前述現金流危機與業績下滑還只是鋪墊。

2022年4月，面對即將到期的兩筆合計6.57億美元境外債，中梁控股正式公告，向持有人提出交換要約，希望將債務展期至2023年。

為促成展期，中梁控股提供了現金獎勵，並承諾將部分項目銷售現金流的50%優先用於歸還美元債，但交換要約未能獲得全部持有人同意。

同年7月，一筆9.5%優先票據到期，仍有1257.4萬美元本金及利息未能支付，構成公開債務違約。

后在11月，中梁控股宣佈暫停支付所有境外債務的本金和利息，彼時境外債務未償還本金總額約11.8億美元。

2023年2月，中梁控股發佈了境外債務整體解決方案，但未與債權人訂立正式協議。

時間來到4月14日，中梁控股合計4.24億美元的票據再次出現違約。或許正是這次違約，促成了境外債重組有了重大進展，於5月成功與債權人訂立了條款細則，涉及票據本息金額合計爲13.16億美元，展期3.5年。

歷時16個月，2024年3月，中梁控股宣佈境外債務重組所有條件已獲滿足，3月20日起正式生效。

彼時有市場人士指出，中梁控股外債並不多，境內債特別是一些表外負債當時遠沒有解決完畢，但境外債務重組成功也實實在在為其爭取了一定的喘息時間。

化解債務危機是一方面，重塑業績基本面也是必須完成的任務。

2024年，由於交付規模顯著減少，中梁控股全年收入減少40.4%至396.8億元。計入各項資產的減值虧損、投資物業估值的公平值虧損以及匯兌虧損，公司擁有人應占虧損約24.3億元，較上年虧損約42.5億元收窄。

期內完成交付約8萬套，累計合約銷售額約179.3億元，合約銷售均價約1.07萬元/平方米。此外，全年無收購任何土地，於報告期末土地儲備總建築面積約為2190萬平方米（含已售的建築面積）。

2025年全年，中梁交付套數進一步縮減至近3萬套，累計合約銷售金額約120.7億元，合約銷售均價約1.04萬元/平方米。

前不久，何劍曾公開表示，中梁控股「保交房」工作已進入最后階段，2026年將是收官之年，預計還有不到2萬套待交付，之后將不再有已售待交付的項目壓力。