卡姆登概述了Sunbelt擴張期間，2026年將出售15億至20億美元的加州資產，並將出售6.75美元的核心FFO中點

盈利電話洞察：卡姆登財產信託（CPD）2025年第四季度

董事長兼首席執行官理查德·坎波（Richard Campo）強調了多家族REIT行業的不確定性主題，但表示「我們在2025年表現強勁，超出了我們最初對核心FFO的指導每股0.13美元。坎波強調，新供應已經見頂，吸收水平處於二十年來最高水平之一，該公司正在營銷加州待售房產，以「擴大我們的Sunbelt足跡，簡化我們的運營平臺，並以淨資產價值的大幅折扣購買我們的股票」。」坎波斷言，「我們確信卡姆登擁有房地產投資信託基金中最強大的資產負債表之一。"

D.執行副主席基思·奧登（Keith Oden）報告稱，「2025年同房地產收入增長為76個基點，比我們最近指引的中點低1個基點。奧登詳細介紹了對2026年的預期，指出「2026年同房產收入指導範圍的中點為75個基點，與去年實現的基本相同」，大多數市場預計收入增長1%-2%，奧斯汀和丹佛面臨輕微收入下降。

總裁兼首席財務官Alexander Jessett解釋説：「在第四季度，我們以總計2.01億美元的價格出售了位於休斯頓和鳳凰城的三個社區，以8500萬美元收購了奧蘭多的一個社區，並穩定了卡姆登長草地農場。傑塞特表示，「我們最近開始營銷出售我們的11個加州運營社區」，假設年中結束，初步估值在15億至20億美元之間。他補充道，「大約60%的銷售收益將通過1031個交易所再投資到我們現有的高需求、高增長的Sunbelt市場..其余的.模型價格為6.5億美元，將用於股票回購。傑塞特指出，「與計劃資產出售相關的6.5億美元股票回購中，我們已經完成了近4億美元。"

該公司預計2026年每股核心FFO在6.60美元至6.90美元之間，中間價為6.75美元，較2025年業績每股下降0.13美元。傑塞特將這一下降歸因於費用和資產管理收入下降、一般管理費用增加以及同店淨營業收入下降。

奧登表示：「2024年，我們投資組合的完工量佔庫存的比例達到近4%的峰值，預計今年將低於2%，2027年將接近1.5%。「該公司預計」今年我們投資組合的市場租金將增長約2%，其中大部分增長發生在下半年。"

該公司假設與加州資產出售和重新部署相關的「這項戰略交易在2026年不會增加或稀釋」。

傑塞特報告稱，「第四季度運營核心資金為1.931億美元，即每股1.73美元，比上一季度指引的中點高出0.03美元，這完全是由第三方建築業務的費用和資產管理收入增加推動的。"

2026年同店收入增長指引中點為75個基點，與2025年持平，預計費用增長為3%，而2025年為1.7%。

加州的2026年業績仍將「收入增長約25個基點，NOI增長約40個基點」。"

尼古拉斯·約瑟夫，花旗集團：被問及為什麼現在是加州出售的合適時機。坎波迴應道：「我們認為陽光地帶的增長故事將有一個轉折點，我們希望走在這一點之前，而不是落后。「坎波補充説，加州仍然是一個充滿活力的交易市場，此次出售允許以較低的上限利率重新部署和股票回購。

詹姆斯·費爾德曼，富國銀行：詢問租金趨勢和市場擔憂。管理層表示：「我們絕對看到了一些面臨更大挑戰的市場的萌芽..我們感覺自己狀態很好。"

Jana Galan，美國銀行：尋求澄清1031收購和回購的時間。管理層表示，「加州年中關閉.夏季將進行11億美元的重新部署..一旦我們完成回購，就儘早分享回購。"

Steve Sakwa，Evercore：被問及開發回報和成本。傑塞特説：「成本正在下降..成本降低5%至8%」，但進展仍然「難以鉛筆」。"

Ami Probandt，瑞銀：被問及重新部署資本的信心。傑塞特回答說：「我認為我們不會出現重新部署這筆資本的問題..如果我們無法重新部署這筆資本，那麼我們可能不得不進行某種類型的特別股息。"

其他問題涵蓋加州投資組合的影響、丹佛的監管環境、城市與郊區資產表現以及法律和政治宣傳成本。

分析師要求明確資產出售、重新部署和租金增長拐點的時機和執行，表達了謹慎的樂觀態度，但探討了下行風險和執行挑戰。

管理層在事先準備好的講話中語氣自信，使用了「我們確信」等短語，並將公司的資產負債表和團隊描述為行業領先。在問答中，管理層對戰略表示歡迎，但承認存在不確定性，反覆提到市場波動，並強調準備好了市場支點。

與上一季度相比，管理層對Sunbelt的增長和加州出售的戰略理由表現出更加自信，而分析師的問題更多地轉向計劃投資組合轉型和資本配置的機制和風險。

上一季度的電話會議重點關注入住管理、適度的收入前景以及公私市場之間強烈的脱節，以及增量股票回購和更加謹慎的發展方針。

本季度推出了計劃中的加州資產出售（價值15億至20億美元）、更大規模的股票回購計劃，以及更明顯的戰略轉向Sunbelt市場。

管理層對吸收新供應和執行資本重新部署的信心更加明顯，而分析師則從有關需求和供應的問題轉向有關時機、執行和監管阻力的詳細問題。

管理層強調了監管變化的風險，特別提到了科羅拉多州的「眾議院法案25-1090」，該法案影響公用事業重新計費，預計將使同店NOI減少19個基點。

加州資產出售的時間和定價、新供應的市場吸收以及全面執行1031交易所的能力仍然存在不確定性。管理層指出，如果再投資不可行，可能需要特別股息。

法律費用被描述為「成為一個相當大的數字」，預計這些費用將在訴訟后正常化。

卡姆登以強勁的經營業績結束了2025年，戰略計劃以15億至20億美元的價格剝離其加州投資組合，並專注於擴大其Sunbelt業務，同時執行大量股票回購。2026年的指引預計核心FFO中點為每股6.75美元，同一房產收入穩定增長，未來費用壓力。管理層對居民的韌性、資產負債表的實力以及核心增長市場的機會仍然充滿信心，同時承認短期的不確定性和監管風險，因為他們正在努力優化資本部署和市場好轉的頭寸。

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