弘陽服務終止車位代理協議 關聯方5億元欠款待解

（來源：中國房地產網）

中房報記者 梁笑梅 北京報道

2月4日晚間，弘陽服務集團有限公司（以下簡稱「弘陽服務」）發佈公告稱，經綜合業務規劃及商業考量，兩家公司相互同意終止新簽署的車位銷售及租賃代理服務框架協議。終止后，弘陽服務將不再代理銷售弘陽地產的車位。

值得關注的是，公告披露弘陽地產尚欠弘陽服務約5.02億元，包括約2.03億元的物業管理服務費和約2.99億元的車位保證金余額。

關於終止原因，弘陽服務明確提到了「實際營運及所需批覆的複雜程度」。為何終止此次合作的具體原因，2月6日，中國房地產報記者致電弘陽服務方面，截至發稿，未得到回覆。

一項資金佔用型合作

弘陽服務與弘陽地產的車位代理合作始於更早時間，但雙方在2025年12月8日續簽了新的《新車位銷售及租賃代理服務框架協議》。根據協議安排，弘陽服務需要為代理銷售的車位支付可退還保證金，這筆資金需要留存於合作相關賬户，不能用於公司日常運營。

這本質上是一項「資金佔用型」業務——物業公司需要先行墊付大額資金，才能獲得車位的銷售權，然后通過銷售佣金獲得回報。

事實上，數據卻揭示了這項合作的尷尬現實。從2023年至2025年10月，弘陽服務從這項合作中獲得的代理費呈現逐年下滑趨勢：分別為334萬元、213.6萬元以及178萬元。與此同時，期末可退還保證金的每日最高余額卻分別高達2.82億元、2.88億元及2.997億元。

這意味着，弘陽服務長期被佔用了近3億元的資金，而年收益卻不足400萬元，資金使用效率極低。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉認為，「終止合作的重要原因可能在於歷史佣金及物業管理費等內部款項未能及時結算。」

多重因素下的合作終止

實際上，新協議簽署僅58天便宣告終止，已經說明了雙方合作的基礎並不穩固。公告中明確提到的「實際營運及所需批覆的複雜程度」成為終止原因之一，這揭示了在具體操作層面存在的障礙。

市場環境的急劇變化是合作難以維繫的外在因素。張宏偉表示，「車位在當前市場環境下銷售困難，尤其是弘陽地產項目多分佈於三四線或二線非核心區域，車位去化壓力較大。」

房地產行業的整體下行也直接影響了兩家公司的經營狀況。數據顯示，弘陽地產2025年累計合約銷售金額為43.3億元，較2024年全年88.2億元同比下降51%；累計銷售面積也同比下降50%。銷售規模的急劇萎縮，意味着需要代理銷售的車位數量也相應減少。

此外，弘陽服務自身也有隔離關聯方風險的動機。2025年中報顯示，其上半年股東應占溢利同比下滑33.2%至2440萬元，主要受到計提應收關聯公司款項減值準備的影響。主動終止資金佔用型業務，避免關聯方資金佔用進一步擴大，本質上是對關聯方付款能力弱化風險的提前規避。

債務危機與回款難題

終止合作雖然可以減少未來損失，但已經形成的5.02億元欠款回收之路異常艱難，尤其是弘陽地產目前面臨的嚴重債務危機。

資料顯示，2022年7月，弘陽地產因未能按時支付3.5億美元債利息構成首次違約，債務危機延續至今。2024年2月被債權人提呈清盤呈請，去年12月末，又將境外債重組期限延長到了2026年底。

據財務數據，截至2025年中期，弘陽地產負債合計達495.10億元，其中流動負債433.11億元，短期償債壓力巨大；負債率已高達91.2%，接近「資不抵債」的境況。

在這種情形下，弘陽服務計劃通過協商付款、資產抵償推進回款，但這兩種方式都面臨巨大挑戰。

現金償還的可能性微乎其微，因為弘陽地產自身流動性已極度緊張。而資產抵償則存在估值公允性和資產流動性的雙重風險。張宏偉指出，該公司資金鍊早已斷裂，遺留的車位、商鋪等「滯重」產品本就難以去化。

弘陽服務終止車位代理，希望從「高資金佔用+高運營成本+低收益回報」的業務中解脫出來，但賬款回收方面卻不容樂觀。

在同策研究院聯席院長、首席研究員宋紅衞看來：「這說明了當前物業及關聯開發企業關係變得脆弱，業務發展呈現割裂趨勢。」

他認為，從本次業務操作來看，物業公司主要還是從風險控制角度來考慮。一般車位銷售和租賃代理都有較高的保證金，車位銷售的難度越來越大，代理費也有下降趨勢，弘陽地產還有較大額度的保證金未退還，一旦車位銷售不理想，可能面臨保證金和代理費用雙重風險。

對於弘陽服務而言，終止合作是風險控制舉措，但如何收回5.02億元欠款，仍是一個棘手難題。弘陽服務在公告中表示，公司將持續覈對資金計劃並積極商討還款安排。但在市場調整背景下，款項足額收回仍存較大不確定性。