回爐地塊的新生 龍智造簽約代建青島2025年總價地王

觀點網 2026年2月5日，一則代建簽約消息將青島李滄區東李板塊的存量資產處置進程推向前臺。

當日，龍湖旗下智慧營造品牌「龍湖龍智造」宣佈與青島海創置業正式簽署協議，將為海創於2025年12月2日競得的李滄區惠水路3宗城鎮住宅用地提供全過程開發管理服務。

據出讓文件顯示，該組地塊總佔地面積15.8萬平方米，規劃總建築面積18.96萬平方米，成交總價20.19億元，樓面地價分佈於10520元/平方米至10940元/平方米之間。

從總價維度來看，這組地塊是當之無愧的2025年青島土地市場「總價地王」。此前，2025年青島市場的總價紀錄保持者是嶗山區王家村17號地塊，成交總價為9.89億。兩相對比，此次成交將年度總價門檻拉昇了逾一倍。

五年變遷

值得注意的是，這3宗地塊去年並非首次出現在土地市場。

回溯至2020年7月，海創以21億元總價首次摘得該組地塊，成交樓面地價為10000元/平方米，總規劃建面為20.98萬平方米。

據2020年的規劃文件，該地塊原為商住混合用地。其中，商業佔比達49%，住宅佔比45%，另有6%為產權型人才公寓。

然而，在拿地后的五年時間里，項目並未啟動建設。

青島市自然資源和規劃局指出，彼時受疫情與市場環境變化影響，企業承受開發資金不足、地塊抵押、商業體量大難以去化等多重壓力，導致項目長期閒置，陷入停滯局面。

轉折點出現在2025年5月，青島市自然資源和規劃局發佈惠水路地塊控規調整公示。

文件明確，三宗地塊用地性質由商住混合用地調整為二類居住用地，剔除近50%的商業體量，將地塊轉變為純住宅用途。

與此同時，三宗地塊的容積率分別由原先的1.3下調至1.11、1.22和1.25。這一指標的變更，使得LC0303-17地塊的建築密度被限制在40%，其余兩宗地塊限制在30%。

資產屬性調整后，2025年12月2日，海創作為青島本土國企，在2025年12月以底價再次競得該組地塊，並最終在兩個月后引入龍湖龍智造進行代建開發。

這也使得該組地塊成為青島市內三區首個通過「解除合同-交回土地-規劃調整-重新出讓」模式成功盤活的存量房地產用地項目。

然而根據掛牌公告，地塊開發仍設有門檻。競得人需無償建設包括社區衞生服務站、托育所、農貿市場在內的10余處公共服務設施，建成后無償移交李滄區政府。

具體來看，LC0302-33地塊需配建地上建築面積不少於2000平方米的社區農貿市場、1000平方米的社區服務站及1000平方米的托育所；LC0303-17地塊則需建設建築面積不少於1300平方米的托育所及400平方米的文化活動站。

此外，三宗地塊均需按350平方米/千人的標準配建「鄰里坊」。這意味着，在近19萬平方米的總建面中，開發商需承擔一定比例的非銷售型公建成本。

環顧周邊，同屬於東李片區的融海啟城項目，於1月底推出15套工抵房，單價最低至1.6萬元/平方米。與此同時，主打改善的金茂璞逸世園項目規劃建設4棟別墅與7棟洋房，洋房面積段為170-270平方米，開盤首月簽約金額突破2億元。

對比地塊指標，此次龍湖龍智造代建的惠水路地塊容積率為1.11至1.25，低於金茂璞逸世園及周邊多數在售項目。

儘管如此，競爭依然存在。公開資料顯示，豐昊置業持有的鄭莊56號地塊（容積率2.4）已出規劃方案；而萬科操盤的森林公園組團通過控規調整出10萬平方米宅地，預計年內上市。

龍智造入局

對於龍湖而言，此次簽約是其旗下智慧營造品牌--龍湖龍智造在青島主城區的一次關鍵落子。

歷史資料顯示，龍湖自2009年便進入青島市場。

彼時，龍湖位於城陽區的首個項目灩瀾海岸，作為高端別墅及精裝公寓項目，在2010年開盤當日即成交378套，成交率達95%，開盤成交金額13.3億元，刷新了當時青島樓市單盤銷售記錄。

此后十余年，龍湖在青島相繼開發了錦璘原著、春江酈城等多個項目。

16年后，2026年的龍湖選擇以服務商的身份迴歸青島主城核心。

據悉，龍湖龍智造是龍湖集團於2022年正式發佈的智慧營造品牌，集成龍湖30余年的全業態開發經驗及數字科技能力，定位為「智慧營造領航者」，其業務模式涵蓋了從研策、設計、建造到營銷、運營的全生命周期服務。

財報數據顯示，龍湖龍智造在2024年實現營收12.1億元，累計代建面積超過3300萬平方米，累計獲取代建項目超過210個。

進入2025年，其代建規模進一步擴張。據龍湖公開數據，2025年全年，龍湖龍智造新增代建建築面積1387萬平方米，代建銷售額達到206.2億元。

成立三年以來，龍湖龍智造已累計獲取代建類項目270余個，總建築面積超3800萬平方米。

簽約青島海創以前，龍湖龍智造2025年在全國範圍內頻繁落子，近期已接連中標廣州白雲龍歸地塊、成都金牛區金泉街道、無錫市堰橋社區的代建項目。

具體至青島惠水路項目，儘管此前龍湖在青島已有多個開發項目，但在公開土地市場上，以「龍智造」品牌承接近19萬平方米總建面的體量，且涉及複雜公建配套的主城核心區代建項目，尚屬近年來首次亮相。