Four Corners Property Trust有兩種信用評級-他們不同意

我開始將Four Corners Property Trust（紐約證券交易所代碼：FGPT）作為更廣泛淨租賃比較的一部分-繪製每個名稱相對於BBB懸崖的位置。房地產收入為A-，NNN REIT為BBB+，博彩和休閒地產為BBB-。標準練習。

當我打開FCPT時，畫面以一種我沒有預料到的方式分裂。

惠譽評級FCPT在BBB，穩定的前景，確認2025年8月26日.比垃圾高出兩個等級。

穆迪將其評級為Baa 3，這直接相當於惠譽/標準普爾評級的BBB-。比垃圾高出一個檔次。投資級別的最低級別。

因此，根據您詢問的機構，FCPD要麼是舒適的投資級，要麼處於邊緣。我認為大多數股息投資者並不會同時考慮這兩種評級。我認為他們之間的差距比任何一個數字都更重要。

分裂背后的數字

2025年第三季度AFFO每股為0.45美元，過去12個月為1.77美元。季度股息為0.3665美元，年化即1.466美元。這使得AFFO的支付率約為82.8%。它涵蓋了股息。但與大約68- 70%的NNN或60年代以下的Essential Properties相比，緩衝比收益率本身所表明的要薄。令我驚訝的是，FCPD的收入和支出之間實際上幾乎沒有空間。資料來源：FCPD 2025年第三季度收益發布（2025年10月28日）; 2025年第四季度股息聲明（2025年11月10日）。

淨債務與調整后EBITDA之比：4.7x -或5.3x。包括截至2025年9月30日的未結算遠期股權，槓桿屏幕為4.7倍。如果沒有這些定居點，它是5.3倍。管理層一直在考慮去槓桿化--這接近公司最低水平--而且97%的債務是固定利率的。該投資組合涵蓋48個州的1，273處房產，入住率為99.5%。資料來源：FCPD 2025年第三季度收益發布（2025年10月28日）。

但問題是

4.7x和5.3x之間的差距完全取決於這些遠期股權結算是否實際關閉。如果市場狀況發生變化並且FCPD撤回發行，則描述資產負債表的數字將較高。我希望在將4.7x作為基線之前看到利差縮小。

債務到期狀況

2025年1月，FCPD將其信貸安排重組至9.4億美元--一把3.5億美元的左輪手槍和一筆新的2.25億美元定期貸款，兩筆貸款均於2029年2月到期，並提供一年期延期選擇。2025年11月到期的1.5億美元定期貸款已償還。該公司還持有6.25億美元期限錯開的無擔保固定利率票據。我要注意的一件事是：儘管該公司從貸方獲得了一年期延期選擇權，但仍有1億美元的定期貸款將於2026年11月到期。據我所知，這是可以管理的。但這是日曆上最近的一堵牆。資料來源：第四次修訂后的信貸協議（2025年1月31日）; 2024年第四季度收益發布（2025年2月12日）。

什麼可以改變這一點

我會看的三件事。

穆迪的前景轉為負面。目前這兩個機構都表現出穩定的前景。但前景為負面的Baa 3將使FCPD距離失去投資級地位僅一步。即使惠譽仍在BBB，篩選最低評級的機構買家也會注意到--這改變了資本成本數學。

AFFO支出徘徊在85%以上。82.8%有緩衝，但不多。餐飲業幾個季度疲軟或收購驅動的增長放緩可能會將其推入股息看起來不太舒服的範圍。我可能對學位有錯，但差距感覺很窄。

遠期股權結算陷入停滯。FCPD當前的槓桿狀況部分取決於將這些遠期銷售轉化為實際資本。如果股價在和解前下跌，該公司要麼以更糟糕的條件進行稀釋，要麼更接近5.3倍的現實。這不是一場危機，而是一種值得追蹤的依賴。

我接下來要看什麼

FCPD在2026年2月11日收盤后報告2025年第四季度財報，並於美國東部時間2月12日中午12：00召開電話會議。我要檢查的第一個數字不是收入或收購量，而是AFFO支付率是否保持穩定或開始攀升。資料來源：FCPD 2025年第四季度盈利公告（2026年1月8日）。

在運營方面，投資組合強勁。48個州的1，273處房產的入住率為99.5%。根據管理層的第三季度電話會議，租户EBITTAR覆蓋率為5.1倍，是淨租賃行業中最高的。達頓傳統，從分拆時94%的休閒餐飲集中度下降到今天的約42%--這一切都是毫無疑問的。資料來源：FCPD 2025年第三季度收益發布; 2025年第二季度投資者簡報（達登集中度數據）。

我關注的範圍更窄。FCPT的兩家評級機構之一已經將該公司置於投資級別的最低水平。惠譽看到了兩個缺口的緩衝。穆迪沒有看到。對於試圖衡量與懸崖的距離的股息投資者來説，您錨定的評級將完全改變答案。

這些數字講述了一個故事。無論它改變了什麼--那部分都是你的。

披露：本文僅供參考，不構成投資建議。撰寫本文時，作者在FCPD中沒有擔任任何職位。

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