【銀河地產胡孝宇】公司深度丨華潤置地 ：匠心潤物已而立，城市置業有新聲

【報告導讀】

1. 3+1業務模式有機聯動。

2. 經營性不動產構建增長曲線。

3. 開發銷售鞏固頭部地位。

4. 大資管平臺搭建完成。

核心觀點

3+1業務模式有機聯動：華潤置地1994年成立，是我國綜合實力領先的城市投資開發運營商，是世界500強企業華潤集團旗下核心業務單元之一。公司形成開發銷售、經營性不動產與資管、輕資產管理三大主營業務與生態圈業務聯動的「3+1」業務模式。2025年H1，公司營收949億元，核心歸母淨利潤100億元；2024年營收2788億元，核心歸母淨利潤254億元，派息比例37%。

經營性不動產構建增長曲線：1）購物中心：截至2025年H1末公司在營94座購物中心，注重核心城市和經濟發達區域的覆蓋，實現兼顧規模和質量的優質增長。2025年H1，公司購物中心實現收入104億元。2）寫字樓和酒店： 2020年~2025年H1末在管規模的CAGR分別為3.01%、5.11%，寫字樓業態出租率和租金維持較高水平、酒店業態通過提供差異化的產品和服務實現較高的入住率和穩定的平均單價。

開發銷售鞏固頭部地位：2025年公司銷售金額2336億元，在行業內權益銷售口徑排名前3。公司聚焦頭部核心區域和高能級城市，截至2025年H1末公司開發銷售土儲4119萬方，合理把握投資節奏，優質貨源充足，穿越周期。 

大資管平臺搭建完成：公司積極向資管業務轉型。2022年起公司即成功發行公募REIT，「投融建管退」搭建完成。針對非自持資產，公司依託輕資產管理業務平臺管理購物中心、寫字樓等多個業態的資產。

投資建議

公司是我國商業地產和開發銷售龍頭企業，憑藉優秀的運營和資產管理能力實現商業地產規模擴張和業績增長，穩健經營開發業務穿越周期，並積極構建多元業態的大資管平臺。

風險提示

宏觀經濟不及預期的風險；政策推動和實施不及預期的風險；房價大幅波動的風險；房屋銷售和竣工不及預期的風險；零售消費不及預期的風險；匯率大幅波動的風險；海外利率大幅波動的風險。

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本文摘自：中國銀河證券2026年2月5日發佈的研究報告《【銀河地產】匠心潤物已而立，城市置業有新聲_華潤置地首次覆蓋》

分析師：胡孝宇

評級體系：

評級標準為報告發布日后的6到12個月行業指數（或公司股價）相對市場表現，其中：A股市場以滬深300指數為基準，新三板市場以三板成指（針對協議轉讓標的）或三板做市指數（針對做市轉讓標的）為基準，北交所市場以北證50指數為基準，香港市場以恆生指數為基準。

行業評級

推薦：相對基準指數漲幅10%以上。

中性：相對基準指數漲幅在-5%～10%之間。

迴避：相對基準指數跌幅5%以上。

公司評級

推薦：相對基準指數漲幅20%以上。

謹慎推薦：相對基準指數漲幅在5%～20%之間。

中性：相對基準指數漲幅在-5%～5%之間。

迴避：相對基準指數跌幅5%以上。

法律申明：

本公眾訂閲號為中國銀河證券股份有限公司（以下簡稱「銀河證券」）研究院依法設立、運營的研究官方訂閲號（「中國銀河證券研究」「中國銀河宏觀」「中國銀河策略」「中國銀河固收」「中國銀河科技」「中國銀河先進製造」「中國銀河消費」「中國銀河能源周期」「中國銀河證券新發展研究院」）。其他機構或個人在微信平臺以中國銀河證券股份有限公司研究院名義註冊的，或含有「銀河研究」，或含有與銀河研究品牌名稱等相關信息的其他訂閲號均不是銀河研究官方訂閲號。

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