傳頂級PE有意收購恆大物業

文：韋亞軍

攝影：Bob

不是部分股權，而是超51%的控股權。

中國恆大集團清盤案迎來關鍵進展。

近日，據多家媒體報道，太盟投資集團（PAG）與廣東省旅遊控股集團有限公司（簡稱"廣東旅控"）均已與中國恆大清盤人正式接洽，就收購恆大物業集團有限公司相關股權表達明確意向。

值得關注的是，此次交易涉及的是中國恆大持有的51.016%控股權，而非部分股權。這意味着潛在買方一旦成功收購，將獲得對恆大物業的實際控制權。

不是部分股權

而是超51%的控股權

恆大物業的股權出售計劃始於2025年9月。

當月10日，恆大物業發佈公告稱，收到控股股東中國恆大集團及CEG Holdings的共同及個別清盤人發出的接洽函。

清盤人明確表示，一直在尋求機會出售中國恆大及CEG Holdings所持的恆大物業51.016%股權。

根據公告披露的時間線，清盤人已與部分有意向方簽署保密協議並收到非約束性要約，原計劃在2025年11月前后邀請篩選后的意向方提交最終建議。

2026年1月13日，恆大物業最新公告顯示，清盤人已邀請選定的投標人對公司進行進一步盡職調查，並要求其在1月底前提交更新后的要約方案。

這一時間節點的設定顯示出清盤人推進交易的緊迫性。中國恆大自2024年1月29日被香港高等法院頒令清盤以來，清盤人安邁顧問有限公司的Edward Simon Middleton及黃詠詩一直在尋求資產變現以償還債權人。

恆大物業作為中國恆大旗下最具價值的資產之一，其股權出售被視為清盤程序中的關鍵一環。

截至2026年2月5日收盤，恆大物業總市值約為122.16億港元。這一市值較其最高峰時期的2064.71億港元已下滑超過90%，市場態度相對審慎。

潛在買家解析

太盟投資vs廣東旅控

太盟投資集團（PAG）是此次競購中最受關注的買方。這家成立於2002年的私募股權投資機構，目前管理超過550億美元資產，業務涵蓋私募股權、不動產和信貸及市場三大板塊，有「亞洲小黑石」之稱。

在此之前，太盟最引人注目的案例當屬對萬達商管的多輪投資。2021年，珠海萬達商管謀求港股上市之際，太盟聯合21家投資方合計投入約468億港元。2023年底，當萬達面臨對賭回購壓力時，太盟再次聯手多家機構注資600億元成立大連新達盟，獲得萬達商管60%股權。2024年至2025年間，太盟繼續為萬達提供支持，聯合新投資方以約500億元收購48座萬達廣場100%股權。

對於恆大物業，太盟的潛在介入邏輯可能在於：儘管公司受母公司拖累，但其擁有的近6億平方米管理面積仍能產生穩定現金流。物業行業的輕資產特性、持續的物業費收入，以及未來可能的業務重組空間，均符合太盟對"困境資產"的投資偏好。

與太盟形成競爭的另一潛在買方是廣東省旅遊控股集團有限公司。這家成立於2014年的省屬國企，註冊資本17億元，由廣東省人民政府國有資產監督管理委員會和廣東省財政廳共同持股。

截至2024年12月31日，廣東旅控總資產達141億元，淨資產59億元，2024年營業收入41.96億元，淨利潤2.38億元，現有員工超6000人，年服務人次超過1000萬。

作為廣東省唯一的以旅遊為主業的省屬企業，廣東旅控是中國規模最大的綜合性旅遊集團之一，業務涵蓋酒店投資及運營、旅行社及關聯業務、商業物業及樂園、規劃設計、景點景區、文旅傳媒六大板塊。而恆大物業管理的項目涵蓋住宅、商業、寫字樓等多種業態，與廣東旅控的"商業物業及樂園"板塊存在協同空間。

作為地方國資，廣東旅控的收購還可能承擔一定的社會責任，即在收購后穩定恆大物業的龐大員工隊伍（恆大物業未披露具體員工數，但行業慣例下，5.79億平方米在管面積通常對應數萬名員工），保障數百萬業主的服務連續性。

很顯然，太盟與廣東旅控的競購，代表了兩種截然不同的投資邏輯。

恆大核心資產之一

有待價值重估

公開資料顯示，恆大物業成立於1997年，2020年12月2日在香港聯交所上市，是中國恆大集團旗下專注於物業管理的子公司。

儘管受母公司債務危機波及，恆大物業仍保持了相對獨立的運營能力和持續的現金流生成能力。

根據2024年報，恆大物業實現營業收入約127.57億元，同比增長約2.2%；公司擁有人應占溢利約10.21億元，同比減少33.75%。毛利率約為19.2%，同比下降約5.7個百分點；淨利率約為8.1%，同比下降約4.4個百分點。

截至2024年底，恆大物業總合約面積約7.99億平方米，在管面積約5.79億平方米。2024年內，公司累計新簽約第三方面積超4700萬平方米，同比增長超100%，合同年飽和收入超10億元。

這表明，儘管面臨母公司危機，恆大物業的市場拓展能力並未完全喪失，第三方項目佔比持續提升。

從收入結構看，物業管理服務收入約106.89億元，同比增長約3.6%，佔總收入的83.8%；社區生活服務收入約9.11億元，同比增長約12.6%；資產管理服務收入約7.77億元，同比增長約4.9%。社區生活服務的快速增長，顯示出公司在多元化收入方面的努力。

在估值問題上，目前恆大物業主要面臨兩大壓力：一是母公司信用風險的外溢效應，二是134億元存款事件對公司治理形象的損害。儘管如此，其5.79億平方米的在管面積仍位居行業前列，且第三方項目拓展的加速顯示出一定的市場化能力。

對於太盟或廣東旅控而言，收購后的首要任務將是徹底切斷恆大物業與中國恆大的關聯風險，重建市場信心，並通過數字化改造、服務升級等手段提升運營效率。若能成功實現業務"去恆大化"，恆大物業的內在價值有望得到重估。