收25萬預繳費后蒸發，東原仁知服務子公司陷「跑路」傳聞

文/樂居財經 徐酒眠

攥着三張不同物業公司的催繳單，璟閲新寓小區業主困惑不已。過去的十二個月里，小區經歷了三任「管家」，卻沒一個能真正解決問題。

春節將至，位於南京市棲霞區龍潭街道的璟閲新寓小區，近200户業主卻正陷入一場物業費催繳的循環與維權困境中。

他們向原物業公司澄方物業預交了費用后，卻遭遇物業「卷錢跑路」。

更荒誕的接力賽也隨即開始：倉促引進的新物業公司，因收不上費而難以為繼，輪番上門向業主催繳費用，導致部分業主一年內被催繳三次，而遺留的電梯超檢等安全隱患，卻成了無人認領的「孤兒問題」。

一張預繳費收據，將璟閲新寓小區業主們拉進「被催繳-無服務」的循環噩夢。

而另一個更值得玩味的事實是：這家「跑路」的澄方物業，並非無名小卒，它的全資控股方，是港股上市物企——東原仁知服務（02352.HK）。

「消失」的物業公司

璟閲新寓小區2019年交付，2020年上海澄方物業服務有限公司（簡稱「澄方物業」）正式進駐小區提供服務。

轉折發生在2024年底，澄方物業推出「預繳物業費可享折扣」活動，不少業主爲了省錢，紛紛提前繳納了一至三年的物業費。

但在成功收取173户業主共計約25萬元的預交費用僅僅半年后，2025年7月1日，小區業主驚訝地發現物業人員全部撤離，小區陷入無人管理狀態。

雖然龍潭街道緊急聯繫住建部門，住建部門也責令澄方物業履行告知和交接義務，2025年7月2日，澄方物業回到了璟閲新寓小區，並出具了一份撤場公告，稱到了7月底他們就撤走。

隨后，璟閲新寓小區物管會緊急找來江蘇萬國物業管理公司，但后者只做了3個月也匆匆離場了；2025年11月10日，物管會又找到了現任物業公司——南京蓬程物業管理有限公司（簡稱「蓬程物業」）接手。

但澄方物業撤場之時，不僅未移交預收費用，連小區的資料、公共設施設備等也沒有完成正式交接。

當地龍潭街道相關工作人員説，經他們前期統計，澄方物業在服務期間，共收取了173户業主的預交費用。這些費用主要包括三部分：物業費、停車管理費，以及部分業主用延迟拿到的地產賠付金抵扣的物業費，總金額約25萬元。其中不乏有業主一次性預交了三年的物業費。

成立於2015年5月13日，澄方物業註冊地位於上海，

公開資料顯示，這家「跑路」的上海澄方物業服務有限公司成立於2015年5月13日，註冊地位於上海。更為關鍵信息點是，它其實是東原仁知城市運營服務集團股份有限公司的全資控股子公司。

澄方物業「捲款跑路」事件，經由南京新聞綜合廣播官媒報道之后輿論持續發酵，但截至目前無論是澄方物業還是母公司東原仁知服務，均尚未對此公開回應。

羅韶穎的考題

澄方物業「消失」背后是否還另有隱情，尚不得知。

但東原仁知服務浮出，從某個角度來看，也意味着澄方物業「捲款跑路」事件已不再是簡單的企業違規經營，而直接關聯到一家上市物業公司的治理與責任問題。

「璟閲新寓」是該小區的政府備案覈準的名稱，其推廣名為「中駿東原·璟閲」。

進一步資料顯示，該樓盤開發商為南京駿原房地產開發有限公司，成立於2018年，由瑞奇國際有限公司和南京泰裕置業有限公司分別直接持股50%，而后者的實控人最終指向東原仁知服務老闆羅韶宇。

聚焦東原仁知服務，去年11月，羅韶宇的親妹妹羅韶穎從非執行董事調任執行董事，從戰略監督者轉型為戰略執行者，深度介入東原仁知服務的日常運營與管理決策。

在人事變動公告中，東原仁知服務明確表示，該調任令是基於「公司之戰略發展及營運管理需要」，以及對羅韶穎「參與度有所提升」的考量。

因應收款減值，東原仁知服務在2024年經歷了一輪刮骨療傷，期內實現營收15.30億元，與上年同期基本持平。同期錄得毛利約2.08億元，同比減少2.3%，毛利率為13.6%；而淨利潤虧損約6164.3萬元，上一年同期盈利343.4萬元。

2025年上半年，虧損沒有延續，但盈利能力持續減弱。

數據顯示，截至2025年6月30日，東原仁知服務實現營收7.937億元，同比增長3.1%；期內錄得利潤約2880萬元，同比提升14.2%。然而，毛利同比下降12.7%，毛利率降至13.8%，創近五年新低。

分業務來看，報告期內物業城市服務板塊收益增長8.8%至5.03億元，毛利率由去年同期的16.8%滑落至12.3%，同比減少4.5個百分點。東原仁知服務解釋稱，主要受經營規模擴張帶來的成本上升，以及行業競爭加劇導致高毛利業務減少的影響。

美好生活服務板塊錄得1.0%的小幅增長至1.17億元，但涉外、科技、醫療等綜合服務板塊收益下降9.5%至1.74億元。

「羅韶穎的調任有助於提升運營敏捷性，從幕后到前臺，可以繞過宂長的決策鏈條，加速資源調配。」從非執行董事調任為執行董事，羅韶穎角色轉變被業內普遍視為「臨危受命」。

璟閲新寓小區的問題，最終將如何解決？這不僅關係到東原仁知服務的市場口碑，或也是外界對這位物管「鐵娘子」的一次審視。

行業監管之困

回到璟閲新寓小區，電梯超檢、垃圾堆積、一年被催繳三次物業費，業主們的生活仍被澄方物業「跑路」事件攪得一團糟。

現任物業公司蓬程物業同樣面臨收費難的歷史遺留問題。

事實上，爲了讓業主們安心繳費，在物管會的協調下，璟閲新寓小區成立了監管賬户，物業公司每月支取15萬元用於維持正常運轉。但蓬程物業負責人坦言，這筆錢用於維持正常運轉根本不夠。

更棘手的是歷史遺留問題——小區三期電梯早在2025年8月就已超檢到期，但責任歸屬成了無頭案：「按常理來説和我們物業沒有任何關係，這是8月份的事，我們11月10號進場的，這個費用誰來出，誰都不會認了。」

而為討回之前多繳的物業費，璟閲新寓小區業主也嘗試聯繫了澄方物業此前負責該小區管理的項目經理。但項目經理表示，自己已經離職了，相關情況他也不瞭解，讓業主自己聯繫社區。

龍潭街道相關工作人員則表示，澄方物業服務在南京已沒有項目，其公司註冊地又在上海，南京本地部門的監管和督促存在一定難度。因此，他們希望能聯繫到上海市相關部門幫助協調此事。

據悉，在市區房產等部門的共同努力下，目前，南京房產部門已將相關情況以聯繫函的形式，發函給上海市相關部門。區住建局也已匯報政法委，擬協調公檢法等多部門介入調查。

物業公司「進場易、退場亂」的問題並非孤例，尤其是近一兩年，物業撤場潮加劇，各類問題頻出。

目前，各地也正嘗試通過法規和實際案例來規範這一領域。

比如福建省在《物業管理條例》中明確規定：物業服務合同終止的，原物業服務企業應當在約定期限或自合同終止之日起三十日內退出該物業服務區域。

條例進一步要求物業企業必須移交物業服務用房、相關設施、預收或者拖欠的物業服務費及其賬目以及其他物業管理所需相關資料。

在璟閲新寓小區，電梯超檢問題懸而未決，業主手中三張不同時期的繳費單，像一面鏡子，映照出物業行業的失序與規範缺失。

而對東原仁知服務而言，如何平衡規模擴張與服務質量，如何在提升利潤的同時保持企業責任，在當下的市場競爭環境中，或將是比任何財務數據都更嚴峻的考驗。