電話會總結 ｜ Digital Realty(DLR)2025財年Q4業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Digital Realty業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **核心FFO表現：** - 2025年第四季度核心FFO每股1.86美元，同比增長8% - 2025年全年核心FFO每股7.39美元，同比增長10%，超出指導區間高端 **營收增長：** - 第四季度數據中心收入同比增長8.2% - 同資本現金NOI第四季度同比增長8.6%，全年增長4.5% - 費用收入在2025年增長超過一倍 **租賃業績：** - 2025年全年新租約簽署12億美元，較前五年平均水平高出近70% - 零至一兆瓦互連產品全年預訂近3.4億美元，同比增長35% - 互連預訂1890萬美元，同比增長22% **現金流指標：** - 現金續租價差第四季度為6.1%，全年為6.7%，超出指導區間高端 - 大於一兆瓦續租價差達8.1%，小型機房續租價差為4.3% ## 2. 財務指標變化 **佔用率提升：** - 基於IT負荷的同資本佔用率達91%，總組合佔用率達89%，均同比提升超過50個基點 **資本支出：** - 第四季度開發資本支出9.3億美元，全年達30億美元 - 經常性資本支出第四季度增至1.69億美元 **資產負債表：** - 槓桿率維持在4.9倍，低於5.5倍的長期目標 - 年末資產負債表流動性近70億美元 - 發行14億歐元雙期限綠色歐洲債券，贖回10.75億美元到期歐洲債券 **積壓訂單：** - 年末積壓訂單達到創紀錄的近14億美元（100%份額基礎） - DLR份額的積壓訂單為8.17億美元 **開發管道：** - 在建數據中心開發管道總價值100億美元，預期穩定收益率11.9% - 全年交付約289兆瓦新容量，第四季度交付約90兆瓦，其中75%已預租

業績指引與展望

• 2026年核心FFO指引為每股7.90-8.00美元，中位數較2025年增長8%，反映業務基本面強勁但新投資支出持續增加

• 2026年總收入和調整后EBITDA預計在標準化和恆定匯率基礎上增長超過10%

• 同資本現金NOI預計在恆定匯率基礎上增長4%-5%

• 現金續租價差預期為6%-8%，受零至一兆瓦租約到期佔比較高和大於一兆瓦組合中部分固定利率續租影響

• 基於電力負荷的入住率預計從2025年底約89%提升50-100個基點

• 2026年資本支出（扣除合作伙伴出資）預計為32.5-37.5億美元，開發收益率預期保持雙位數水平

• 計劃進行5-10億美元的資產處置和合資資本回收

• 開發管道總價值超過100億美元，在建容量769兆瓦，預期穩定收益率11.9%

• 積壓訂單達到創紀錄的近14億美元（100%份額基礎），為2026年及以后提供強勁的業績可見性

• 槓桿率維持在4.9倍，低於5.5倍的長期目標，資產負債表流動性近70億美元，另有約150億美元私募資本"乾粉"支持增長

分業務和產品線業績表現

• 零到一兆瓦互聯產品線表現突出，第四季度創下9600萬美元的季度租賃記錄，全年預訂量達3.4億美元，同比增長35%，連續兩個季度刷新記錄，主要受益於高密度主機託管服務和Service Fabric產品的加速採用

• 大於一兆瓦超大規模業務保持強勁增長，2025年年度預訂量超過8億美元，簽署了公司歷史上最大的單筆租約，連續七個季度最大簽約客户來自不同的超大規模服務商，體現了客户需求的多樣化

• PlatformDigital全球平臺持續擴張，覆蓋31個國家和56個市場，支持超過700個互聯數據中心和300多個雲接入點，連續第二年新增近600個客户，通過在印尼、馬來西亞、以色列和葡萄牙的戰略收購進一步擴大亞太地區業務

• 私有AI交換平臺和互聯服務快速發展，互聯預訂量達1890萬美元，同比增長22%，EMEA地區創下區域記錄，Service Fabric產品採用顯著加速，支持企業AI推理工作負載的動態連接需求

• 企業級數據中心服務需求強勁，零到一兆瓦產品中18-19%的貢獻來自AI用例，企業客户對連續容量塊的需求增加，特別是500千瓦以上的部署，為未來推理需求的增長奠定基礎

市場/行業競爭格局

• 數據中心行業供需嚴重失衡，需求預計在未來五年內增長2.5-3倍，但供應端受到電力、土地規劃、鄰避效應等多重約束嚴重限制，這種供需矛盾為現有優質資產創造了巨大價值提升空間

• 超大規模客户需求呈現多元化趨勢，Digital Realty連續七個季度最大簽約客户均來自不同的超大規模廠商，表明行業競爭格局從單一客户主導轉向多家巨頭並行擴張的局面

• 私有資本大量湧入數據中心行業，估值水平顯著上升，但大多數私有資本參與者採用"先簽約后建設"的保守策略，而Digital Realty等少數公司敢於在客户簽約前就進行開發投資，形成差異化競爭優勢

• 企業級AI推理需求開始顯現，推動5-15兆瓦容量段需求增長，同時零售客户對500千瓦以上連續容量塊的需求持續增強，為具備混合密度部署能力的運營商創造新的競爭機會

• 全球化部署成為超大規模客户的新趨勢，歐洲、亞洲等海外市場對大容量數據中心需求快速增長，具備全球佈局能力的運營商在競爭中佔據優勢地位

• 互連服務成為關鍵差異化因素，Digital Realty的Service Fabric產品已連接超過700個數據中心和300個雲接入點，網絡效應不斷增強，為客户創造更大價值的同時提高了競爭壁壘

• 行業面臨勞動力和供應鏈緊張、建設成本上漲等挑戰，擁有長期合作伙伴關係、豐富建設經驗和規模化運營能力的成熟運營商在成本控制和交付能力方面具備明顯競爭優勢

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Digital Realty業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 電力供應約束成為行業主要瓶頸，在覈心市場中新供應將逐步到來，因為發電和輸電升級仍在繼續，這限制了新數據中心容量的上線時間表。

• 勞動力和供應鏈成本持續上漲，建設成本面臨通脹壓力，公司承認"勞動力正變得越來越具有挑戰性"，這影響了項目交付和盈利能力。

• 面臨來自社區的阻力（NIMBYISM）和對數據中心行業的推回，包括對消費者電價影響的擔憂以及要求后備電錶解決方案或降低優先級的努力。

• 利息支出增加的壓力，公司發行的新歐洲債券與贖回債券之間存在160個基點的利差，將在2026年造成適度的利息費用阻力。

• 匯率波動風險，公司在多個國際市場運營，需要在恆定匯率基礎上報告業績增長。

• 激烈的市場競爭，特別是來自私人資本競爭對手的挑戰，他們更願意建設整棟建築租給單一客户，而Digital Realty選擇了更復雜的多客户策略。

• 監管和合規風險增加，特別是在新進入的市場如印度尼西亞、馬來西亞等東南亞國家，需要適應不同的監管環境。

• 對大型超大規模客户的依賴風險，雖然公司強調客户多樣化，但超大規模租賃仍佔重要比重，客户集中度可能帶來風險。

公司高管評論

• 根據Digital Realty業績會實錄，以下是公司高管發言的管理層評論和語調分析： **1. Andrew P. Power (總裁兼CEO)** - **發言情緒**：高度積極樂觀 - **語調特點**：充滿自信，強調成就和前景 - **主要表態**：稱2025年為"關鍵轉折年"和"變革性一年"，多次使用"record"(創紀錄)、"exceptional"(卓越)、"robust"(強勁)等積極詞匯。強調公司戰略"clearly gaining momentum"(明顯獲得動力)，對AI和雲需求增長表現出強烈信心。在回答分析師提問時語調堅定，特別是在談到行業誤解時表現出捍衞立場的堅決態度。 **2. Matthew R. Mercier (CFO)** - **發言情緒**：穩健積極 - **語調特點**：專業務實，數據導向 - **主要表態**：用"transformative year"(變革性一年)和"strong double-digit growth"(強勁兩位數增長)描述業績。在財務指標討論中保持專業客觀，對2026年指引表現出謹慎樂觀，強調"strong visibility and predictability"(強勁的可見性和可預測性)。 **3. Gregory Wright (首席投資官)** - **發言情緒**：戰略性積極 - **語調特點**：分析性強，注重長遠佈局 - **主要表態**：在討論收購策略時表現出明確的戰略思維，強調"key component of our growth strategy"(增長戰略的關鍵組成部分)。對市場估值問題迴應理性，展現出對公司價值的信心。 **4. Colin McLean (首席營收官)** - **發言情緒**：銷售導向的積極態度 - **語調特點**：市場敏感，強調執行力 - **主要表態**：多次提及"record quarter"(創紀錄季度)和市場份額增長，對企業客户需求變化表現出敏鋭洞察。語調中透露出對團隊執行能力的自豪和對市場機會的把握。 **5. Jordan Sadler (投資者關係)** - **發言情緒**：中性專業 - **語調特點**：程序性介紹，客觀陳述 - **主要表態**：在開場白中客觀總結關鍵業績亮點，語調平穩專業，為后續管理層發言奠定積極基調。 **整體管理層語調評估**：管理團隊整體表現出高度的信心和積極態度，特別是CEO Power的發言充滿激情和遠見，體現了對公司戰略執行和市場前景的強烈信心。

分析師提問&高管回答

• 根據Digital Realty業績會實錄，以下是分析師情緒摘要： ## 分析師情緒摘要 **1. 分析師提問：超大規模客户需求前景** Wells Fargo分析師Eric Luebchow詢問超大規模客户在美洲地區的活動增長情況，以及客户是否開始尋求更長期的電力供應。 **管理層回答：** CEO Andrew Power表示需求多樣化明顯，連續7個季度最大簽約來自不同超大規模客户，客户確實在尋求比6-12個月前更遠期的容量，主要集中在北弗吉尼亞、夏洛特、亞特蘭大、達拉斯等核心市場。 **2. 分析師提問：AI推理需求規模化** Citi分析師Michael Rollins關注公司對2026年推理需求規模化的預期及其對業務的影響。 **管理層回答：** Power指出在超大規模和企業業務中都看到這一趨勢，客户正在同一建築內混合部署雲和AI工作負載，企業AI應用雖然還需時間發展，但公司企業業務表現強勁，同比增長35%。 **3. 分析師提問：增長瓶頸和定價能力** Oppenheimer分析師Timothy Horan詢問業務增長面臨的瓶頸以及未來幾年的定價能力。 **管理層回答：** 管理層承認勞動力和建設成本上升帶來挑戰，但公司憑藉多年經驗和一致性成為供應商的優選合作伙伴，客户基於公司的交付記錄和電力供應可見性做出租賃決策。 **4. 分析師提問：資本支出大幅增長** JPMorgan分析師Richard Choe關注經常性資本支出從去年的3億增至今年的4億多。 **管理層回答：** CFO Matthew Mercier解釋這主要是2025年未完成項目的結轉，以及為強勁的企業租賃需求繼續建設空間，約佔收入的7%，符合行業水平。 **5. 分析師提問：可開發容量時間表** Evercore ISI分析師Irvin Liu詢問5千兆瓦可開發容量的可租賃時間安排。 **管理層回答：** Power表示這是一個持續的傳送帶式活動，公司經常提前交付項目，同時啟動新項目，補充速度不低於交付速度。 **6. 分析師提問：零售業務市場份額** BMO分析師Aryeh Klein詢問零售業務(0-1兆瓦)的強勁表現是來自市場份額增長還是需求增長。 **管理層回答：** CRO Colin McLean確認公司在獲得市場份額，Q4創紀錄，過去5個季度中有3個創紀錄，主要得益於執行力和全球規模的全譜系能力支持。 **7. 分析師提問：未來供應競爭** Raymond James分析師Frank Louthan關注2027-2028年行業新增供應對公司預訂的潛在影響。 **管理層回答：** Power表示沒有看到大量競爭性容量釋放，2027-2028年的容量仍然非常搶手，公司相比其他私人資本在開發方面承擔更多風險，這成為競爭優勢。 **8. 分析師提問：公私市場估值差異** MoffettNathanson分析師Nick Del Deo詢問公共和私人數據中心市場估值是否存在顯著差異。 **管理層回答：** CIO Gregory Wright認為差異主要來自資產組合差異，公司通過多元化融資策略應對，包括成功的私人資本基金募集。 **9. 分析師提問：新市場投資策略** Jefferies分析師Jonathan Petersen詢問在馬來西亞、以色列、葡萄牙等新市場選擇互連設施而非大型超大規模數據中心的決策邏輯。 **管理層回答：** Wright解釋收購仍是全球增長戰略的關鍵組成部分，重點是獲得關鍵市場中連接性最強的資產，這些收購都具有顯著的擴展潛力。 **10. 分析師提問：電力策略和監管影響** UBS分析師John Hodulik詢問對建設大型遠程站點的看法，以及對電網依賴的未來觀點。 **管理層回答：** Power強調公司繼續專注於雲區域市場，不放棄電網公用事業，正在考慮各種形式的"表后"解決方案作為過渡，同時努力澄清行業誤解。 **總體分析師情緒：** 分析師普遍對公司業績表現積極，關注點集中在AI需求增長、市場份額擴張、資本配置效率和長期增長可持續性上。問題顯示出對公司戰略執行能力的信心，同時尋求對未來挑戰和機遇的更深入理解。

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