蓋蒂房地產有一種信用評級。這就是為什麼這在BBB-很重要。

Getty Realty（紐約證券交易所代碼：GTY）擁有一項信用評級。這就是為什麼這在BBB-很重要。

我不打算寫關於蓋蒂房地產的文章。

當我比較不同的淨租賃房地產投資信託基金在信用範圍中的地位時，它出現了- O在A-，NNN在BBB+，GLPI在BBB-。標準的東西。但當我拉起GTY時，感覺有些不對勁。而不是數字本身。他們周圍的結構。

GTY獲得惠譽的BBB評級。穩定的前景，2026年1月重申。

在該公司的文件和投資者材料中，唯一引用的公開評級是惠譽的BBB-。我沒有看到標準普爾或穆迪的評級與此同時被引用。

許多較大的淨租賃同行都受到多重評級--正如其公開文件和演示中所反映的那樣，O和NNN各自獲得了多個機構的評級。我認為我在這個領域沒有遇到過另一家依賴單一機構觀點的BBB- REIT。我可能錯了--也許有一個我錯過了--但如果是這樣，那就很少見了。

這改變了我閲讀其他內容的方式。

淨債務/ EBITDA：5.1x。

就其本身而言，這個數字並沒有讓我太困擾。NNN運行約為5.4x。O約為5.5x。GTY的管理目標是4.5x至5.5x，因此5.1x大致處於中間位置。

但問題是

5.4x的NNN攜帶BBB+。5.5x時的O帶有A-。5.1x的GTY攜帶BBB-。同樣的槓桿附近，其下完全不同的樓層。如果某個東西在BBB-的5.1倍處破裂，那麼就沒有第二個機構來吸收這個敍述。惠譽發聲，這是市場聽到的唯一聲音。

2025年第三季度的固定費用覆蓋率為3.8倍。加權平均債務成本：4.5%。2028年6月之前沒有到期。2026年1月，他們發行了2.5億美元的新紙幣，利率為5.76%，以清除左輪手槍。據我所知，成熟度狀況是乾淨的。

資料來源：2025年第三季度盈利電話會議（Brian Dickman，CFO）; 2025年業務更新（GlobeNewswire，2026年1月8日）。

AFFO支出：約78%。

2025年前9個月，AFFO的股價為每股1.80美元。同期宣佈的股息：1.41美元。

這是一個支出約78%。使用2026年的指導中點2.49美元，而當前的年化股息為1.94美元，該比率保持不變。

令我驚訝的是，與同齡人相比，這是多麼的緊密。NNN支付約68- 70%。O接近75%。GTY的78%涵蓋了股息，但這並沒有為糟糕的季度留下太多空間。

2025年初已經舉辦了一場租户活動。破產暫時取消了指引，然后收購活動將其帶回。入住率保持在99.8%，租金覆蓋率保持在2.6倍。投資組合吸收得很好。但派息率並沒有太多松懈。

資料來源：2025年第三季度盈利發佈（GlobeNewswire，2025年10月22日）; IR股息公告。

我會看的三件事。

惠譽前景轉為負面。這是一個大的。由於沒有第二家機構，負面前景成為市場唯一的信號。標準普爾沒有抵消穩定。穆迪沒有證實觀點。只需一個數據點，它就會重新定價所有內容。

另一場租户活動。2025年的破產已得到控制。但GTY經營便利和汽車零售--這是一個集中的利基市場。C-Store物業的抵押貸款市場通常不如傳統商業房地產發達，這可能會限制在壓力環境下快速借入或出售這些資產的能力。

派息率攀升至80%以上。這不是危機線，但一旦AFFO的支出達到BBB名稱的80%以上，「覆蓋」和「不舒服」之間的緩衝就會變得非常薄。我想看看2026年股息增長速度是否保持在AFFO增長範圍內。

從積極的方面來説，GTY屬於投資級，截止日期為2028年6月，入住率為99.8%，租金覆蓋率為2.6倍。運營指標確實很強--接近滿員、穩定的租金覆蓋、幾年后的成熟度牆。

另一方面，支付率為78% --已覆蓋但並不舒服--而且文件中沒有第二個機構的觀點。

我並不是説GTY遇到了麻煩。我所説的比這更窄。當您唯一的信用評級比垃圾級高出一個等級，並且如果情緒發生變化，沒有第二種意見來錨定市場時，所有其他指標都會通過該過濾器讀取。也許不應該。但事實確實如此。

目前，這是我將繼續關注的事情。

這些數字講述了一個故事。

無論它改變了什麼--那部分都是你的。

披露：本文僅供參考，不構成投資建議。撰寫本文時，作者在GTY中沒有擔任任何職位。

資料來源：

蓋蒂房地產2025年第三季度企業演示

惠譽評級-蓋蒂房地產公司，BBB-穩定（2026年1月重申）

Getty Realty 2025年第三季度盈利發佈（GlobeNewswire，2025年10月22日）

Getty Realty 2025年第三季度盈利電話會議記錄（2025年10月23日）

Getty Realty 2025年業務更新（GlobeNewswire，2026年1月8日）

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