電話會總結 ｜ Stewart(STC)2025財年Q2業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Stewart Information Services Corporation 2025年第二季度業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **整體業績表現強勁：** - 合併營收達到7.22億美元，同比增長20% - 調整后每股收益1.34美元，同比增長48% - 調整后淨利潤3,800萬美元，較去年同期的2,500萬美元大幅增長 - GAAP淨利潤3,200萬美元（每股1.13美元） **各業務板塊營收表現：** - Title業務板塊營收增長9,600萬美元，同比增長19% - 直接業務營收同比增長6%，其中小型商業地產業務增長36% - 國內商業地產營收增長2,400萬美元，同比增長46% - 代理服務總營收增長6,100萬美元，同比增長25% - 房地產解決方案營收增長2,000萬美元，同比增長22% - 國際直接業務中非商業和商業業務均增長6% ## 2. 財務指標變化 **盈利能力指標：** - Title業務板塊調整后税前利潤5,200萬美元，增長1,400萬美元，同比增長35% - Title業務板塊調整后税前利潤率改善1個百分點至8.5% - 房地產解決方案業務調整后税前利潤率為10.9%，環比有所改善 **運營效率指標：** - 員工成本率改善至30%（去年同期為31%） - 其他運營費用率改善至25%（去年同期為26%） - Title損失率改善至3.6%（去年同期為4.2%） - Title損失費用總額2,200萬美元 **現金流和財務狀況：** - 經營活動現金流淨額增長3,200萬美元 - 現金和投資總額超過法定保費準備金要求3.9億美元 - 每股賬面價值51美元 - 股東權益總額約14億美元 - 擁有2億美元未動用信貸額度 **單位業務指標：** - 國內商業地產平均每單費用增長25%至16,900美元（去年同期13,500美元） - 國內住宅平均每單費用略降至2,900美元（去年同期3,000美元）

業績指引與展望

• 全年標題損失率預期維持在4%左右，二季度已改善至3.6%，較去年同期的4.2%有所下降

• 房地產解決方案業務（RES）預期全年利潤率在11%-12%之間，與去年水平基本持平，管理層預計該業務在市場正常化后可達到12%-15%的利潤率水平

• 貸款服務業務利潤率預期在今年剩余時間內將正常化至低十幾個百分點區間，二季度調整后税前利潤率為10.9%，已較前期低點有所改善

• 商業地產業務雖然二季度實現46%的強勁增長，但管理層預期難以維持45%的高增長率，未來將繼續保持高於市場的增長水平

• 運營費用率持續改善，員工成本率從去年同期的31%降至30%，其他運營費用率從26%降至25%，主要受益於營收增長帶來的規模效應

• 投資收益方面，隨着投資組合向更高收益率環境轉換，預期將繼續受益，但如果年內降息兩次，託管收益可能面臨一定下行壓力

• 管理層對下半年市場相對2024年同期有所改善保持謹慎樂觀，但改善幅度和時間仍存在不確定性

• 公司維持充足流動性支持增長，擁有3.9億美元超額現金和投資，以及2億美元未動用信貸額度

分業務和產品線業績表現

• Title業務板塊表現強勁，運營收入增長96百萬美元（19%），其中國內商業地產收入增長24百萬美元（46%），平均每筆費用增長25%至16,900美元；代理服務總收入增長61百萬美元（25%），淨代理收入增長21%；國際直營業務中非商業和商業直營收入均增長6%

• Real Estate Solutions房地產解決方案業務收入增長20百萬美元（22%），主要由信貸信息和評估服務業務推動；PropStream平臺收購了BatchLeads和BatchDialer，整合AI驅動工具和聯繫撥號器，提供全國性房地產數據智能和增強的潛在客户定向服務

• 直營業務整體增長6%，其中小型商業地產業務在直營運營中增長36%；公司專注於在目標都市統計區域和微觀市場的有機和併購增長，商業地產業務現佔title收入的13%，成為未來業績的重要貢獻者；國際業務專注於擴大在加拿大的地理覆蓋和提高商業滲透率

市場/行業競爭格局

• 住宅市場競爭激烈，Stewart在佛羅里達州市場份額僅為5-6%，而主要競爭對手均超過20%，在該關鍵州份處於明顯劣勢地位，但在德克薩斯州和俄亥俄州等其他州份實現了良好增長。

• 商業地產產權保險領域Stewart表現突出，國內商業收入同比增長46%，平均費用從13,500美元提升至16,900美元，在能源、數據中心、酒店、工業、土地開發和多户住宅等多個資產類別均實現強勁增長。

• 代理服務業務競爭中Stewart通過提升服務能力和商業產權保險支持獲得優勢，代理總收入增長25%，淨代理收入增長21%，在15個重點州份實施針對性擴張策略。

• 再融資業務領域Stewart市場份額較小，僅佔總收入的3%，遠低於行業主要競爭對手，但管理層將此視為未來增長機會而非當前競爭劣勢。

• 房地產解決方案業務通過PropStream收購BatchLeads和BatchDialer加強數據智能和AI驅動工具能力，在信貸信息和評估服務領域實現22%的收入增長，提升與頂級放貸機構的競爭地位。

• 國際業務在加拿大市場穩步擴張，非商業和商業直接收入均增長6%，通過地理擴張和商業滲透率提升與當地競爭對手爭奪市場份額。

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Stewart業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 房地產市場持續低迷，現房銷售下降約1%，抵押貸款利率維持在6%以上的高位，市場不確定性和可負擔性挑戰使買家持觀望態度，春季銷售季表現疲軟

• 商業收入增長面臨比較基數抬高的挑戰，管理層承認45%的高增長率難以持續，未來增速可能放緩

• 住宅再融資業務佔比僅3%，遠低於行業平均水平，在市場再融資需求上升時無法充分受益，錯失潛在收入機會

• 代理業務在佛羅里達州市場份額僅5-6%，遠低於主要競爭對手的20%以上份額，地理分佈不均衡影響整體競爭力

• 房地產解決方案業務面臨數據成本上升壓力，利潤率受到擠壓，需要在定價策略和成本控制之間尋求平衡

• 政府試點項目可能改變行業格局，雖然當前影響有限，但未來政策變化可能對傳統產權保險業務模式構成威脅

• 業務增長高度依賴收購策略，需要持續識別和整合合適的收購目標，存在整合風險和估值風險

• 利率環境變化對投資收益和託管收入產生直接影響，利率下降將對收入構成下行壓力

公司高管評論

• 根據業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷以及口吻的摘要：

• **Frederick Henry Eppinger（首席執行官）**：整體表現出積極樂觀的情緒和自信的口吻。多次使用"very pleased"、"feel good"、"comfortable"等積極詞匯表達對公司業績的滿意。在談到各業務線增長時語調興奮，特別是對商業地產業務46%的增長表示驕傲。對員工表達感謝時情緒真誠温暖，提到最近走訪1000多名員工時感受到的積極能量。在回答分析師問題時表現出對未來增長的信心，雖然承認市場挑戰但堅持認為公司有能力超越市場表現。對於再融資業務和政府試點項目，態度相對謹慎但不悲觀，認為這些都是未來的潛在機會。

• **David C. Hisey（首席財務官）**：語調相對穩重和專業，情緒中性偏積極。在介紹財務數據時表現出對數字的自信，特別是在描述調整后每股收益增長48%時語氣堅定。對公司財務狀況表達滿意，強調"solid"（穩固）的財務地位。在回答技術性問題時保持專業和客觀的態度，沒有過度樂觀但也未表現出擔憂。整體給人以可靠和值得信賴的印象。

分析師提問&高管回答

• 基於Stewart Information Services Corporation業績會實錄，以下是Analyst Sentiment摘要： ## 分析師與管理層問答總結 ### 1. 商業地產業務前景 **分析師提問**：商業地產業務表現強勁，7月份的業務管道情況如何？下半年同比增長預期如何？ **管理層回答**：對業務管道感到樂觀，活動較多且廣度良好。雖然不會維持45%的增長率，但相信能夠繼續增長並超越市場表現。同時在直營業務中專注發展小型商業地產，該細分市場增長36%，這是公司此前放棄但現在重新重視的領域。 ### 2. 代理業務增長差異 **分析師提問**：代理保費增長25%而直營增長14%，是否存在時間差異？ **管理層回答**：代理業務增長主要源於兩方面：一是在目標州增加了人員配置，服務能力和商業地產能力提升；二是為代理商提供商業地產"禮賓服務"，特別是跨州業務支持。這些舉措帶來了地理擴張和商業地產滲透率提升的雙重效益。 ### 3. 代理保留率下降原因 **分析師提問**：代理保留率下降約1個百分點的原因？ **管理層回答**：完全是地理因素驅動。主要受佛羅里達州影響，公司在該州市場份額僅5-6%，而競爭對手超過20%。德克薩斯和俄亥俄等州雖然增長良好但分成比例較低，影響了整體保留率。 ### 4. 商業地產業務結構 **分析師提問**：國內商業地產業務中小型與全國性業務的大致分解？ **管理層回答**：本季度約1900萬美元來自小型商業地產，佔總商業收入7400萬美元的一部分。公司重新投資這一被忽視的細分市場，專注2000萬美元以下的單州混合用途項目，特別是大城市外的辦公項目。 ### 5. 住宅業務定價和利潤率 **分析師提問**：購房交易與再融資交易的保費關係及相應利潤率？ **管理層回答**：零售交易約3000美元，再融資1000-1400美元。住宅業務利潤率相對穩定，再融資利潤率波動較大，取決於辦公室產能利用率。公司將再融資視為額外收益，僅佔收入3%，重點投資購房、商業地產等更穩定的業務。 ### 6. 房地產解決方案業務構成 **分析師提問**：RES部門內PropStream、數據研究和核心服務的業務組合及利潤率？ **管理層回答**：主要包括數據業務（驗證和信貸合併）和評估業務兩大塊，PropStream規模較小但附加值高。整體業務在低迷市場可達12%現金利潤率，良好市場環境下可達14-15%。 ### 7. 投資收益增長 **分析師提問**：投資收益線項目大幅增長是否有異常？ **管理層回答**：主要由託管收益（約佔季度收益6%）和投資組合向高收益環境轉換推動。隨着商業地產業務佔比從10%增至13%，未來託管余額增長將帶來額外收益。

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