為何沒人真正知曉美國住房危機的規模

　　專家稱，美國需新增200 萬至 2000 萬套住房才能填補缺口，這凸顯了滿足全國住房需求的艱鉅挑戰。

　　作者：朱莉・Z・韋爾

　　美國正面臨嚴重的住房短缺問題。穆迪（Moody’s）估算，解決這一問題需要新增200 多萬套住房。

　　但高盛（Goldman Sachs）的分析師認為缺口為300 萬套；齊洛（Zillow）的預估超過400 萬套；布魯金斯學會（Brookings）預測為500 萬套；麥肯錫（McKinsey）則稱缺口達800 萬套。與此同時，國會共和黨人堅稱缺口更接近2000 萬套。

　　還有一些經濟學家認為，美國根本不存在住房短缺。

　　這些截然不同的預測，反映了量化美國住房需求的巨大挑戰 —— 這一難題的核心，是對住房成本、居住人數及佔地面積的一系列假設。

　　住房可負擔性是關鍵的政治議題，且對許多美國人來説愈發遙不可及。因此，確定全國住房需求不僅是學術研究，更是制定解決問題政策的關鍵。

空置率與 「缺失家庭」

　　美國人口普查局數據顯示，全美共有1.46 億套住房。其中，810 萬套屬於 「合住家庭」，即人們與非親屬同住。齊洛的住房缺口估算假設，這部分人羣更希望擁有自己的住房。該房地產網站還稱，全美有340 萬套可供出租或出售的空置住房。因此，齊洛的經濟學家從合住家庭數量中減去可用住房數量，得出結論：美國需額外新增 470 萬套住房。

　　多項分析聚焦兩個核心問題：合理的住房空置率應為多少？以及有多少消費者因成本問題推迟獨立居住？

　　看似有悖常理的是，健康的房地產市場需要一定的空置率。例如，空置房產可能處於租客 / 買家交接期，或正在翻修；也可能意味着業主在多套房產間輪換居住。據全美住宅建築商協會（NAHB）數據，全美有600 多萬套住房（約每 20 套中有 1 套）為第二居所。

　　專家對健康的空置率水平定義不一，區間從3% 到 13%不等。2008 年房地產危機后，住房建設崩盤，空置率跌至近 20 年最低：自有住房空置率不足1%，租賃住房空置率僅5%，至今尚未完全恢復。

理想的住房數量，看似可以簡單定義為：每户一套住房 + 一定比例的空置住房。但問題是，我們無法準確統計家庭數量。

　　當住房成本高得令人望而卻步時，成年子女往往會與父母同住更久。皮尤研究中心報告顯示，2023 年，18% 的 25 至 34 歲成年人與父母同住，而 20 世紀 70 年代這一比例僅為8%。

　　對許多經濟學家而言，住房缺口的計算公式應為：現有家庭數量 + 合理空置住房數量 + 若住房庫存充足、價格下降而自然形成的新增家庭數量。

　　然而，即便採用同一框架，不同研究人員得出的住房缺口結論仍天差地別。

　　穆迪分析與政策地圖（PolicyMap）指出，要讓美國住房市場恢復 1985 至 2000 年的均衡狀態，需80 萬套住房。再加上120 萬套 「被壓抑的家庭」（即尚未組建的家庭），結論是美國需額外新增 200 萬套住房。

　　布魯金斯學會的計算目標是恢復 2006 年12% 以上的空置率（接近歷史峰值）。該機構通過複雜的統計模型，梳理出自那以后家庭組建率下降的原因中，有多少源於房價，而非年輕人就業困難、晚婚等其他因素。最終得出結論：美國需額外新增 490 萬套住房。

　　類似的分析還包括房地美（Freddie Mac）的報告，其認為缺口為370 萬套。高盛分析師採用了 「空置率 + 被壓抑需求」 的方法，同時結合數學模型，計算出使住房自有率相對於收入的可負擔性恢復至 20 世紀 90 年代水平所需的住房數量。兩種方法得出的結果均在300 萬至 400 萬套之間。麥肯錫則將新增家庭、空置住房、解決無家可歸問題的住房需求，以及為過度擁擠住房（一間卧室住多人）更換住房的需求相加，得出缺口為820 萬套。

設想一個無監管約束的市場

　　2022 年的一份國會報告採取了截然不同的思路。大多數分析都試圖復刻二三十年的住房市場狀態。但聯合經濟委員會的共和黨人認為，正確的缺口數值，應等於開發商在無監管約束下會建造的住房數量—— 即無需遵守禁止建設市場需求住房的許可或分區規劃規則。

　　共和黨人的估算基於以下邏輯：土地價值應占住房成本的 20%。若比例更高，意味着市場受到人為限制 —— 當土地開發難度加大，地價便會上漲。為讓全美各縣的房價都符合這一比例，他們得出結論，住房缺口高達2000 萬套。

　　按他們的計算，北達科他州和西弗吉尼亞州幾乎沒有住房短缺，而加利福尼亞州則短缺450 萬套。在美國數百個司法管轄區全面取消分區和建築限制或許不切實際，但他們預測，任何實質性的放松都將拉低房價。例如，他們認為額外建設 270 萬套住房，足以讓房價大幅下降，使近500 萬消費者具備經濟上的購房能力。

　　「如果我們放松美國所有市場中與住房供應相關的所有監管，就能得到這樣的住房數量…… 我認為這纔是思考美國應擁有多少住房的正確方式。」 凱文・科林思説。他曾以參議院工作人員身份參與撰寫該報告，目前任職於自由意志主義智庫美國企業研究所（AEI）。「若真想將房價降至普通人可負擔的水平，就必須建造遠超目前預估數量的住房。」

人均住房建設支出

　　住房分析師凱文・厄德曼近期做了一組令人震驚的計算。經通脹調整后，住房建設支出佔個人消費的比重持續下降，自 1990 年以來已下降 23%。他表示，若這一比例維持在 1990 年的水平，美國將額外擁有 4000 萬套住房。「幾乎所有專業機構對住房缺口的估算都低得離譜，」 曾撰寫兩本住房市場相關著作的厄德曼在其 Substack 平臺上寫道。

　　他認為，住房建設支出放緩意味着，人們被迫居住在比自身需求更小的住房中。但他並未明確表示美國短缺4000 萬套住房。相反，基於對缺失家庭和必要空置率的激進假設，他稱美國需要1500 萬至 2000 萬套額外住房。

或許根本不存在整體短缺

　　城市規劃教授柯克・麥克盧爾和亞歷克斯・施瓦茨研究了美國900 個大都市區，發現自 2000 年以來，僅有19 個地區的人口增長速度超過了住房建設速度。他們認為，2008 年經濟衰退前，開發商建造了過多住房，為后續部分年份的建設不足留下了空間。

　　「沒錯，低收入價位的住房確實短缺，但整體並不缺，」 麥克盧爾説。他主張，政府幫助貧困家庭租賃或購買現有住房，比新建住房成本低得多。「目前最好的住房政策，是提高最低工資。將時薪提升至 20 美元，人們的生活就會立刻改善 —— 我們無法通過單純建房來解決這個問題。」

　　這一觀點超越了黨派界限，對住房缺口最高和最低的估算均來自右翼陣營。自由意志主義智庫卡託研究所的經濟學家認為，住房建設一直與人口增長同步。他們稱，人們只是想在房價高昂、人口密集的地區居住在大房子里，這並不意味着存在住房短缺。

　　「短缺的定義是人們無處可住。這並非我們當前的情況，」 卡託研究所撰稿人諾伯特・米歇爾在採訪中表示。

　　歸根結底，這場爭議不僅源於數學模型的選擇，更源於人們對住房短缺本身定義的不同解讀。

　　「如果我很難在華盛頓特區找到心儀的公寓，我依然可以搬到馬里蘭州去住，」 米歇爾説。「那種我完全沒有任何選擇、找不到任何地方居住的情況，纔是真正的短缺。而數據並不支持這一點。」

　　厄德曼則有不同看法：「有 28 歲的年輕人與父母同住，若有合適的住房，他們本可以獨立生活。如果這都不算短缺，我不知道還有什麼能算。」