特朗普的「房住不炒」大棋 兩頭賺盡顯商人本色

當地時間2月3日，美股市場上演鮮明分化，而房地產板塊的異動成為最大亮點之一。截至收盤，美國住房開發商概念股集體走強，呈現普漲態勢：LGI Homes（LGIH.US）收漲7.29%，霍夫納尼安（HOV.US）、Green Brick（GRBK.US）漲幅均超4%，普得集團（PHM.US）、萊納（LEN.US）建築、KB Home（KBH.US）等行業龍頭也紛紛跟漲，帶動房屋建築商指數ETF-SPDR（XHB.US）當日收漲2.25%，報111.57美元，較三個月前累計上漲6.73%。

消息面上，美國著名財經博客zerohedge稱，房屋建築商正着手一項大規模計劃，建造多達100萬套「特朗普住宅」，以提高住房可負擔性。

除此之外，這場異動看似是市場對行業預期的自發反應，實則是特朗普近期一系列房地產佈局的集中反饋：一邊高舉「房住不炒」大旗，誓言讓美國「決不成為租房國家」；一邊通過家族關聯企業深度綁定房地產產業鏈，暗賺市場紅利，商人本色在這場關乎民生與資本的棋局中展現的淋漓盡致。

「房住不炒」背后的大棋

當地時間1月21日，特朗普在瑞士達沃斯世界經濟論壇年會上明確表態，「擁有住房一直是美國社會健康與活力的象徵，美國不會變成一個租房者的國家，我們絕不會走到那一步」。他表示，「房子是為人而建的，不是為企業而建的」，並透露已簽署行政命令《阻止華爾街與普通購房者競爭》。他還表示，將要求國會把針對機構投資者購房的禁令永久化，並推動立法，將信用卡利率設為10%，為期一年。

實際上，早在1月初特朗普就開始「造勢」。7日，特朗普通過社交媒體表示，他正在立即採取措施禁止大型機構投資者購買更多單户住宅，以應對太多人負擔不起購房的問題。特朗普説，他將要求美國國會就這一政策立法。

當日，美國最大的住宅投資機構黑石集團股價應聲承壓，盤中跌幅一度超過9%，收盤時仍下跌5.57%，同期阿波羅全球管理公司股價也下跌5.51%，足見市場對該政策的敏感程度。

特朗普此舉的第一層邏輯是緩解美國住房可負擔性危機。據悉，當前美國居民住房負擔能力已降至1985年來最低水平附近，47%的受訪者認為住房是其生活成本壓力的主要來源，限制機構囤房、釋放可售房源，似乎是惠及中低收入羣體、兑現民生承諾的關鍵一步。

但值得關注的是，特朗普在高舉民生大旗的同時，其家族早已通過資本佈局，悄悄鎖定了房地產市場的另一重紅利，這一切都繞不開一家名為Polymarket的預測市場平臺，以及其背后的1789 Capital基金。

公開信息顯示，2025年8月，預測市場Polymarket獲得1789 Capital的戰略投資，雙方未透露具體財務條款，但據AXIOS報道，特朗普長子小唐納德·特朗普（Donald Trump Jr.）向 Polymarket 投資了數千萬美元。在此次投資后，小特朗普正式加入Polymarket的顧問委員會。實際上，2024年小特朗普就已成為1789 Capital基金的合夥人，深度參與該基金的投資決策。1789 Capital是MAGA經濟的標誌性投資企業，管理資產約為13億美元，自特朗普重返白宮以來，該基金管理規模激增數億美元，投資對象多為有望受益於特朗普政府政策的領域，房地產正是其重點佈局方向之一。

今年1月5日，就在特朗普醖釀推出住房政策的前3天，Polymarket正式推出房地產預測板塊，而該板塊的核心數據支持，來自於Coinbase投資的房地產衍生平臺Parcl。這意味着，Polymarket可以通過該板塊，對美國房價走勢、住房銷量、政策落地效果等核心指標進行預測交易——特朗普的住房政策直接影響房地產市場波動，而Polymarket作為預測平臺，恰好可以藉助政策紅利，吸引投資者參與交易、賺取佣金；與此同時，1789 Capital作為Polymarket的投資方，小特朗普作為顧問委員會成員，自然能從平臺的盈利中分得一杯羹。

政策背后的商人本色

一邊通過政策限制機構資本，推高住房開發商股價，帶動房地產市場良性預期；一邊通過家族關聯的1789 Capital、Polymarket，從房地產預測、資本投資中獲利，特朗普的「兩頭賺」佈局，可謂精準。

對於特朗普的這套棋局，業內專家看法不一。

美國房地產經紀人協會高級經濟學家克里梅爾（Jake Krimmel）認為，特朗普政府的那些舉措不太可能為美國住房市場帶來持久的緩解，因為這些舉措只是「短期」措施，而非解決困擾該市場的深層結構性問題的長期方案。

有媒體分析表示，特朗普的房地產政策本質上是兼顧中期選舉選票與資本利益的平衡術——其近期密集出臺相關舉措，核心原因是美國地產可負擔性問題已威脅到共和黨2026年中期選舉勝率，而住房相關的生活成本危機更是民眾最核心的關注點，共和黨此前已在州層面選舉的「生活成本危機」議題上屢屢失分。從政策本身來看，特朗普現有舉措側重短期、需求側、行政化，雖能短期提振住房需求、邊際緩解可負擔性問題，但並未解決收入分配惡化的深層矛盾，中長期反而可能推高房價、加劇中低收入羣體的住房壓力。

這也恰恰體現出，他即便推行民生相關政策，也始終未脱離商人「兼顧利益、精準佈局」的本色。限制機構囤房能討好中低收入剛需羣體，緩解民生焦慮；而關聯企業從房地產市場獲利，則能進一步充實家族資本，「他始終沒有脱離商人的本色，哪怕是推行民生政策，也會為自己和家族留好退路」。

「看得見的手」直接出手 

在經濟學中，兩隻手理論是關於政府與市場關係的代表性理論，最早由亞當·斯密在《國富論》中提出，將經濟運行機制概括為市場「看不見的手」與政府「看得見的手」共同作用的二元體系。 

爲了達到曾在競選中承諾的控制通脹這一目標，特朗普政府作為「看得見的手」，選擇直接出手干預抵押貸款市場和利率。 

2025年，特朗普稱美聯儲主席鮑威爾為「太迟先生」，並施壓讓美聯儲降息，甚至威脅將其解職的新聞不絕於耳。即使在第一任期內，特朗普也曾頻繁公開批評美聯儲及其主席鮑威爾，經常敦促美聯儲降息，這被一些人視為對美聯儲獨立性的挑戰。儘管鮑威爾曾表示美聯儲不會屈從政治壓力，但面對特朗普政府關税政策帶來的複雜經濟局面，美聯儲將重點考慮對抗通貨膨脹。 

最終，在2025年9月，美聯儲重新開啟了因特朗普關税戰所影響、中斷了半年多的降息周期。 

市場曾預測，若需要滿足特朗普大幅降息的要求，美聯儲很可能會大規模重啟量化寬松（QE）。從2020至2022年，美聯儲在上一輪QE中大量購買了房貸，使得房貸利率降到極低水平。如果美聯儲重啟量化寬松，很可能使得房貸利率進一步大幅下降。

2026年1月12日，面對美國居高不下的住房成本，特朗普政府決定再次「出手」——繞過美聯儲，以行政力量介入抵押貸款市場，且效果立竿見影——美國抵押貸款利率時隔近三年首次跌破6%，同時這一舉措也再次引發業內對美聯儲獨立性及政策影響的爭議。

特朗普政府頻頻出手背后是繞不開的美債。貝森特曾在接受採訪時表示，美聯儲每月約有150億美元的MBS到期不續，他指的是美聯儲正在從其6.3萬億美元的整體債券投資組合中持續減少MBS持倉（轉向短期國庫券）。

貝森特表示，美聯儲的操作實際上對市場形成了反向壓力，阻礙了抵押貸款利率進一步下行，因此美國政府正利用房利美和房地美的購買力來填補美聯儲留下的需求缺口。

此外，高借貸成本與高房價疊加加劇了民眾住房負擔，這一情況直接影響到特朗普的支持率，爲了緩解住房市場可負擔性問題，特朗普下令房利美和房地美的監管機構聯邦住房金融局，讓「兩房」購買其發行的2000億美元MBS，以填補美聯儲留下的需求缺口。截至1月10日，聯邦住房金融局局長威廉・普爾特表示，已啟動首批30億美元購債計劃。

「打一個巴掌給個甜棗」——特朗普對於「交易藝術」的「拿捏」同樣精準。2月3日，普爾特出面「吹風」，稱總統特朗普可能會決定讓房利美和房地美上市，或者他可能想做「其他事情」。「如果總統決定要那麼做，我們已經做好準備，」普爾特在談到IPO時説道，「但事實上，我們不必那樣做。」

回看2月3日美股房地產板塊的異動，LGI Homes、霍夫納尼安等開發商的股價上漲，既是市場對政策的正向反饋，也是對特朗普「房住不炒」大棋的初步反應。但這場棋局的最終受益者，恐怕不只是剛需羣體，更有特朗普家族及其關聯企業——畢竟，從宣佈政策到市場異動，從Polymarket佈局房地產預測到1789 Capital的提前入場，似乎每一步銜接都顯得非常「絲滑」。

特朗普曾言，「做生意和搞政治，本質上都是做佈局，關鍵是看清趨勢、抓住紅利。」如今，美國房地產市場的這場博弈，正是這句話的生動寫照。