政府下場收房 上海首批二手房收購轉保租房項目簽約

上海的房屋中介看來要少吃二兩飯了。

以往，當屋主有出售房屋需求而買家有購買二手房需求時，買賣雙方第一時間想到的是叩開各家房屋中介的大門，四處打聽房屋消息。而當二手房買賣渠道分流到政府一端后，房屋中介或許不再是他們的唯一選擇。

2月2日，中國建設銀行上海市分行牽頭，舉行上海首批二手住房收購用於保障性租賃住房項目簽約儀式。

在簽約活動上，浦東新區、靜安區、徐匯區將作為首批試點區域率先推進相關工作，各區結合實際情況與需求，對機制建設、運作模式、資金籌措、房源篩選和收購目標等作詳細介紹。

據現場參會者轉述，上海市住建委有關負責人表示，上海開展收購二手住房用於保障性租賃住房工作，是精準對接新市民、青年人、大學畢業生、各類人才等羣體的租賃需求，助力構建青年發展型城市的有力舉措。

收房背后

據介紹，該項目第一批擬收購房源聚焦房型匹配、佈局合理、配套成熟、交通便捷，以羣眾可負擔、運營可持續為原則，精準匹配各領域人才「職住平衡」需求，為更多青年人提供優質居住選擇，為城市核心產業發展築牢人才支撐。

參與二手房收購用於保租房項目的首批試點區域分別是浦東新區、靜安區、徐匯區，收購的實施主體均為區屬企業。

從房源狀況來看，三區擬收購的房源類型均為小户型房源，與上述提到的「青年發展型城市」的戰略高度契合。此外，各區也依據區域發展情況，如產業佈局、新房去化等提出了不同的要求。

浦東新區在試點階段收購範圍將優先聚焦內環內、2000年以前、單套建築面積70平方米以下，且總價不超過400萬元的產權清晰的個人二手房源，尤其側重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的區域。

靜安區房源篩選核心聚焦總價適中、產權清晰的成套小户型二手住房，優先佈局重點產業園區、核心商圈及軌道交通站點3公里輻射圈，採取「片區式收儲為主、零散收購為輔」的策略，對成本較低、交通便捷、居住配套成熟的區域優先收購、集中推進。

徐匯區則計劃通過區保障性住房公司在市場上收購存量小户型房源，對於房源基本狀況、地域分佈等並未透露過多要求。

此外，各區對舊屋產權人購置新房的意願也有一定要求。例如，浦東新區與靜安區都重點面向有置換本區商品房需求的產權人，其中，浦東新區強制要求「以舊換新」，即被收購房屋產權人需同步購買浦東全區範圍內市場化一手住房，形成「賣舊買新」的閉環。

結合以上的產權人及房源收購要求可見，二手房回收並不是這項工作的核心，在轉換二手房為保租房、要求產權人同步購置新房的最終目的之下，「收房」或許只是推動「留住外來人才、激活新房銷售」雙輪向前滾動的鏈條。

在2月3日舉辦的上海市第十六屆人大四次會議上，上海市市長龔正於《政府工作報告》中提到，2025年，全市日均新增科技企業超過320家，新集聚海內外人才近15萬人，引進國家級和市級海外高層次人才1630人。

因此，為這將近15萬的新進人才提供便利的住房通道，也是一項重大工程。而本次推進二手房收購轉保租房工作，或許能夠做到租金維持在合理水平的同時，提升住房地段與設施質量。

至於新房去化方面，上海2025年新房成交套數約4.53萬套，成交面積約564.08萬平方米，同比減少19%，但成交均價升至8.13萬元/平方米，同比漲6.93%。

市場分析指出，「量縮價漲」的核心原因是豪宅市場拉動明顯，而中小户型去化承壓。隨着二手房收購轉保租房展開試點，也將進一步激活手中留有舊房的屋主對置換新房的意願。

上海速度

放眼全國，在 2026年開展二手房收購轉保租房的上海並不算第一批次。

據統計， 2024年至2025年兩年間，就有鄭州、南京、青島、武漢、懷柔、寧波等地推行存量住房以舊換新、賣舊買新工作。其中，青島給出的置換與收購政策相對來説誠意滿滿。

2025年4月，青島發文鼓勵國有企業及各類市場主體收購個人二手住房進行以舊換新。換房人在出售舊房的同時購買新房，舊房售房款用於抵扣新房購房款；對於主體收購個人二手住房用作保租房或長租房的，由市級財政給予每套3萬元的一次性收購補助，並可獲得收購貸款連續5年、每年2%的貼息補助。

但實際上，在上海區域，住房以舊換新活動早在2023年就已初見端倪，當時這一住房保障模式被稱為「躉租」，還並未涉及到房屋買賣這一步。

2023年8月，躉租模式首批在上海黃浦、徐匯、靜安、普陀、長寧、虹口、楊浦七區的14個街道試點。擁有這些區域一室户或一室半户成套房屋、身體健康的60-75歲老人，可以選擇與上海建信簽訂五年的躉租合同。

符合條件的老人可以市場價租賃給上海建信，並以折扣價租下一套位於嘉定、青浦、松江、奉賢新城和寶山郊區的五個小區內配建的保障性租賃住房，上海建信將採用差價結算的方式向老人支付兩次租賃價差款。

而上海建信租下老人舊屋后，對房屋進行簡單裝修並將房源納入保租房管理，以優惠價格向中心城區就業的新市民、青年人和各類人才出租。

經過不到3年的發展，躉租模式已不再跟得上上海高速發展的速度，房屋買賣已取代了最初的租賃，對於二手房源的房屋狀況，也提出了更高的要求，不過仍有一部分原因是爲了提高空置舊房的使用率。

仲量聯行數據顯示，截至2025年末，上海保租房已供應42萬套，佔租賃市場總量的55%。而由於保租房的租金普遍比市場價低30%-40%，導致老舊房源的空置期從平均15天拉長至45天以上。

因此，將相對優質的空置舊房轉換為保租房，不僅可以繼續擴大保租房的供應量，還可以降低舊房的空置率。

但需要注意的是，目前該項工作仍處於試點當中，舊房擁有人的置換意願仍是項目推進的最關鍵因素。

本文來自微信公眾號「觀點」，作者：觀點新媒體，36氪經授權發佈。