突發！黑石計劃收購香港4千億地產集團

（來源：深圳房產在線）

導語：

當全球最大私募巨頭黑石集團以1.27萬億美元資本叩門，香港四大地產商之一的新世界發展（0017.HK）股價單日暴漲7%，月內飆升53%。這場看似突然的資本博弈，實則是鄭氏家族53年基業與2100億港元債務的生死對決。黑石「買入-修復-賣出」的嗜血模式，能否讓這家老牌豪門重獲新生？還是將徹底改寫香港地產江湖的權力版圖？

一、2100億債務壓頂：鄭氏家族的至暗時刻

截至2025年6月，新世界發展總負債高達2135億港元，淨負債率58.1%，在港資房企中堪稱「槓桿之王」。更致命的是，其核心資產正在成為「碎鈔機」：

• 11 SKIES項目

  ：總投資200億港元的香港文旅地標，因周大福、優衣庫等租户撤離，估值暴跌27億港元，更揹負2028年起每年18億港元的保底租金；

• K11 Art Mall

  ：談了一年仍未賣出，資產處置陷入僵局；

• 減債計劃失效

  ：2025年11月19億美元債券交換要約僅完成七成，債權人信心動搖。

鄭氏家族的「自救七招」（債券交換、借新還舊、出售非核心資產等）已難以為繼。當現金流枯竭，交出控制權成為「斷臂求生」的唯一選項。

二、黑石的算盤：1.27萬億資本的「困境狩獵」

黑石集團，這家以「嗜血」著稱的華爾街之狼，手握1.27萬億美元資產，專攻市場底部抄底。其典型操作包括：

• 日本樓市抄底

  ：2013年起掃貨東京地產，2024年以26億美元拿下東京花園露臺；

• 希爾頓酒店扭虧

  ：2007年金融危機期間以260億美元收購，通過重組運營實現盈利退出。

此次盯上新世界發展，黑石賭的是：

1. 核心資產價值

   ：香港K11、數百萬平方呎土地儲備、新界1500萬平方呎農地，均為不可複製的稀缺資源；

2. 市場觸底反彈

   ：香港樓市2025年已現回暖跡象，滙豐預測2026-2027年樓價年升7%，黑石欲提前佈局；

3. 重組溢價空間

   ：通過分拆、優化運營釋放價值，複製「希爾頓模式」。

三、豪門變局：從「鯊膽彤」到「華爾街之狼」

鄭裕彤，這位以「鯊膽」聞名的香港傳奇富豪，曾逆勢投資香港會展中心、力挽恆大於破產邊緣。然而，其子孫的激進擴張卻讓家族基業瀕臨崩塌：

• 第三代接班失敗

  ：鄭志剛主導的內地擴張導致鉅額虧損，2024財年虧損171億港元，2025財年再虧164億港元，最終被趕出董事會；

• 職業經理人救場

  ：黃少媚上任后推出「七大減債計劃」，但開源節流難敵行業下行周期；

• 瑰麗酒店待售

  ：鄭家純女兒鄭志雯精心打造的頂級酒店品牌，估值159億港元，亦被擺上貨架。

若黑石入主，鄭氏家族將失去新世界發展控制權，但可保住周大福企業等私人平臺及瑰麗酒店等非上市資產。這既是家族財富的「保殼戰」，也是香港地產豪門傳承模式的終極轉變——從「家族經營」到「資本託管」。

四、行業變天：外資抄底，香港地產定價權易主？

若黑石成功控股新世界發展，將是1997年亞洲金融危機以來，外資首次通過控股頭部港企深度介入香港地產市場。這釋放三大信號：

1. 定價權轉移

   ：外資從財務投資者轉向戰略控股者，香港地產的估值邏輯將重構；

2. 行業洗牌加速

   ：高負債港企或被迫引入外資，本土豪門壟斷格局瓦解；

3. 資本暗戰升級

   ：黑石、凱德置地等國際資本與本地財團的博弈，將重塑香港資本生態。

結語：

鄭裕彤曾説：「風浪越大，魚越貴。」但這一次，黑石帶來的不是風浪，而是資本的颶風。當2100億債務壓垮家族榮耀，當「鯊膽」傳奇淪為資本棋局，香港地產江湖的舊秩序正在崩塌。黑石能否成為新世界的「救世主」？鄭氏家族能否守住半世紀基業？這場資本暗戰，或許只是香港豪門變局的開始。