恆隆地產「包租公」生意的新棋局

知名「包租公」恆隆地產，再次成為業內率先交出成績單的房企。

1月30日，恆隆地產披露2025年度全年業績。

期內，受物業銷售收入下降影響，公司總收入同比下跌11%至港幣99.5億元。股東應占基本純利上升3%至港幣32.02億元。儘管營收規模有所收縮，但核心盈利指標仍保持韌性。

內地商場業務表現兩極分化

在恆隆地產營收結構中，物業租賃仍為核心支柱，2025年收入輕微下跌1%至港幣93.89億元，在總收入中的佔比達94.36%。

從區域表現來看，受市場環境差異影響，內地和香港呈現不同走勢，整體均略有波動。

財報顯示，2025年，內地與香港物業租賃業務收入分別為64.14億港元、29.75億港元，分別同比下跌1%、2%。

即便整體物業租賃收入微降，但內地商場業務仍展現出較強抗壓能力，全年商場組合整體租賃收入同比增長1%至人民幣48.71億元。

租户銷售額以人民幣計值則按年攀升4%。截至2025年底，整體租出率因租户組合持續優化微升兩個百分點至96%。

其中，上海恆隆廣場、上海港匯恆隆廣場兩大標杆項目經營表現保持堅挺，分別實現收入為人民幣16.61億元及11.97億元，同比分別增長1%、2%，兩大項目合計貢獻內地商場租賃收入超58%。

除上海兩大核心項目外，內地多個已佈局城市的項目也迎來增長紅利，無錫恆隆廣場、大連恆隆廣場、昆明恆隆廣場收入均實現顯著增長，增長幅度分別為10%、12%及9%。

不過，部分城市項目因競爭激烈出現不同程度下跌，尤其是武漢恆隆廣場、沈陽市府恆隆廣場收入均出現30%以上的跌幅，成為內地租賃業務中的短板。

反觀，香港零售物業組合全年收入下跌4%至港幣17.42億元，整體經營活力不及內地商場。

需要注意的是，恆隆地產在兩地的辦公樓租賃業務均面臨較大壓力。由於內地辦公樓租賃市場於2025年持續疲弱，總收入按年跌8%至人民幣10.05億元；香港市場的收入微跌1%至港幣10.04億元。

而香港寫字樓組合期末出租率為90%，內地組合數據維持在80%左右。

恆隆地產行政總裁盧韋柏公開表示，公司持有的香港寫字樓數量不多，從市場情況看，四季度大部分新增供應已被消化，隨着不少企業入駐，香港寫字樓市場或已企穩。

「但內地寫字樓供應持續增加，出租率能保持八成以上已屬不錯表現，預計困難期仍將持續18-24個月，之后市場有望逐步企穩。」盧韋柏預測。

V.3策略圍繞現有項目再投資

面對市場調整周期與區域業務分化，恆隆地產主動調整發展策略，摒棄盲目擴張思路，通過聚焦存量深耕應對行業不確定性。

在戰略層面，恆隆地產在2025年推出「恆隆V.3」策略，明確不再拓展新城市，轉而聚焦已佈局的核心城市，圍繞現有項目開展再投資。

通過長期運營租賃等資本效益更高的模式，收購毗鄰現有項目的物業進行擴容與升級。

據悉，恆隆地產推行V.3策略的城市，都是已經擁有成熟優質商場的城市，包括上海、無錫等。

2025年，恆隆地產與上海九百（集團）有限公司簽約，拿下南京西路1038號商業營運項目20年經營權。

該項目前身為梅龍鎮廣場，項目投用后將為恆隆在南京西路物業組合新增約9.6萬平方米樓面面積，總樓面面積將增至約31.2萬平方米，增幅約44%。

同年，還與無錫市梁溪城市發展集團有限公司合夥簽訂20年期租賃協議，取得無錫恆隆廣場毗鄰一座地標商業重建項目的經營權。

該物業坐落於無錫中山路319-339及341號，前身為無錫新世界百貨，重建后將擴大無錫恆隆廣場總零售面積38%至約16.9萬平方米，進一步夯實區域商業規模優勢。

不過，恆隆地產的「再投資」動作，雖降低了擴張風險，但也依賴現有項目的擴容效率與運營升級效果，若商圈消費需求不及預期，可能影響長期增長潛力。

文/黃寧