首批8只商業不動產REITs正式上線

來源：郁言債市

摘要

本周（2026年1月26-30日）中證REITs全收益指數收於1052點，周度上漲0.47%，日均成交量、日均成交額、日均換手率環比分別減少15.73%、18.30%、0.11pct，市場成交活躍度邊際下滑。

截至1月30日，我國已上市的78只REITs總市值收於2287億元，其中流通市值1247億元。華夏中核清潔能源將於2026年2月2日星期一上市交易，持有的不動產為新疆波波娜水電站項目，按照5.015元發行價測算的分派率約為4.7%，同爲水電資產的嘉實中國電建清潔能源目前分派率約為5%。

► 一級市場：首批8只商業不動產REITs已被受理

2025年末，證監會正式推出商業不動產REITs，目前重點支持的是權屬清晰、運營模式成熟、現金流持續穩定的商業綜合體、商業零售、辦公、酒店等具有商業屬性的資產業態。

2026年1月29-30日，首批8只商業不動產REITs已被上交所受理。首批8只商業不動產REITs中，業態涉及商業綜合體、辦公、酒店、商業零售（購物中心、奧萊），原始權益人涉及民營企業（砂之船奧萊、銀泰百貨、杉杉商業）、外資企業（凱德商用）、上海國企（陸家嘴集團、上海地產集團、錦江國際集團）、央企（保利發展），合計募集規模約314.75億元，其中規模最大的是中金唯品會商業不動產（74.7億元），規模最小的為華安錦江商業不動產（17.03億元）。

首批8只商業不動產出租率優秀，最近一期處於滿租狀態的有廣州保利中心、上海鼎保大廈、哈爾濱杉杉奧萊，而酒店業態的21家「錦江都城」酒店平均入住率約61.58%。從區位條件來看，8只商業不動產整體處於核心城市，位置良好，個別處於非省會城市。目前已上市的消費基礎設施REITs運營情況良好，抗跌性較強，有望提升商業不動產REITs市場關注度，可積極關注商業不動產REITs申報進度和打新機會。

基礎實施REITs方面，截至2026年1月30日已申報至交易所項目進度如下：已發行待上市1單（華夏中核清潔能源2026-2-2首日上市交易），已問詢反饋9單（中金廈門火炬產業園2026-1-28、中航北京昌保租賃住房2026-1-28、山證晉中公投瑞陽供熱2026-1-15、平安西安高科產業園2026-1-8、中航中核集團能源2026-1-7、東方紅隧道股份智能運維高速2026-1-6、易方達廣西北投高速2025-12-16、華夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消費2025-9-3），已受理2單（華泰三峽清潔能源2025-12-26、博時山東鐵投路橋2025-12-22）。此外，華安外高橋倉儲物流REIT公告擬擴募，新購入倉庫和廠房項目。

►二級市場：新型設施有所回調，能源設施領漲

本周除了新型設施下跌1.19%外，其余資產類型整體小幅上漲，漲幅介於0.22%~1.54%，漲幅最大的是能源設施（+1.54%），其次分別為市政環保（+0.52%）和交通設施（+0.41%），都為經營權類REITs。全市場共41只個券收漲，36只個券收跌，1只收平。

數據中心（IDC）板塊：本周回撤較大，潤澤科技、萬國數據中心分別收跌0.40%、2.67%，萬國數據中心日均換手率從1月19-23日的1.86%下滑至1.12%。受益於權益市場的AI算力板塊需求強勁情緒，項目未來經營需求可持續性較好，行業景氣度高。潤澤、萬國動態分派率目前分別約為3.41%、3.37%，已接近租賃型項目分派率參考值3.32%，關注后續波動機會。

能源設施：本周漲幅最大，其中工銀蒙能清潔能源本周及1月表現亮眼，分別上漲4.64%和12.84%，項目持有內蒙古兩座陸上風力發電場，2025年可供分配金額較評估報告預測值高18%。項目四季度報告顯示四季度未收到可再生能源補貼和未開展可再生能源補貼應收賬款保理業務，若后續補貼到位或進行保理操作，對可供分配金額仍有一定的保障空間。目前個券流通份額佔比僅20%，價格容易受單筆交易波動影響。

整體來看，風電、光伏、水電2025年四季度受區域新增裝機帶來的消納壓力、來風來光來水同比下降較為明顯，能源類項目也有較大的業績波動，優先關注穩定性較高的水電類資產或可供分配金額保障度高的項目，如中航京能光伏。

風險提示：公募REITs相關政策出現超預期調整；基礎設施項目經營風險；資料來源及數據統計風險。

本周（2026年1月26-30日）中證REITs全收益指數收於1052.42點，周度上漲0.47%，日均成交量1.52億份、日均成交額6.36億元、日均換手率0.54%，環比分別減少15.73%、18.30%、0.11pct，市場成交活躍度邊際下滑。

截至1月30日，我國已上市交易的78只REITs總市值收於2287億元，環比+0.30%，其中流通市值1247億元。華夏中核清潔能源REIT將於2026年2月2日星期一上市交易，持有的不動產為新疆波波娜水電站項目，按照5.015元發行價測算的分派率約為4.7%，同爲水電資產的嘉實中國電建清潔能源目前分派率約為5%。

01

一級市場：首批8只商業不動產REITs已被受理

2025年12月31日，證監會發佈《關於推動不動產投資信託基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》（證監發〔2025〕63號，以下簡稱63號文）和《關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告》，正式推出商業不動產REITs，目前重點支持的是權屬清晰、運營模式成熟、現金流持續穩定的商業綜合體、商業零售、辦公、酒店以及其他具有商業屬性的資產業態。

2026年1月29-30日，首批8只商業不動產REITs正式申報至上交所，目前已被受理。相較於傳統基礎設施REITs還需發改部門審覈推薦，商業不動產REITs在申報、審覈環節可直接向中國證監會和交易所提交基金註冊和上市申請材料，審批時效有所提升。

首批8只商業不動產REITs中，業態涉及商業綜合體、辦公、酒店、商業零售（購物中心、奧萊），原始權益人涉及民營企業（砂之船奧萊、銀泰百貨、杉杉商業）、外資企業（凱德商用）、上海國企（陸家嘴集團、上海地產集團、錦江國際集團）、央企（保利發展），合計募集規模約314.75億元，其中規模最大的是中金唯品會商業不動產REIT（74.7億元），規模最小的為華安錦江商業不動產REIT（17.03億元）。

從經營情況來看，首批8只商業不動產REITs出租率優秀，最近一期處於滿租狀態的有廣州保利中心、上海鼎保大廈、哈爾濱杉杉奧萊，而酒店業態的21家「錦江都城」酒店平均入住率約61.58%。從區位條件來看，8只商業不動產整體處於核心城市，位置良好，如上海前灘、上海市黃浦區、廣州市天河區珠江新城、深圳市南山區等，個別處於非省會城市，如四川省綿陽市（華夏凱德商業不動產REIT）、佛山市南海區（華夏保利發展商業不動產REIT）。目前已上市的消費基礎設施REITs運營情況良好，抗跌性較強，有望提升商業不動產REITs市場關注度，可積極關注商業不動產REITs申報進度和打新機會。

基礎實施REITs方面，截至2026年1月30日已申報至交易所項目進度如下：已發行待上市1單（華夏中核清潔能源2026-2-2首日上市交易），已問詢反饋9單（中金廈門火炬產業園2026-1-28、中航北京昌保租賃住房2026-1-28、山證晉中公投瑞陽供熱2026-1-15、平安西安高科產業園2026-1-8、中航中核集團能源2026-1-7、東方紅隧道股份智能運維高速2026-1-6、易方達廣西北投高速2025-12-16、華夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消費2025-9-3），已受理2單（華泰三峽清潔能源2025-12-26、博時山東鐵投路橋2025-12-22）。

此外，2026年1月30日，華安外高橋倉儲物流REIT公告擬擴募，新購入不動產擬為上海市浦東新區的W5-3地塊倉庫項目和F18地塊廠房項目。

02

二級市場：新型設施有所回調，能源設施領漲

本周除了新型設施下跌1.19%外，其余資產類型整體小幅上漲，漲幅介於0.22%~1.54%，漲幅最大的是能源設施（+1.54%），能源所有個券均上漲，其次分別為市政環保（+0.52%）和交通設施（+0.41%），都為經營權類REITs。

全市場共41只個券收漲，36只個券收跌，1只收平，漲幅靠前的是博時津開產園（+4.94%）、工銀蒙能清潔能源（+4.64%）和華夏中海商業（+4.52%），跌幅靠前的是2只園區REITs，分別為易方達廣開產園（-5.03%）和華夏合肥高新（-3.39%）。

數據中心（IDC）板塊本周回撤較大，潤澤科技數據中心、萬國數據中心分別收跌0.40%、2.67%，萬國數據中心日均換手率從上周的1.86%下滑至1.12%。受益於權益市場的AI算力板塊需求強勁情緒，項目未來經營需求可持續性較好，行業景氣度高。潤澤、萬國2只IDC REITs的動態分派率目前分別約為3.41%、3.37%，已接近租賃型項目分派率參考值（10Y國債收益率1.82%+150BP=3.32%），可關注資產后續波動帶來的機會。

能源設施本周漲幅最大，其中工銀蒙能清潔能源REIT本周及1月表現亮眼，分別上漲4.64%和12.84%，持有內蒙古兩座陸上風力發電場，2025年可供分配金額較評估報告預測值高18%。項目四季度報告顯示四季度未收到可再生能源補貼和未開展可再生能源補貼應收賬款保理業務，若后續補貼到位或進行保理操作，對可供分配金額仍有一定的保障空間。

近期該基金發起人內蒙古能源集團有限公司擬將全資子公司恆潤公司持有的基金份額劃轉至其另一全資子公司內蒙古蒙能新能源股份有限公司，主要是配合蒙能新能源首次公開發行股票並上市(IPO)的戰略規劃。值得注意的是，工銀蒙能清潔能源的其他專業機構投資者戰略配售限售期均為36個月至2027年12月10日，限售期較長，可流通份額較少。目前個券流通份額僅4000萬份，份額數量佔比僅20%，價格容易受單筆交易波動影響。

整體來看，風電、光伏、水電2025年四季度受區域新增裝機帶來的消納壓力、來風來光來水同比下降較為明顯，能源類項目也有較大的業績波動，優先關注穩定性較高的水電類資產或可供分配金額保障度高的項目，如中航京能光伏（擴募購入水電類資產）。

產業園區本周上漲0.34%，漲幅靠前的是博時津開產園（+4.94%）、博時蛇口產園（+3.23%）和國泰海通東久新經濟（+3.05%），跌幅靠前的是易方達廣開產園（-5.03%）和華夏合肥高新（-3.39%）。

目前產業園區板塊分派率大致在4.47%，在租賃型REITs中排名靠前。根據各REITs業績表現來看，多隻園區個券2025年可供分配金額同比下滑明顯，或較2025年預測值完成度較差，完成度不到80%。仍然建議積極關注基本面穩定（出租率最好在80%以上）、設有收益分配調節機制、分派率靠前的園區REITs，目前仍可關注招商科創、創金合信首農。招商科創REIT在2025-2030年新增註冊地址服務費收入。留意華夏金隅智造工場、國泰海通臨港創新產業園分別將於2026/2/26、2026/2/27解禁40%、20%的份額。

消費基礎設施板塊本周上漲0.22%，漲幅靠前的是華夏中海商業（+4.52%）、華夏凱德商業（+2.71%）和華安百聯消費（+2.23%），跌幅靠前的是中金中國綠發商業（-0.93%）和華夏金茂商業（-0.83%）。今年春節偏晚，消費熱潮持續保障各項目1季度業績，目前分派率仍然較高的有華安百聯消費、嘉實物美消費和中金印力消費。

本周REITs成交活躍度邊際走弱，日均成交額6.36億元、日均成交量1.52億份、日均換手率0.54%，環比分別下降18.30%、15.73%、0.11pct。

分板塊來看，除了市政環保外，本周各資產板塊換手率均下滑，換手率靠前的是新型設施（1.07%）和市政環保（0.79%），靠后的是交通設施（0.34%）。新型設施換手率下降最大，消費設施的主力淨流入率較大，關注消費板塊的成交情況。

風險提示：

公募REITs相關政策出現超預期調整：若公募REITs相關政策出現超預期調整，可能導致公募REITs的供需格局發生變化，從而影響公募REITs流動性和市場價格。

基礎設施項目經營風險：公募REITs的收益取決於所投基礎資產的正常經營。若出現不可抗力等各類事件導致基礎資產無法經營或無法出租，或基礎資產未購買財產一切險及公眾責任險等保險，或投保金額無法覆蓋基礎設施項目評估價值，將對項目分紅、二級市場價格等產生顯著影響。

資料來源及數據統計風險：本文數據主要依靠監管部門網站、WIND、公募REITs招募説明書、公告等，存在部分信息收集不完整、統計遺漏的風險，導致結果出現偏差。

分析師：姜丹分析師執業編號：S1120524030002

分析師：鄭日誠

分析師執業編號：S1120524040003

證券研究報告：《首批8只商業不動產REITs正式上線——公募REITs周速覽（2026年1月26-30日）》

報告發布日期：2026年2月2日