向上而生 | 保利物業增長代價

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出「向上而生」年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們將對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年「向上而生」的動力。

觀點網 「眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。」

中國房地產行業幾經浮沉，作為房地產市場向前發展的關聯產業，物業行業既是「當局者迷」，也是「旁觀者清」。

「迷」在物企不知道自己是否會因地產關聯方的困頓而瞬間支離破碎，甚至被擺上拍賣台。

「清」在經歷了多年調整之后，懂得了不能將籌碼全部押注在地產關聯方輸送的業務上，自力更生、拓展第三方業務成爲了大部分企業的關鍵抉擇。

但作為行業內公服項目「大户」保利物業來説，大力發展外拓業務，有喜也有悲。

上半年，保利物業合同管理面積與在管面積分別為9.96億平方米與8.34億平方米，分別同比增長4.95%、6.35%。

其中，來自保利發展所開發項目的在管面積為2.84億平方米，同比增加620萬平方米；來自第三方項目的在管面積約為5.5億平方米，同比增長2400萬平方米，佔總在管面積約65.9%。

然而簽單的時候有多喜悦，回款的時候就有多惆悵。

截至上半年，保利物業貿易應收款項及應收票據約為39.26億元，同比增長39.42%，其中來自第三方應收款項為32.8億元，同比增長39.87%。

對此，半年度業績會上管理層坦言，公服項目回款壓力趨勢逐步顯現：雖然都能在年末及年中兩個關鍵節點實現大部分項目回款，但月度平均回款賬期也拖長了十幾天。

來時路

翻開保利物業官網清晰羅列的發展歷程可見，1996年在廣州成立，此后二十年接連在長沙、北京、武漢、沈陽、南昌、上海、重慶等21個城市開設區域公司，並陸續接管來自保利發展的多個住宅小區、商業寫字樓物業服務項目。

2016，保利物業正式啟動「2+4」全國市場化戰略佈局，在保持住宅物業及商辦物業兩項壓艙石業務的基礎上，加速擴張政府辦公樓、醫院物業、學校物業和產業園物業等非住業態的發展版圖。

2017年，保利物業成功在新三板掛牌，但不到兩年時間后的2019年4月中旬，又從新三板退市。

彼時市場紛紛猜測，保利物業未來是計劃A股上市還是轉戰港交所？

彼時曾有分析指出，A股對物管公司的估值水平比較高，而且市場空間也比較大，便於企業融資，新三板往往被視為A股主板上市的跳板。

但A股對於房地產相關企業上市嚴格把關，同時在港交所頒佈新規之后，物業公司成為上市熱門，不少企業都選擇轉戰港交所。

只過了五天，保利發展便把答案公佈了出來：公司董事會及監事會審議通過了保利物業在香港聯交所主板上市的相關議案。

2019年12月19日，保利物業在港交所敲響了上市的銅鑼。

上市首日開盤報價43.8港元，比招股價35.1港元漲24.79%；截至收盤時，股價報45.35港元，成交37.43億股，市值241.87億港元，市盈率高達49.7倍。

上市首日高開近25%，一方面出於當年物業板塊整體受到資本市場的歡迎，另一方面與保利物業自身的發展水平密切相關。

業務規模方面，截至2019年上半年，保利物業在管面積2.6億平方米，超過碧桂園服務同期在管面積2.17億平方米；合約面積4.55億平方米，次於碧桂園服務、彩生活等。

同期錄得營業收入28.22億元，增幅47.3%，處於行業高位；但盈利能力卻差了點火候，同期淨利潤為3.21億元，淨利率11.4%，毛利率23.6%，均處於較低水平。

毛利承壓在上市之初已初步顯現。

另值得注意的是，2019年這一年，除了成功赴港上市之外，保利物業還啟動了「147」戰略計劃。

何為「147」戰略計劃？具體來説，保利物業計劃在三年內（2019年至2021年）實現1百億元營收、4億平方米管理面積以及7億元利潤。

但就保利物業當時經營情況來看，實現三年戰略計劃顯然需要「大跨步」。

公佈該計劃的前一完整年度，2018年，保利物業錄得營業收入42.29億元，在管項目總面積2.87億平方米，淨利潤3.28億元。

也就是説，未來三年，保利物業至少要將三項指標翻一番。

好消息是，來到約定的2021年，保利物業期內錄得收入107.83億元，在管面積4.65億平方米、淨利潤8.46億元，如願實現戰略目標。

此后幾年，保利物業都保持着營收、淨利潤雙位數增長態勢，但整體增速有所放緩，且本就處於行業低位的毛利率也在2024年有所回落。

這些表現，離不開母公司保利發展一直以來的支撐。

自2002年保利完成股份制改革以來，不論是同年提出的「三個為主，兩個結合」、還是升級之后的「一主兩翼」、「三大主業」，抑或是2025年最新提出的「再造一個新保利」，都將物業服務業務納入其中。

業務輸送方面，此前於2019年，觀點新媒體與保利物業時任總經理吳蘭玉在一場面對面對話中，深入探討了這方面的看法。

吳蘭玉坦言，在起步的前幾年，保利物業更多是跟隨着保利發展的腳步，服務業態集中在傳統住宅小區，基本上依託於強大的母公司成長起來。

不過，保利物業也要分清「依託」與「依賴」的區別。

「有一個強大的母公司並非壞事，在某種程度上是優勢。背靠母公司的雄厚實力與品牌效應，給保利物業自身獨立發展帶來巨大支持。保利物業依託母公司，但不完全依賴母公司。」對於與母公司的關係，吳蘭玉如此理解。

以2019年至2024年為例，保利物業在管面積由2.87億平方米躍升至8.08億平方米，其中來自保利發展的比例由44.9%減少至34.6%，來自第三方的比例則由55.1%提升至65.4%。

但在第三方客户「撐厚」業務規模的背后，保利物業也承受了不少回款壓力。

上市以來，保利物業來自第三方的貿易應收款項不斷疊加。到2025年上半年，總貿易應收款項39.26億元，其中來自第三方的貿易應收款項32.8億元，佔比高達83.55%。

大物業

細數保利物業近十年來的發展策略，總體上都緊跟國家戰略，因此稱其為「國家隊」選手也不為過。

這也要從入局公共服務説起。

2016年，隨着「2+4」全國市場化戰略落地，保利物業正式進駐浙江嘉善縣西塘古鎮景區，包攬環境秩序管理、安全管理、商户經營以及景區秩序等管理與服務工作。

僅過去一年時間，保利物業便助力西塘古鎮升級為國家5A級旅遊景區，並在同年開始涉足城鎮公共服務管理。

2018年，保利物業發佈公共服務品牌「鎮興中國」，業態範圍涵蓋各種城鎮、特色小鎮、景區、產業園區等，並向具有「公共性」的業態延伸，如教研物業、醫療物業、公共交通系統等。

「鄉村振興是國家的一號戰略，現在提得最多的是美麗鄉村，未來也會有城市治理、社會治理的方向。」吳蘭玉曾如此表示。

公共服務試水成功之后，保利物業繼續拓寬業態橫截面，開始尋路「大物業」。

2019年，對於物業行業來説又是一個新節點，保利物業也適時提出了「大物業」戰略。

與「小物業」相對，「大物業」包括全域物業、全業態物業、全民物業、全技術物業以及全價值物業。

例如，在2020年，保利物業以2180萬元/年的價格中標無錫市首個「城市物業」試點項目——錫東新城商務區全域化管理，開啟城市全域化模式。

服務內容包括城市綜合管理服務、道路保潔、景觀亮化維修服務、風光帶物業管理服務、綠化養護服務以及基於上述任務的社會治理體系創新試點、宣傳引導等內容。

今年11月底，保利物業進一步提出「保利全域服務模式」以及「景城全域服務體系」，后者包括景城規劃、景城運營、景城治理、景城生態等四個核心產品，將服務內容從傳統的保安、保潔提升到區域治理與運營。

不久后，保利物業與龍港市國有資本運營集團有限公司正式簽署戰略合作協議，宣告「保利全域景城模式」首個戰略級合作落地。

距離提出新模式不到一個月時間，保利物業便出資500萬元成立廣東保民城市景區運營有限公司，該新公司所屬行業為公共設施管理業，經營範圍與前不久提出的景區服務模式內容完全重合。

物聊社認為，近十年各種戰略不斷更迭升級，歸根結底，保利物業想要做到的是在公共服務賽道闖出一片天地。

同樣以上市后數據為例，2019年，保利物業源自公共及其他物業的收入約為4.81億元，僅佔物業管理服務總收入的約12.5%；到了2024年，該分部收入已達到29.43億元，在物業管理服務總收入中的佔比提升至25.2%。

另外，針對中資企業商辦服務，保利物業又提出了「國資服務」概念，並在觀點主辦的2020博鰲房地產論壇上推出「星雲企服」品牌，代表着保利物業「大物業」戰略正式應用於商辦服務業態。

2024年，順承「國資服務國資」理念，保利物業進一步提出「大后勤」服務，對接國資企業的獨特需求。

最新數據顯示，截至2025年第三季度，保利物業約60%新合約價值來自to G（To Government）領域。

保利潤

立足2025年，這是充滿機遇又危機四伏的一年，尤其是人工智能、能源等新興業態給物企們帶來了不少跨界合作的空間。

這一年，對於新興領域，物企已然不是初探的態度，而是通過業務合作、入股投資等方式深入其中，業績新增長點也由此打開。

例如，僑銀股份自2023年開始數智化方面的佈局，2025年則開始明顯加快數智化投入。2025年2月，僑銀股份提出要出資不超過10億元在江蘇吳江投資僑銀人工智能產業生態總部項目；7月，僑銀智能服務機器人超級工廠項目正式落地。

再比如，2024年，華潤隆地與華潤燃氣在香港簽署合資公司協議，共同推動包括充電樁、加氫站、新能源加註船、樓宇節能在內的多項關鍵業務。

到了2025年，華潤隆地已落地超級充電站逾700個，覆蓋港島、九龍及新界；同時，與美的樓宇科技進行合作，聚焦綠色低碳轉型、數智化建設、資產投資與產業協同三大業務。

隨着業務越發向縱深發展，物企們或許更想在有限的資源上創造更多的價值，追求極致的性價比，這也就意味着一些沒有利潤、甚至虧損的物業項目不再被放在未來規劃里面。

因此，對於不少物企來説，壓在身上的不僅僅是收繳難、成本高、競爭大等重擔，還有新興賽道轉眼或將人滿為患的緊迫感。

綜合考量之下，大多都不約而同地選擇了主動撤場，在財務報告中也多見「退出低質項目」類似字眼。

據統計，僅2025年1-9月，全國已公開披露物業撤場的案例（住宅物業服務項目）已經超過120起，比上年同期翻了一番。

在住宅業態也有相當一部分比重的保利物業也加入了「退場潮」。

近期，保利（江蘇）物業服務發展有限公司發出物業退場函，將於2025年12月31日合同到期后，正式退出位於江蘇省鎮江市的句容臺灣小鎮項目物業管理服務。

自2022年1月1日起，江蘇保利物業便開始承接句容臺灣小鎮中的「臺北國際社區」「臺北上上城」「墅園」及「碧翠山莊」等四個物業服務項目，分別簽訂了物業服務合同。

長達4年的物業服務中，江蘇保利物業為該項目投入大量人力、物力和財力。然而，由於地產空置費用無法及時結算，該區域公司現金流陷入嚴重困境，虧損情況日益加劇。

經過審慎研究與全面評估，江蘇保利物業決定不再續簽合同，退出該項目。

不過，當成本與服務產生矛盾的時候，撤場並不是保利物業的唯一選擇。

物聊社瞭解到，同樣是2025年，在重慶一住宅項目，保利物業推出「保利智選物業服務系統」，把物業服務模塊化、套餐化，實現從內容到價格到服務履約的全程透明。

在與業主協商時，保利物業提出了涵蓋5大模塊、588項具體標準的《物業服務標準清單》，推出不同梯次的服務套餐，讓業主在信息對稱的情況下做出選擇。

實際上，2024年12月，萬科物業就提出過類似的服務模式——「彈性定價」，將物業服務拆解為多項「底線服務」和「可選服務」，把大部分物業服務項目做成了選擇題，業主的繳費意願得到大幅提升。

在2025年半年度業績會上，保利物業管理層曾表示：「對於注重品質的企業來説，短期會受到衝擊和市場重構秩序的陣痛。但長期來看，這種變化加速了行業的優勝劣汰，也創造了一些市場整合的機會，所以整體來看是利好。」

因此，上半年，保利物業總體毛利率沒能擺脫微幅下降狀態，期內下降1.08個百分點至19.38%。

其中，除了社區增值服務毛利率上升1.08個百分點至39.93%，物業管理服務基本與2024年同期持平，非業主增值服務毛利率下降了6.84個百分點至11.21%。

整體來看，上半年，保利物業實現營業收入83.92億元，同比增長6.6%；歸母淨利潤8.91億元，同比增長5.3%；毛利維持住了正向增長，錄得約16.23億元，同比增加1%；期內溢利為9.04億元，同比增加5.8%。

「天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。」保利物業需要做到的，或許正如其名——「保住利潤」。