太古里北區北、原瑜舍酒店將分批入市 「大三里屯」雛形出爐

（來源：北京商報）

伴隨三里屯太古里北區調整初步完成，「北區北」及「大三里屯」規劃也浮出水面。近日，北京商報記者專訪三里屯太古里總經理馬澤丹獲悉，「大三里屯」建設並非單一的商業擴容，未來將增加文化體驗板塊，吸引更多藝術展覽、音樂活動、國際文化機構入駐。在商圈升級過程中，商業體應充當紐帶聯動的作用，推動商業升級、城市更新、文化表達融合，從而成為北京城市客廳與文化地標。

分階段入市

步入2026年，「大三里屯」建設進入了成熟期。馬澤丹介紹，位於三里屯太古里N1原瑜舍酒店將於年內完成改造，轉型為創新零售空間；三里屯西街成為連接南區、北區、西區及周邊區域的核心紐帶；交通可達性與周邊環境全面升級，至此，「大三里屯活力消費圈」正式成型，實現與周邊區域的深度聯動。

據介紹，大三里屯以三里屯城市消費中心為核心，聯動新工體形成雙核，輻射周邊活力消費圈，目標是打造國際消費體驗區，建成國際範、時尚化、潮流化的全球商圈地標與城市會客廳。

三里屯太古里作為整個「大三里屯」的核心，改造不止步於北區煥新，多個節點已明確。馬澤丹介紹，三里屯北區N1樓建成后，將進一步拓展三里屯的商業空間、提升商業體量，同時有望引入重量級品牌，為區域商業活力注入新動能。

值得關注的是，「北區北」板塊的納入，進一步豐富了「大三里屯」的目標體系。馬澤丹介紹，未來三里屯區域將迎來實質性項目進展，「北區北」項目不僅是商業版圖的延伸，更將立足文化層面，成為代表北京的核心城市客廳式綜合商業地標。

此前，北京市朝陽區人民政府、北京公共交通控股（集團）有限公司、太古地產計劃攜手改造位於三里屯太古里北區北側、北京市朝陽區新東路2號的北京公交集團維修場站，亦是上述三里屯太古里北區北項目。該地塊南臨太古里北區，北至東直門外大街，東西兩側則是三里屯路和新東路，佔地面積4.7萬平方米。

從「北區北」規劃來看，在空間形態上，將打造相對開放的街區環境，以容納多元商業類型；在交通配套上，將依託便利的交通條件提升可達性。值得關注的是，文化體驗板塊將實現多維度覆蓋，包括藝術展覽、音樂活動、國際文化機構入駐，同時還將結合在地文化特色，推動各類文化項目的落地呈現。

軟硬件同步升級

為推動「大三里屯」規劃落地，三里屯太古里完成了北區升級。北區原本以獨棟建築為主，因早年奢侈品牌拓展策略不同，部分建築曾分區使用。隨着中國奢侈品消費羣體擴大且需求多元化，三里屯太古里重新激活獨棟建築價值，引入愛馬仕、路易威登、迪奧等頂級奢侈品牌開設獨立旗艦店。

為避免高端化帶來的消費割裂，三里屯太古里在北區地下一層引入諾樂、Naza等具有文化底藴的小眾品牌，以及老字號富華齋餑餑鋪等，形成價格區間更廣、風格更多元的業態組合。據介紹，這些品牌緩衝了高奢區域的距離感，實現了與南區潮流消費的平滑過渡，既保留了街區的探索樂趣，又豐富了消費者的體驗維度。

西區的升級改造則通過優化內部結構、採用玻璃幕牆設計、升級基礎設施，打造出高品質商業空間。此外，太古里還推動雅秀東路、雅秀西路道路翻新與景觀升級，為文化藝術活動提供更多公共空間。

在品牌選擇上，三里屯太古里突破「首店崇拜」，更注重品牌內核與可持續性。馬澤丹坦言，首店並非等同於適配市場的優質品牌選擇，其背后暗藏着不小的商業落地風險。首店作為市場新入局者，其商業模式仍有很多成長空間，能否真正貼合市場環境實現可持續生長、為消費者提供優質體驗並達成商業成功，均需要時間檢驗。

馬澤丹表示，助力首店實現長期生長，離不開專業團隊與商業體運營方的陪伴式成長。面對部分品類首店的集中爆發，市場也需保持理性判斷。例如當前生活方式類香氛香薰等品類首店增長顯著，但品牌依託AI推動的成熟供應鏈邏輯，是否具備持續成長能力，還是僅為市場噱頭，仍需審慎考量。

跳出「賣貨」單一邏輯

三里屯太古里通過改造升級，打破傳統零售邊界，這背后並非簡單的軟硬件更新。馬澤丹透露，想要達成多方協同共榮的生態體系，需要從空間、內容、角色三個維度實現系統性突破與重塑。改造過程中，三里屯太古里充分挖掘毗鄰使館區的區位優勢與多元文化底藴，將建築形態、設計風格與開放街區佈局相結合，呼應北京包容開放的城市品格。同時，通過在空間打造中融入在地文化元素，讓項目與北京城市文化DNA深度綁定，實現商業空間與城市文化的共生共融，這也成為其跨越單純商業屬性、引發公眾情感共鳴的核心所在。

項目需打破傳統零售邊界，跳出「賣貨」的單一邏輯。馬澤丹表示，通過落地潮流活動、限定產品及沉浸式場景，為商業空間注入人文温度與情感張力，實現與城市歷史發展、地域經濟脈絡的緊密銜接；另一方面，以咖啡驛站為代表，商業體與入駐品牌協同共創體驗場景，打破零售業態與地域侷限，推動商業空間深度嵌入城市文化肌理。

「三里屯太古里改造升級的核心目標並非‘完成改造’，而是通過持續輸出獨特情緒價值與品質體驗，進一步激發城市生活活力。」馬澤丹指出，三里屯太古里主動轉變定位，以商業體為紐帶聯動多方主體，推動形成商業升級、城市更新、文化表達三位一體的聯動模式，攜手政府優化街區慢行系統、煥新公共空間，助力區域城市更新進程；與品牌深度合作，打造旗艦店、首店等特色業態，實現品牌價值與商業生態的雙向賦能，最終培育出政府、品牌、商業體三方共贏的可持續發展模式。

北京商報記者 劉卓瀾

以下為專訪部分：

北京商報：「大三里屯」與傳統商業擴容的核心區別是什麼？

馬澤丹：核心區別在於並非單一規模擴張，而是以打造「全球文化時尚引領地」和「國際消費中心城市關鍵落點」為目標，通過全域資源整合與空間優化，構建功能多元、協同共生的商業生態集羣，最終形成兼具商業活力與文化魅力的「城市客廳」。

北京商報：從三里屯太古里北區的發展歷程來看，從曾引入一些非頭部的奢侈品品牌到如今的頭部奢侈品，這一變化的背后原因是什麼？

馬澤丹：三里屯太古里北區最初的佈局想法，是希望打造大店、旗艦店，核心源於北區獨特的建築空間，能讓品牌設計師充分表達品牌創新與設計理念。在北區開業初期，當時市場上鮮有奢侈品牌願意開設上千平方米的大店，因此北區開業初期並非一帆風順。如今能迴歸打造大店、旗艦店源於兩大市場變化：一是高端品牌的模式與需求發生改變，品牌對大空間、大面積店鋪的需求大幅提升；二是品牌的渠道策略發生轉變，過去品牌更看重渠道數量，如今渠道佈局已足夠完善，品牌更希望找到能觸達、影響新一代消費者的優質空間。

北京商報：如何看待北京高端商業市場的供給現狀？目前是否已飽和？

馬澤丹：對於北京高端商業市場的供給，並非簡單的飽和與否，核心在於商業項目能否打造出獨特的價值與差異化的內容。太古里並非單純堆砌高端品牌，而是通過品牌組合與內容打造，形成獨有的競爭力，這也是我們能在市場中持續佈局的關鍵。

北京商報：北區升級為高奢旗艦區后，如何避免與南區、西區的消費割裂？

馬澤丹：這一問題主要是通過商業生態的層次構建解決，三里屯太古里在北區地下一層引入具有故事性的小眾品牌、老字號等，形成多元價格區間與風格組合，緩衝高奢區域的距離感。同時以餐飲等基礎業態為紐帶，優化公共空間設計，實現與南區潮流消費的平滑過渡，保留街區的探索性與閒適感。

北京商報：三里屯太古里在品牌選擇上有哪些新的標準？

馬澤丹：不再盲目追求「首店」標籤，更側重考察品牌內核的堅實度、商業模式的可持續性，以及是否具有獨特的人文或設計價值。例如引入諾樂品牌時，就特別關注其代表的藏區手工藝傳承與地域文化價值，希望通過品牌組合傳遞多元生活方式。

北京商報：如何看待周邊商業項目共享「三里屯」品牌效應？

馬澤丹：「大三里屯」的目標是構建包容性的城市客廳，需要周邊項目共同參與。希望各項目找到差異化競爭優勢，通過共生共榮提升整個商圈的熱度，形成「商業雨林」而非單一「大樹」的生態格局。