保利物業核心層大換血，王英男攜地產基因空降

出品|中訪網

審覈|李曉燕

1月27日，保利物業服務股份有限公司連發數則公告，宣佈核心管理層重大變動：執行董事兼總經理姚玉成、董事會祕書尹超因「工作調整」辭任，由保利發展體系內深耕15年的地產運營老將王英男接任總經理並提名為執行董事候選人，內部培養的劉龍出任新任董祕。在房地產行業深度調整、物業板塊轉型攻堅的關鍵節點，這場高層「換血」被市場解讀為保利系強化地產與物業協同、衝刺「十五五」戰略目標的關鍵落子，既彰顯了央企物管龍頭的戰略定力，也勾勒出行業轉型期的發展新路徑。

此次人事調整的核心邏輯，在於戰略延續性與業務協同性的深度契合。據接近保利物業的人士透露，此次管理層變動與大股東保利發展的戰略保持高度一致，亦是公司「十五五」規劃推進中的重要佈局。巧合的是，人事變動正值保利發展啟動總部架構重組之際——集團將「運營管理中心」與「產品管理中心」合併爲「不動產運營中心」，旨在強化資產全周期運營與專業協同。作為集團「三大主業」中「綜合服務」板塊的核心，保利物業的管理層迭代，正是集團戰略自上而下傳導的自然結果，標誌着保利系「地產+物業」協同發展進入實質深化階段。

新任管理團隊的履歷配置，暗藏着清晰的戰略考量。總經理王英男作為深耕保利發展15年的「老保利人」，歷任保利北京、華南等區域公司要職，曾執掌集團總部運營管理中心，對地產項目全周期運營有着深厚積澱。相較於前任總經理姚玉成「降本增效」的管理標籤——其任職期間將公司僱員總數從2022年末的4.34萬人優化至2025年上半年的3.03萬人，有效控制了人力成本——王英男的空降被賦予了更明確的戰略使命：依託央企資源稟賦，推動物業板塊從內部成本管控向外部價值挖掘轉型。而新任董祕劉龍作為保利體系內成長起來的複合型人才，兼具華潤置地與保利多地多崗位經驗，其接任將保障公司治理與資本市場溝通的連續性，為戰略落地提供支撐。

從行業視角看，此次換帥貼合了物業管理行業的轉型趨勢。中指研究院數據顯示，當前物業行業已從高速規模擴張轉向高質量發展，2024年百強企業營業收入增速較上年回落1.04個百分點，行業普遍面臨毛利率壓力與增長挑戰，「增績效」「提效能」成為核心關鍵詞。鏡鑑諮詢創始人張宏偉指出，物業板塊被保利集團賦予「第二增長曲線」的使命，此次調整正是爲了推動戰略落地，促進地產與物業深度協同，同時提升物業板塊的市場化競爭能力，是企業應對行業變革的主動佈局。事實上，自2025年下半年以來，朗詩綠色生活、金茂服務等多家物企均出現地產關聯方高管空降核心職務的情況，反映出在房地產開發主業承壓背景下，現金流穩定、估值穩健的物業平臺已成為集團人才流轉、價值挖掘的重要載體，而保利物業的調整則為行業提供了央企樣本。

戰略協同的深化，在業務層面已顯現端倪。在發佈人事公告的同日，保利物業公告與保利發展續簽為期三年的車位代理框架協議，未來三年代理服務費年度上限高達5億元，彰顯了關聯業務協同的深度與持續性。更為關鍵的是，王英男帶來的地產精細化運營思維，有望為保利物業開闢新的增長空間。行業觀察人士認為，這意味着保利物業的發展重心將從側重於內部的「降本增效」，更多轉向商業資產運營、城市公共服務等高價值、高回報賽道延伸。結合世邦魏理仕2026年市場報告預測，商業地產大宗投資市場有望迎來複蘇，租賃住宅、物流設施等資產受資本青睞，王英男的地產運營經驗或將幫助保利物業精準捕捉這些市場機會，構建多元化利潤增長極。

此外，公司內部激勵體系的有效運轉，為戰略落地提供了保障。儘管2021年啟動的股權激勵計劃首次授予部分第三批解鎖條件未能達成，但預留授予部分順利進入第二批解鎖期，顯示出企業在業績調整期仍堅持長效激勵機制，為核心團隊穩定與戰略延續奠定了基礎。這種「戰略傳承+人才迭代」的組合，既保持了企業發展的連續性，又注入了新鮮血液，體現了央企物管龍頭的治理成熟度。

當然，新管理團隊也面臨着現實挑戰。從外部環境看，大股東保利發展2025年度業績預告顯示，歸屬母公司淨利潤預計同比下降79.49%，地產業務利潤大幅收縮，使得以往「地產投喂物業，物業反哺地產」的傳統協同邏輯面臨考驗。如何在依託集團資源支持的同時，鍛造獨立的市場化競爭能力，成為新管理層的首要課題。從自身業績看，2025年中期報告顯示，公司營業收入與淨利潤雖保持增長，但毛利率微降至19.38%，其中非業主增值服務毛利率同比下降6.84個百分點，主要受地產業務調整導致項目減少、收費標準下降影響。資本市場的即時反應也印證了市場的謹慎情緒——公告發布次日，保利物業股價出現低開。

但這些挑戰並未動搖行業對保利物業的長期信心。作為央企物管龍頭，保利物業憑藉深厚的資源積澱、穩健的財務狀況，在行業調整期具備更強的抗風險能力。而新管理團隊的「地產運營+內部管理」組合，有望形成互補合力：王英男的地產全周期運營經驗可打通「開發-運營-服務」的價值鏈，劉龍對物業內部管理體系的熟悉則能保障戰略落地效率，在董事長吳蘭玉的統籌下，有望走出一條「依託協同卻超越協同」的高質量發展之路。

放眼行業，物業管理行業正處於從「規模紅利」向「效率紅利」「價值紅利」轉型的關鍵期。保利物業的此次管理層調整，不僅是企業自身發展的需要，更折射出行業發展的深層邏輯變化：未來物企的核心競爭力，將不再侷限於管理面積的擴張，而在於資產運營能力、資源整合能力與服務創新能力的綜合比拼。對於保利物業而言，王英男掌舵下的戰略轉型，既是對行業趨勢的順應，也是對自身潛力的挖掘。

總體來看，保利物業的高層「換血」並非簡單的人事更迭，而是企業在「十五五」規劃開局之年的戰略佈局，是行業轉型期央企龍頭的主動求變。儘管面臨業績壓力與協同模式轉型的挑戰，但憑藉清晰的戰略方向、互補的管理團隊與堅實的資源基礎，保利物業有望在地產與物業深度協同中突破增長瓶頸，為行業高質量發展提供可借鑑的央企樣本。這場轉型的成效雖需時間檢驗，但無疑已為行業注入了信心與動能。