Essential Properties 4%的股息收益率安全嗎？初學者清單

Essential Properties Realty Trust（紐約證券交易所代碼：EPRT）目前收益率約為4%。這低於Realty Income的5.3%或NNN REIT的5.6%。一些投資者因此跳過了它。但僅靠收益率並不能告訴您股息是否安全。

這是一個評估EPRT股息安全性的簡單清單-不需要金融學位。

信用評級很重要，因為它們決定了房地產投資信託基金借錢的容易程度。當房地產投資信託基金無法獲得負擔得起的債務時，股息削減通常隨之而來。

標準普爾將EPRT評級為BBB-前景積極。BBB-是最低的投資級評級。如果一家公司跌破BBB-，它就會進入「垃圾」領域。許多機構投資者--養老基金、保險公司--根據其規則必須出售垃圾評級債券。這種被迫拋售可能會給股價帶來壓力，並使借貸成本更高。這就是為什麼這個級別很重要。

但有趣的是這里。穆迪於2025年5月將EPRT升級為Baa 2。Baa 2大致相當於標準普爾評級中的BBB，儘管每個機構都使用自己的方法--比標準普爾的評級高出一個等級。惠譽還將EPRT評級為BBB。

因此，三分之二的主要評級機構將EPRT視為BBB信用，而不是BBB-。紙面上的懸崖可能更接近，但當您檢查所有三個評級時，基礎看起來更堅實。

派息率告訴您收益中用於股息的百分比。越低越安全。

EPRT 2025年第三季度AFFO派息率約為63%，按季度股息0.30美元和每股AFFO 0.48美元計算。這是同齡人中最低的之一。房地產收入支付75%。NNN支付70%。EPRT保留更多現金儲備。

該公司隨后在2025年第四季度將季度股息提高至每股0.31美元，增幅為3%。即使在此次上調之后，派息率仍保持在60年代的中低水平，在達到85%的警告閾值之前還有超過20個百分點的緩衝。

債務水平決定了REITs能否度過艱難時期。兩個數字最重要：槓桿率和覆蓋率。

EPRT的債務與EBITDA比率為3.8倍。這明顯低於5.4x的房地產收入或5.6x的NNN。較低的槓桿意味着更大的財務靈活性。

該公司擁有14億美元的流動性，2027年之前沒有債務到期。那是一條很長的跑道。

EPRT專注於服務型和體驗型業務。想想洗車店、快速服務餐廳、幼兒教育中心和醫療服務。這些租户親自為客户服務--亞馬遜無法取代他們。

截至2025年第三季度，該投資組合包括2，266處房產，入住率為99.8%。加權平均租期為14.4年，比Realty Income的10.7年長。

EPRT報告的租金覆蓋率為3.6倍，表明租户相對於其租賃義務的財務能力較強。健康的租户支付租金。租金支付股息。

（資料來源：標準普爾全球評級2025年2月報告、穆迪2025年5月升級説明、公司2025年第三季度補充）

有四個觸發因素需要重新評估：

今天這些條件都不存在。趨勢正在朝着相反的方向發展--穆迪上調了評級，該公司剛剛提高了股息。

EPRT的收益率低於大型同行，但這部分是因為其股價反映了更強的基本面。60年代中低至中期的支付率是同行羣體中最低的之一。資產負債表上的債務較少。三家評級機構中的兩家將其評級為BBB，而不是BBB-。

較低的收益率可能反映了較低感知風險的市場定價。

此檢查表顯示了要監控的內容。這些數字告訴你股息是否有增長的空間或擔心的理由。目前，EPRT的數據表明了增長空間，而不是擔憂的理由。

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