NNN 5.6%的股息收益率安全嗎？初學者清單

如果您是股息投資的新手，5.6%的收益率可能看起來很有吸引力，尤其是當它來自一家連續36年提高派息的公司時。但僅靠收益率並不能説明全部情況。問題不僅僅是「它能付多少錢？」但「它能繼續付錢嗎？」

NNN REIT（紐約證券交易所代碼：NNN）是一家淨租賃房地產投資信託基金，在美國所有50個州擁有3，697處房產。其租户包括便利店、汽車服務中心和餐館--簽訂長期租約並按月支付租金的企業。

但當數學停止工作時，即使看起來穩定的公司也可以削減股息。該清單回顧了四個指標，幫助確定NNN的股息是建立在堅實的基礎上還是不穩定的基礎上。

什麼是淨租賃房地產投資信託基金？

在深入研究數字之前，瞭解NNN的商業模式有助於瞭解。

在典型的租賃中，房東支付財產税、保險和維護費用。在淨租賃中，租户支付這些費用。這種結構為NNN提供了可預測的現金流和最低的運營費用，這是維持股息的理想選擇。

NNN的租户簽訂的租約平均為10.1年，年租金平均上漲1.5%。假設租户保持健康，這就創造了一個長期的可預測收入。

現在，讓我們檢查一下數字。

1.信用評級：BBB+（標準普爾）/Baa 1（穆迪）

信用評級衡量公司償還債務的能力。BBB及以上評級被視為「投資級」，這意味着養老基金和保險公司等機構投資者可以持有這些債券。

NNN持有標準普爾的BBB+評級和穆迪的Baa 1評級（最新公開確認評級）。兩者都是穩定的投資級。

為什麼這對股息很重要？如果REIT的評級低於BBB-，會發生兩件事：

這種「被迫出售」可能會引發股價螺旋式下跌，並使公司更難籌集資金。股息削減經常隨之而來。

NNN位於BBB懸崖上方兩個缺口。它不是一個寬的緩衝區，但它是一個緩衝區。

資料來源：標準普爾全球評級（2025年6月確認）

2. AFFO支付率：70%

AFFO代表來自運營的調整后資金。將其視為房地產投資信託基金在維持其資產后產生的現金--本質上是可用於支付股息的資金。

2025年第三季度，NNN報告AFFO為每股0.86美元，並支付了0.60美元的季度股息。將0.60除以0.86，即可得到70%的派息率。

70%是什麼意思？這意味着NNN每賺一美元就保留30美分。保留的現金可用於償還債務、購買新房產或緩衝意外空缺。

支出率高於85%開始引發危險信號。在90%或更高的水平上，幾乎沒有犯錯的余地--一個糟糕的季度可能會迫使削減股息。

在70%時，NNN在到達危險區域之前有15個緩衝點。

資料來源：NNN REIT 2025年第三季度盈利發佈（2025年11月4日）

3.股息記錄：36年來持續增長

自1989年以來，NNN每年都會增加年度股息。NNN是僅有的三家連續36年或以上增加年度股息的公開交易房地產投資信託基金之一。

長期的記錄並不能保證未來的增長。當情況惡化時，公司可以--而且確實會打破自己的條紋。但36年的連續加薪告訴你管理層的優先事項：他們認為股息是神聖的。

這很重要，因為削減股息會破壞股東的信任。一旦一家公司削減開支，投資者通常會認為另一次削減即將到來。股價下跌，資金成本上升，負循環開始。

NNN的管理層在經濟衰退、利率飆升和租户破產的情況下沒有打破這種局面。這段歷史值得懷疑。

資料來源：NNN REIT官方公告

4.佔有率：97.5%

佔用率衡量NNN目前租賃和產生租金的房產的百分比。截至2025年9月30日，這一數字為97.5%。

這略低於NNN的歷史平均水平，通常徘徊在98- 99%左右。下跌來自積極的資產重新定位，本質上，NNN選擇退出某些表現不佳的物業，而不是等待問題升級。

管理層預計到2025年底入住率將恢復到98%以上。這仍然使NNN完全處於其歷史舒適範圍內。

為什麼入住率很重要？空置房產的租金為零，但仍會產生成本。如果入住率下降到95%以下，數學就會開始對股息可持續性不利。

NNN為97.5%，保持高於該閾值2.5個百分點的緩衝區。

資料來源：NNN REIT 2025年第三季度盈利發佈

獎金檢查：債務成熟度概況

房地產投資信託基金的一個隱性風險是債務再融資。如果一家公司明年有數十億美元到期，它可能不得不以更高的利率進行再融資--這會擠壓現金流並威脅股息。

NNN在這里處於有利位置。截至2025年第三季度，其債務的加權平均期限約為10.7年。這意味着NNN十多年來一直鎖定其借貸成本。當美聯儲加息時，NNN不會立即感受到痛苦。

資料來源：NNN REIT 2025年第三季度盈利發佈

什麼會改變這張照片？

今天的清單看起來很可靠。但情況發生了變化。以下是值得觀看的內容：

今天這些條件都不存在。但它們是將積極主動的投資者與驚訝的投資者區分開來的早期預警信號。

檢查清單摘要

底線

NNN 5.6%的收益率得到了真正的結構性支持：投資級信用評級、保守的70%派息率、連續36年的股息增長以及保持在97%以上的入住率。

緩衝區並不是很大。兩個等級的信貸緩衝並不算大。但對於一家擁有NNN業績記錄和商業模式的公司來説，當前的設置表明股息是可持續的--除非發生根本性變化。

對於初學者來説，此清單提供了一種可重複的方法來評估股息安全性--然后再單獨依賴收益率。

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