富力、合景泰富出局 廣州天河200億舊改「複製獵德」未竟

觀點網 2026年春節前夕，廣州市天河區一樁沉寂了近5年的舊改項目迎來關鍵節點。

1月21日，廣州市天河區珠吉街吉山村召開股東大會。經到場股東投票，大會以100%通過率，正式批准富力與合景泰富聯合體退出吉山村全面改造項目。

這一決議的通過，意味着這對曾經在珠江新城聯手創造「獵德模式」的房企，在介入吉山村舊改五年多后，正式從項目合作名單中消失。

資料顯示，吉山村舊改項目位於天河區東部，廣園快速與珠吉路交界處，毗鄰智慧城、國際金融城、科學城等產業功能片區。

項目總用地面積達134.76萬平方米，規劃改造範圍內總建築面積約288.73萬平方米，劃定改造範圍133.69公頃，最初投資估算高達206億元。

此次退出吉山村舊改舞臺的法律主體為廣州富景吉山房地產開發有限公司（下稱「富景吉山」），原由富力和合景泰富各持股50%。

據悉，聯合體退出后，項目后續將轉換改造模式，以確保復建房的驗收交付與整體建設進度。

回溯至2020年，廣州舊改市場處於活躍期，各大房企爭相跑馬圈地。不僅是吉山村，包括黃浦區南灣村、白雲區陳田村在內多個城中村項目均成為市場焦點。

作為2018年廣州實行舊村改造公開招標以來首個通過該流程確定合作企業的城中村，吉山村於2020年9月公開招標，並設定了具體的資產門檻：「申請人總資產不低於4000億元，近5年內房屋建築面積累計驗收超過100萬平方米。」

10月28日，富力與合景泰富聯合體成功中標，三方隨后在11月18日正式簽訂合作協議，12月20日舉行舊改啟動儀式。

彼時，富力與合景泰富被視為舊改領域的「黃金搭檔」，二者合作的獵德村舊改項目是廣州城市更新標杆，曾經風光無限。

承載着「複製獵德」的厚望，聯合體給出了極具吸引力的拆遷補償方案。坊間流傳「約2萬元/平方米棄產補償或回遷4.5層安置標準」，一度拉高了村民對未來的預期。

然而，轉折來得極快。進入2021年，隨着房地產行業「三道紅線」落地，民營房企現金流日趨緊張，兩家房企相繼陷入困境。

數據顯示，富力地產2021年總營業額跌至762億元，公司所有者應占虧損達164.69億元。截至年末，富力現金及現金等價物約62.58億元，未來12個月內到期的借款足有700億元。

合景泰富的情況同樣不佳，當年歸母淨利潤同比大跌63.7%，且一年內須償還的銀行貸款、優先票據及境內公司債券合計高達203億元。

觀點新媒體查閲過往資料發現，資金鍊壓力傳導至項目端，早在2021年1月3日，即簽約兩個月后，富力與合景泰富為該項目成立的項目公司——富景吉山，股權便已被全數質押。

此后幾年，項目實質陷入停滯。原定「9月底前啟動清拆、年內完成30萬平方米拆除」目標落空，項目展廳也於2022年2月底開放后迅速關閉。

2025年成為項目的轉折之年。

3月25日，《天河區吉山村城市更新單元詳細規劃》經審議通過，吉山村定位從居住片區調整為「產城融合」綜合片區。

根據規劃，未來吉山村需建設3大公園，配置約20萬平方米公共服務設施，新增5宗中小學用地，計劃打通茅崗北路、奧體橫路等區域干道。

規劃落地對項目價值進行了重估，但也對開發主體的資金實力提出了更高要求。

據企業年報披露，富力營收已從2021年762億元一路下探至2024年177億元，合景泰富2024年營收亦滑落至約115.8億元。

可見，原合作方無力承擔后續重任，退出吉山村舊改舞臺成為必然。

取而代之的或許是「政府主導+專項債」的新路徑。

2025年11月25日，吉山村舊改發佈專項債發行公告，總投資26億元。截至2025年10月，該項目已累計發行金額7250萬元。

吉山村舊改主體變更，是天河區乃至整個廣州市推進存量改造的一個切面。

2026年1月6日召開的天河區全區城中村改造工作會議上，官方明確提出：今年全區城市更新固定資產投資額力爭完成超350億元，全面加快剩余22個城中村、27個項目的改造進程。

值得注意的是，會議特別點名要求冼村和吉山村這兩個舊模式項目「加快復建房驗收交付、銷售以及模式轉換」。

作為與吉山村一同被點名的重點項目，歷時15年改造的冼村已於2025年7月實現全面拆遷「清零」。

這一成功得益於2024年5月1日開始施行的《廣州市城中村改造條例》。

該條例為全國首部城中村改造地方性法規，明確了徵收補償的標準與爭議解決流程。實施三個月內，該條例已累計推動52個項目獲批專項借款，預計釋放產業空間超千萬平方米。

跳出天河區，放眼全市，廣州正大力推進城市更新。

2025年11月28日，廣州城市更新發展大會暨項目推介會正式舉行，一次性推介了102個城市更新項目，總投資約8077億元。其中，城中村改造共推介43個項目，投資額達6479億元。

從2020年富力與合景泰富入局，到2026年股東大會表決后正式退出，吉山村終於卸下包袱，迎來「輕裝上陣」時刻。