恆隆地產董事長陳文博：香港樓市回暖但剛需市場有結構性壓力，辦公樓市場正處於「超級周期」，首要任務是減債

1月30日，恆隆集團（HK00010）與恆隆地產（HK00101）公佈了2025年全年業績，是首家交出2025年成績單的港資房企。

2025年，恆隆集團及恆隆地產均是增利不增收，受物業銷售減少影響，總收入均同比下滑，而股東應占基本純利分別同比上升至24.07億港元及32.02億港元。

恆隆集團及恆隆地產（以下統稱恆隆）董事長陳文博在業績會上表示，公司2025年下半年的表現明顯好於上半年，整體呈現出輕微的「V型復甦」態勢。而香港住宅市場從去年四季度開始明顯回暖，內地零售市場也釋放出顯著的復甦信號。但他也指出，香港樓市在剛需市場仍存在結構性壓力，辦公樓市場壓力未緩解則是拖累去年業績表現的主要因素。

相對於零售市場的回暖，辦公樓市場依然是恆隆管理層口中「艱難」的部分。2025年，恆隆集團與恆隆地產的總租賃收入分別下跌2%及1%，主要誘因便是內地辦公樓市場持續疲弱以及香港經濟復甦緩慢。

「內地辦公樓市場現在確實都比較艱難，大家都有壓力，特別在價格方面。」陳文博坦言，但站在中長期來看，他覺得還是挺有信心的。

恆隆行政總裁盧韋柏直言：「在當前環境下，我們能保持八成以上的出租率已實屬不易。至於這種逆境會持續多久？我暫時看到的是18個月到24個月，當然之后會慢慢穩定下來。」他表示，爲了留住部分高質量租客，公司不得不面臨租約重新協商和減租的壓力，因為現在的首要任務是保持出租率。

陳文博也表達了類似的看法，他認為，辦公樓市場現在處於一個「超級周期」中比較艱難的階段。但可能在今年或者明年就有快速增長，「中長期這個板塊還是有發展空間的，當然我説的板塊是我們手上的這些甲級、超甲級、國際水平的辦公樓。」

針對未來的資產佈局，陳文博重申了恆隆目前的財務定力：「我們的首要任務是減債，希望先將現有的項目賣掉套現，之后再考慮擴張，當然這並不代表看到低價的土地我們就不會出手。」

值得一提的是，盧韋柏將於今年8月31日或之前退休，但目前，恆隆方面還未公佈新的接任人選。

長期以來，奢侈品消費一直是恆隆等高端商場的業績支撐，但在2025年的市場轉型中，這一邏輯發生了微妙的變化。

陳文博在業績會上指出，以往大家認為奢侈品是業績的「主線」或「火車頭」，但在當前的復甦周期中，大眾化餐飲和運動品牌表現出了更強的增長動力，成爲了新的「火車頭」。

儘管部分奢侈品品牌正經歷全球範圍內的策略回調，但恆隆管理層對高端市場的長期韌性依然保有信心。恆隆行政總裁盧韋柏透露，他在去年10月前往歐洲與多個奢侈品牌交流，品牌方普遍認為中國仍是最核心的市場，並預計2026年將回歸個位數增長。

從數據來看，恆隆內地零售板塊表現穩健。儘管整體物業租賃收入受辦公樓拖累微跌，但商場租賃收入仍實現1%增長，出租率提升2個百分點，整體零售租出率維持穩健水平，內地和香港分別為96%、95%。

過去一年，恆隆的策略是集中於核心城市擴展業務、提升顧客體驗，通過高資本效益和審慎甄選的投資項目，鞏固業務規模和項目可見度。在2025年啟動或公佈的主要項目包括：昆明恆隆廣場尚義街項目、杭州恆隆廣場擴展項目、無錫恆隆廣場擴展項目以及上海南京西路1038號商業運營項目。

盧韋柏提到，無論是在內地還是香港的商場，恆隆都主動進行了優化租户組合，成為推動零售回暖的關鍵。「我們在香港縮減了超市比例，增加餐飲佔比，還把不少受香港市民喜愛的內地餐飲品牌引入本地商場。」

封面圖片來源：張建