一年收入104億港元，老牌港資恆隆繼續求穩，物業銷售下降超八成

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

「‘保本保命’的時期已經過去，但仍未到可以激進擴張、大舉買地的階段。」

在1月30日召開的2025年度業績説明會上，老牌港資企業恆隆集團（00010.HK）及恆隆地產（00101.HK）董事長陳文博作出上述判斷。他表示，面對內地辦公樓市場持續承壓及全球不確定性上升，恆隆選擇放緩發展節奏，將風險控制置於首位，「我們當前最優先的任務是儘量償還一些債務。」

2025年，恆隆交出一份在行政總裁盧韋柏看來「穩中求進」的成績單，「自第二季度起，業務已出現較為明確的復甦跡象。」

期內，恆隆實現收入104.14億港元，同比下降11%，主要受物業銷售收入大幅下滑83%至2.64億港元拖累；整體營業溢利維持在68.36億港元，與上年同期基本持平。

截至2025年末，恆隆債項股權比率（總負債/股東權益）為35.3%，較上年末下降2.6個百分點。但與此同時，可用現金明顯減少，期末現金及銀行存款結余為67.92億港元，同比下降37.21%，反映出恆隆在償債和戰略投資方面的現金支出壓力。

面對市場波動，恆隆也在評估如何在穩健基礎上尋找新的增長空間。

陳文博指出，內地商業地產正進入供給相對過剩階段，同質化問題突出。因此，集團的重點不在於盲目擴張，而在於進一步放大既有優勢項目的價值。

「我們要做的，就是讓現有的成功項目變得更成功，即便是1個百分點的增長，其規模也已相當可觀。」

內地6個寫字樓租金收入下降

儘管整體租賃收入略有下滑，但恆隆通過優化租户組合和差異化佈局，內地商場表現穩健，而辦公樓市場則面臨周期性壓力。

報告期內，恆隆集團物業租賃收入下降2%至98.53億港元。計入人民幣兑港幣貶值因素，內地物業組合租賃收入按人民幣和港幣計值均下跌約1%，香港物業組合租賃收入則錄得3%的跌幅。

在內地，恆隆商場組合整體租賃收入同比增長1%至48.71億元，租户銷售額按人民幣計值上漲4%，年末租出率較上年提升2個百分點至96%。

盧韋柏表示，2025年內地零售市場在經歷了第一季度下滑7%的低谷后，第二季度跌幅收窄至1%，第三季度恢復正常水平，第四季度則大幅增長18%，創下恆隆歷史上第四季度最高銷售額紀錄。

高出租率和活躍的新租賃交易是關鍵推動力。盧韋柏介紹，2025年大部分商場出租率接近95%，新籤租賃交易較2024年增長15%，並引入約200個城市首店，吸引更多客流。

具體項目表現方面，大部分商場錄得增長，而天津恆隆廣場、武漢恆隆廣場和沈陽市府恆隆廣場因區域競爭加劇，收入分別下滑3%、31%和36%，抵消了部分漲幅。

其中，上海恆隆廣場高端奢侈品需求穩健，商場收入和租户銷售額分別上升1%、4%，年末租出率96%；無錫恆隆廣場收入增長10%，主要受租金上調及餐飲、時尚生活板塊帶動，抵消高端零售銷售額微跌影響，推動租户銷售額上升3%。

「過去，我們以奢侈品為增長龍頭，但2025年非奢侈品板塊如餐飲、運動品牌成為主要增長動力。」陳文博指出。因此，恆隆內地物業組合自2025年起不再將商場劃分爲「高端」「次高端」類別。

辦公樓租賃市場繼續承壓，尤其是上海等核心城市。

財報指出，恆隆在內地的6個辦公樓項目收入全線下滑，整體收入同比下降7%至12.23億元，年末出租率下降4個百分點至80%。其中，上海恆隆廣場兩座甲級辦公樓因市場疲軟和供應過剩，單位租金下調，收入下降11%，年末出租率下降5個百分點至82%；上海港匯恆隆廣場辦公樓收入下降3%，出租率下降2個百分點至89%。

盧韋柏預計，市場壓力還將持續18-24個月，但中長期看，核心城市的優質項目仍具價值，當前價格調整主要是周期性，而非結構性。

「讓現有的成功項目更成功」

「2025年我們已經做到‘穩’，同時仍需要尋找新的增長動力。」陳文博表示。

為此，恆隆於2025年9月發佈最新戰略「恆隆V.3」，標誌着公司正式告別「V.2」時期的大規模重資產擴張，從開發導向轉向精細化運營與存量優化。陳文博説，「以前買地開發可能需要100億元，現在只需要1/10的投入。」

時代財經瞭解到，恆隆V.3策略重點圍繞內地核心城市高潛力商場項目展開，同時優化現有物業組合，目前已在上海、杭州、無錫、昆明等城市落地。

2025年初，昆明恆隆廣場接手尚義街提升改造項目，除了商場內部優化，引入多元化餐廳及商店，其中不少為首店，還美化周邊街道，增加打卡點，顯著提升了客流。該項目期內收入和租户銷售額分別增長9%、7%，年末出租率達到99%。

2025年7月，恆隆斥資逾33億元取得杭州百貨大樓20年經營權，計劃於2029年完成翻新后分階段開業，屆時杭州恆隆廣場總零售面積將提升近40%至15萬平方米。

2025年12月，恆隆先后宣佈取得無錫恆隆廣場擴展項目及上海南京西路核心商業項目梅龍鎮廣場的20年租賃權。無錫項目將總零售面積提升約38%至16.9萬平方米，引入80多個精選餐飲及時尚生活品牌。南京西路項目升級后，將新增約9.6萬平方米樓面面積，總面積增至31.2萬平方米，進一步強化上海高端商業地標地位。

陳文博表示，「恆隆V.3」的核心優勢在於大幅提升資金回收效率。傳統開發項目從購地到收取首筆租金通常需六至十年，而「恆隆V.3」項目可在已有商場基礎城市中快速實現收益，充分利用現有資源。

恆隆在財報中表示，中期而言，集團租賃收入增長將由杭州恆隆廣場、上海恆隆廣場擴建項目以及一系列「恆隆 V.3」策略項目帶動。