龍湖以一敵三，沈宗榮碰上了硬茬

文/粵進深  嚴明會

前腳披露完案名，后腳規劃圖也出來了。

龍湖深圳光明地塊項目——觀萃苑，進展甚快。

項目在12月8日拿地，1月29日披露總平面圖。

至今也就一個余月。

相比不遠的天境雲璽，6月拿地、11月才披露總平圖。

快了不是一點點。

這兩個項目，因為在多方面的指標相似。

入市時間也相近，免不了被拿來對比一番。

01

先來看看最新披露的觀萃苑總平圖。

項目建設用地面積2.05萬㎡，總建築面積9.22萬㎡。

容積率3.1，計容積率建築面積7.72萬㎡。

其中，住宅建築面積5.64萬㎡。

總户數並沒有披露。但機動車停車位設計580輛。

包括地上186輛，地下394輛。

小區共五棟住宅，均為25層，樓高79.95米。

地下只做了一層。

户型配置上，1棟、2棟為一層四户設計；

3棟、5棟、6棟為一層五户設計。

4棟，則是4層的9班幼兒園，位於小區的西南角。

總平圖看，觀萃苑雖然體量不算太大。

但亮點似乎不少。

小區的正門設置在北邊，即興發路和公昌路的交匯處。

進來有架空綠化休閒、開口庭院。

小區中間還規劃打造一個圓形景觀水池和一個休閒亭。

每棟單元樓，還有風雨連廊連接。

新規產品常見的配置，在觀萃苑似乎都能看到。

值得一提的是，小區還是兩層架空的。

其中一層是架空停車場屋面，二層是架空綠化休閒。

等於説，小區整體有所抬高。

樓間距上，前后單元樓之間普遍有20米以上。

僅1棟和6棟之間，2棟和3棟之間稍短，18米左右。

不過整個小區的樓棟不算高。

產品似乎也值得期待，户型大陽臺，還有大面積飄窗環繞。

單元樓棟的一樓，還有弧形防墜物雨棚。

據市場消息，項目的產品面積約為88-135㎡新規3-4+1房。

將擁有較高的得房率。

目前，地塊正在挖基坑。

項目也已經在開始組建銷售團隊，預計將在今年中入市。

02

其實，龍湖拿下地塊以來，進展一直很快。

拿地一周多，項目公司完成工商註冊——深圳市辰啟房地產有限公司。

該公司註冊資本1000萬元。

由拿地主體深圳市恆龍盛祥投資發展有限公司持股100%。

公司法定代表人、經理為沈宗榮。

該人士同時也是龍湖集團華南公司總經理。

區位上看，項目位於光明區公明中心區，周邊教育、商業、醫療配套較為成熟。

距離地鐵6號線紅花山站不遠，軌道通勤較為便捷。

不過有一點，由於地塊不大，而且四周被道路所包圍。

后續道路的噪音，是一個值得關注的點。

對此，地塊出讓相關文件，也曾在建築隔聲方面有所要求。

里面提到，地塊位於城市道路交匯處，距離地鐵直線距離260余米，交通噪聲源較密集且對居住環境產生一定的影響。

為保障居住品質，降低噪聲信訪風險，在建築設計時應着重考慮建築隔聲；

嚴格落實《民用建築隔聲設計規範》《建築環境通用規範》《綠色建築評價標準》有關建築隔聲要求。

03

就像前面説的，在距離觀萃苑直線兩三公里。

就是在同年6月27日，被振業+天健+光明建發聯合體拿下的天境雲璽項目。

天境雲璽拿地后，去年11月才披露了總平圖。

觀萃苑拿地一個余月總平圖就披露，大有后來者居上的意味。

其實，這個兩個項目，同是新規產品，一些參數指標也相似。。

且從如今的進度，入市時間也相差不大，常被拿來對比。

而產品面積上也有所重疊。

屆時，兩個盤避免不了正面的交鋒。

對比着看，這兩個項目容積率都是3.1，都是新規產品。

層高最高也是二十五六層。

但天境雲璽，九棟住宅，體量上比觀萃苑要大。

毫無疑問，園林綠化、休閒空間這些也更大。

所以小區整體空間感，體感應該比觀萃苑要更好一些。

產品面積，天境雲璽此前已經傳出，將推建面約83-166㎡的產品。

而且有一層兩户、一層三户的改善户型。

產品類型上要比觀萃苑更加豐富。

不過有一點，該項目最多一層六户的設計，是比觀萃苑要多的。

觀萃苑其實還有比較佔優勢的一點。

就是拿地價比天境雲璽低。

天境雲璽地塊總價19.94億，摺合樓面價約1.84萬/㎡。

而觀萃苑地塊總價7.66億，摺合成交樓面價約1.2萬/㎡。

所以后續定價策略上，觀萃苑可調整空間比天境雲璽更大。

當然，觀萃苑並不輕松的。

畢竟撇開容積率、新規、限高等相似指標的話。

天境雲璽還是深圳三家國企合作的項目。

按道理，資金實力也更強。

而觀萃苑，背后只有一個龍湖。陣容上似乎略顯單薄。

周邊價格，兩個項目附近在售盤參考均價3.2-5.1萬/㎡。

兩個項目，你更期待哪個呢？