暫緩危機！萬科68億債券展期過關，二季度將迎償債高峰

繼「21萬科02」債券回售方案通過、成功實現展期后，萬科債務化解再傳進展，另外兩筆合計57億元的債券展期議案。

1月27日晚間，萬科發佈公告披露，「22萬科MTN004」「22萬科MTN005」兩隻中期票據的持有人會議，均高票通過了核心展期議案（議案三），加上此前的「21萬科02」，萬科累計完成68億元債券展期，暫時緩解了短期償債壓力。

這場看似「順利」的過關背后，是萬科與債權人的多輪博弈，更是企業困境下的主動突圍。

展期方案的誠意與細節拆解

公告顯示，「22萬科MTN004」「22萬科MTN005」的展期核心議案（議案三），均獲得100%的高票通過，這一結果源於修改后展期方案的誠意升級。相比首次披露的方案，新增了部分本金、利息提前支付條款，明確了具體增信措施，徹底改變了此前議案遇阻的局面。

縱觀「22萬科MTN004」的議案三，有四項關鍵條款，一是小額固定兑付，對於同意議案的持有人，發行人將於2026年1月28日實施10萬元的固定兑付。

二是本金分期兑付，在扣除上述固定兑付部分的本金后，40%於2026年1月28日兑付，剩余60%的本金將展期一年至2026年12月15日兑付。

三是在利息兑付上，2025年12月15日到期應付的6000萬元利息、前述本金的40%在2025年12月15日至2026年1月28日計息期間（44天）的利息在寬限期內支付，即2026年1月28日內支付。展期期間的本期中票剩余60%本金票面利率維持3%不變，利隨本清。

四是增信擔保，發行人承諾以持有的深圳榮興、廊坊萬恆盛業及北京友泰三家項目公司的應收款質押，為未付本息提供增信擔保。

「22萬科MTN005」的展期條款與上述內容基本一致，僅存在兩處細微差異：一是利息兑付金額不同，該筆債券需於1月28日內支付的利息合計1.11億元；二是增信擔保主體不同，其增信擔保對應的項目公司為深圳市中萬華凱實業投資有限公司、西安伊合源實業有限責任公司、深圳市萬信未來城製造有限公司，同樣以應收款質押的方式提供保障。

此次高票通過，是萬科與債權人博弈、優化方案后的結果。以「22萬科MTN005」為例，其首次披露的展期議案曾遭遇債權人集體反對，6項議案中，5項核心展期方案均未通過，僅寬限期延長至30個交易日的方案獲得通過。

首次方案遇阻的核心原因在於：彼時的展期安排中，本息兑付均整體展期12個月，僅支付已產生的利息，未安排任何提前兑付部分；同時，增信措施表述籠統，未明確質押標的、擔保範圍，無法有效打消債權人的顧慮。

相比之下，萬科兩隻債券修改后的方案，迴應了債權人的核心訴求，拿出了真金白銀，誠意十足。

事實上，此前，「21萬科02」債券回售方案的高票通過，就為萬科兩隻債券的展期釋放了積極信號。

因為「21萬科02」債券的回售方案與這兩隻債券非常相似，均有固定兑付、40%本金優先兑付、部分利息提前兑付以及優質增信。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示，萬科三隻債券相繼成功展期，雖屬於「驚險過關」，但也在情理之中。「萬科的企業性質決定了其不太可能出現公開性爆雷，此次展期不僅暫緩了短期危機，更為后續到期債務的化解樹立了可參考的模板，為企業爭取了更多緩衝時間。」

大股東深鐵集團的持續「輸血」與「兜底」

值得關注的是，萬科此次能夠拿出資金，完成10萬元小額兑付、40%本金及全部利息的提前支付，核心支撐來自第一大股東深鐵集團的持續借款支持。就在兩隻債券展期議案通過當日，萬科同步發佈公告，深鐵集團再向萬科提供借款，為債務兑付「兜底」。

公告稱，經協商，深鐵集團向萬科提供不超過23.6億元借款。借款用途為償還萬科在公開市場發行的債券本金與利息。借款期限為36個月，借款利率為每筆借款提款日前一工作日全國銀行間同業拆借中心公佈的1年期貸款市場報價利率（LPR）減66個基點，目前為2.34%。

這已是2025年以來，深鐵集團對萬科的第14次借款支持。據統計，2025年全年，深鐵集團累計13次向萬科「輸血」，截至2025年11月11日，累計借款金額已達307.96億元。

深鐵集團的持續支持，並非毫無附加條件，而是以萬科的優質資產或股權質押作為前提，保障自身借款安全。

2025年11月，深鐵集團、萬科簽署的《關於股東借款及資產擔保的框架協議》，約定深鐵在2025年初至2026年6月期間提供總額不超過220億元的股東借款額度，協議強制要求萬科必須為每筆借款提供足額的資產抵押或股權質押擔保。

最為關鍵的是，萬科將萬物雲這一核心資產的股權全部質押給深鐵集團。據萬物雲披露，萬科已將其持有的1532.11萬股萬物雲股份質押給第一大股東深鐵集團，以此為220億元貸款框架方案提供擔保。連同此前被質押的股份，萬科所持萬物雲57.16%的股權已悉數質押。

萬物雲是萬科旗下的優質資產，2025年上半年實現營業收入181.38億元，同比增長3.1%；核心淨利潤13.21億元，同比增幅達10.8%。

短暫喘息與二季度償債高峰

三隻合計68億元債券的成功展期，無疑讓萬科暫時喘了口氣，成功避免了實質性違約，也向市場傳遞了積極信號。

中證鵬元分析稱，此次議案通過是房企運用市場化方式化解債務風險的典型案例，短期避免了實質性違約，通過小額兑付安撫投資者情緒、分期償付緩解現金流壓力、並設置增信措施提升保障，展現了企業在困境下積極協商的主動性。但長期看，房企流動性的根本改善仍取決於銷售端的持續回暖與經營性現金流的實質性修復。

從企業自身來看，展期一年的安排，為萬科爭取了寶貴的緩衝時間，既能緩解當前現金流壓力，也能有更多時間梳理資產、推進銷售回款，為后續債務兑付儲備資金；而「40%本金提前兑付+明確增信」的模式，也進一步鞏固了債權人信心，為后續其他到期債券的協商奠定了基礎。

儘管短期實現「驚險過關」，但萬科面臨的核心問題並未得到根本解決。

2026年二季度將迎來新一輪償債高峰，合計有65億元債務到期，其中下一筆人民幣債券將於4月到期，距離當前不足3個月。

此次展期雖短暫緩解兑付壓力，但二季度的到期債務，仍需萬科拿出足額資金兑付，而企業當前的經營性現金流尚未實現實質性修復，資金缺口依舊存在。

總而言之，萬科此次「驚險過關」，只是債務化解之戰的「階段性勝利」，后續還有更多「硬仗」要打。

萬科接下來到期的債券該如何償還？深鐵集團是否會繼續支持？新京報貝殼財經將繼續關注。

新京報貝殼財經記者 段文平

校對 趙琳