誰説不好賣？四處酒店資產賣了45億！

本文來自微信公眾號「空間祕探」，作者：武爽，36氪經授權發佈。

近期，酒店大宗資產市場成交活躍，上海東錦江希爾頓逸林酒店、杭州濱江寶龍城購物中心及酒店、上海中港匯鉑爾曼酒店、深圳寶安京基華邑酒店等酒店資產成功迎來買家，交易額總計超過45億元。2026年開年，這些資產交易傳遞了哪些信號？

四處酒店資產賣了45億元

近期，中國酒店大宗資產市場交易活躍，上海東錦江希爾頓逸林酒店、杭州濱江寶龍城購物中心及酒店、上海中港匯鉑爾曼酒店、深圳寶安京基華邑酒店等四處標誌性資產密集達成交易，累計金額超過45億元。

這些資產均坐落於上海、杭州、深圳等核心城市的核心區位，稟賦稀缺，價值堅實；然而，受當前市場周期、賣方特定財務境況或資產自身發展階段影響，其交易價格呈現出明顯的「窪地」特徵。這種「黃金地段」與「價格窪地」並存的獨特組合，正成為當下市場中最受資本矚目的標的。

其中，位於上海浦東陸家嘴商圈的東錦江希爾頓逸林酒店易主備受關注。該酒店擁有850間客房、獨特的雙子塔樓結構及外事接待歷史，其46層的旋轉餐廳更是浦東地區的特色景觀，資產稀缺性突出。最終，招商信諾與利安人壽以約9億元完成收購，摺合每間客房價格約106萬元，較上海同類五星級酒店的市場估值水平有顯著折讓。

在上海浦西，打浦橋商圈的地標性建築——中港匯·黃浦大樓（內含鉑爾曼酒店）近日由山東的家族企業以約20億元購入。該項目建築高度達226米，為區域稀缺的超高層綜合體。值得一提的是，該物業92%的產權在2020年的交易中對價約為28億元，此番成交價格亦體現了市場環境的變遷。

杭州濱江寶龍城購物中心及酒店組合資產則以10億元對價，由大家人壽保險股份有限公司通過旗下平臺接手。該項目是杭州濱江區重要的商業地標，運營成熟。數據顯示，其銷售額自2022年突破30億元后持續穩定在這一水平之上，2024年銷售額達33億元。業內人士分析，該交易價格賦予了項目良好的收益率基礎，符合保險資金對「收益可預期、風險可管控」的配置要求，且未來憑藉消費基礎設施公募REITs的潛在退出路徑，估值仍有提升空間。

此外，深圳寶安京基華邑酒店作為2024年新開業的資產，被廣東承希科匯投資控股有限公司以6.5億元收購。該酒店硬件嶄新、區位潛力明確，但目前處於行業常見的經營爬坡期而錄得虧損。買方支付的對價，實質上是對其未來成為成熟資產后價值的提前佈局，併爲當下的重置成本支付了溢價，品牌管理權仍由洲際酒店集團保留。

將這四宗交易一起來看，不難發現那些基本面紮實、底藴深厚，正成為資本競逐的對象。以顯著低於重置成本的價格，收購核心城市的存量優質資產，已成為當下市場主流的投資範式。

高淨值買家加速入場

進入2025年，中國酒店資產交易市場出現前所未有的活躍景象。數據顯示，全國酒店轉讓數量同比增長200%，超過1.2萬宗資產湧入交易市場。這場由行業深度調整引發的特殊資產重估，正在吸引兩類關鍵玩家入場：追求精準回報的私募股權基金，和着眼長期價值的高淨值買家。

2025年上半年，這些投資者的資本投入增長了54%，因為他們尋求投資組合多元化，並加大對酒店行業的投資。這些富裕的投資者尋求的是長期資本增值，以及通過持有酒店資產獲得豐厚回報的潛力。2020至2025年間，60%的關鍵酒店資產交易發生在一線及新一線城市，高檔酒店交易佔比達46%。

對於高淨值買家與家族辦公室而言，將酒店納入資產包，首要的考量是優化和防禦。面對經濟不確定性，投資者紛紛轉向被認為更穩定或「避風港」的市場。部分企業出於戰略發展需要，期望通過收購優質重資產，從而在進軍新區域市場時打造品牌旗艦店，並進行運營能力培育與酒店品牌孵化，為在新市場的輕資產擴張鋪路。

另一方面，部分企業為應對業績考覈壓力，會選擇購入優質資產，以在短期內快速實現營收現金流增長；此外，也有部分企業會通過酒店類資產購置實現與旅遊、文化、商業等業務板塊的戰略協同，豐富旗下產品生態。

私募股權基金的角度雖有不同，但邏輯相通。它們管理的資金同樣需要在不同資產類別、不同風險收益特徵的項目中進行配置。當下酒店資產呈現的「金邊窪地」特性，即高品質與低價格的錯配，提供了難得的「不對稱機會」。這類買家傾向於在市場低估時尋機購入優質稀缺資產，通過長期持有來穿越市場周期，實現抗通脹和資產增值目標。將部分資金配置於此，本身就是對其投資組合的一次重要優化與升級。

驅動這些買家行動的，是對酒店業底層邏輯正在發生轉變的共識。中信證券報告稱，供給端的擴張正在顯著放緩。無論是商業用地租金降幅收窄所暗示的新項目經濟性下降，還是資深加盟商日益謹慎的投資情緒，抑或是頭部酒店集團儲備開發項目的減少，都指向同一個趨勢：未來新增酒店的競爭壓力將減弱。與此同時，在政策鼓勵服務消費、節假日安排更為充裕的背景下，需求端展現出韌性。這意味着，高端酒店市場的供需天平正在重新調整，為資產價值的修復鋪墊了宏觀基礎。

同時，當下酒店行業正處周期底部左側，貝塔（行業性）機會將現。政策持續推動服務消費，酒店作為核心場景必將受益，再加上OTA平臺佣金若因監管而下調，將更有利於品牌連鎖酒店提升競爭力，這進一步強化了持有優質單體酒店並通過品牌化改造增值的邏輯。在這樣的窗口期，購入核心區位的「金邊窪地」資產，本身就是一項基於深刻行業認知的配置決策。

學會為專業付費

最近酒店資產交易市場有一個鮮明的趨勢正在浮現：買方和賣方似乎形成了一種默契，資本方越來越傾向於「只持有，不管理」，而專業的酒店品牌方則樂於「只管理，不持有」。其背后是資產估值邏輯、資本退出路徑和行業專業化發展的共同結果。

一方面，資產估值方式發生變化。過去，酒店資產的價值主要依據其歷史成本評估，即土地、建築和裝修等投入的總和，關注的是「過去花了多少錢」。但現在主流的算法變了，變成了「收益法」。簡單説，就是估算這家酒店在未來二三十年里，總共能產生多少現金流。而現金流，直接由運營水平決定。說白了，資本方花大價錢買下的，其實是一個「未來賺錢的可能性」，而把這個可能性變成現實的，是專業的運營團隊。因此，擁有或綁定一個頂尖的運營方，就成了投資成功的關鍵前提。

一方面，隨着REITs、類REITs、基金化持有與資產證券化等討論與實踐推進，酒店資產將更頻繁進入「可交易、可定價、可退出」的框架。未來的酒店估值不只看物業硬指標，更看經營透明度、現金流質量與資產管理能力。這迫使資本從投資初期就必須以運營為導向。專業的酒店品牌，因其成熟的管理體系、品牌溢價和會員輸送能力，成為資產未來獲得高流動性、實現金融化退出的重要信用背書。

酒店資產收購併非簡單的資本遊戲，需要專業運營能力、品牌優勢和系統支持作為成功基礎。如果沒有真正的產業整合能力，再低的收購價也可能成為「燙手山芋」。這從近年來酒店業內的收併購大事件也能發現，資本在買酒店的同時，把背后的運營管理團隊也一起拿下，如湖北文旅「收編」君亭酒店、同程旅行拿下萬達酒管……還有攜程入股大樂之野，新東方投資松贊等，這些資本更多的是入股，但仍保留原運營管理團隊。對於他們來説，這些團隊更「專業」。

有意思的是，當資本滿世界找專業運營的時候，酒店品牌們自己也在轉身。越來越多的巨頭，更願意輕裝上陣，把樓賣給資本，自己則牢牢掌握着運營權，靠品牌、管理和龐大的會員體系賺錢。如上文提到的大家保險收購杭州濱江寶龍城項目后，寶龍商業依然保留濱江寶龍城的經營管理權。實際上，此番交易於寶龍而言，更像一種實現輕資產轉型、聚焦核心業務的舉措。

還有2025年11月，中國金茂以22.65億元轉讓三亞麗思卡爾頓酒店項目公司股權，由中信證券旗下資金池接盤。交易完成后，金茂實現資產出表的同時保留了運營管理權，優化了自身資產負債結構。

於是，一場自然而然的「聯姻」就發生了。一邊是握着錢、尋求穩健回報和資本增值路徑的金融資本；另一邊是握着品牌、技術和客源，但不想被資產壓垮的專業運營方。兩者一拍即合，形成了資本負責「持有」，專業品牌負責「運營」和「價值實現」的模式。

靠房地產快速漲價創造財富的大周期已經過去，未來支撐不動產價格的是其能夠產生的現金流，也就是説靠運營來獲取收益，這是不可逆的大勢。空間祕探認為，未來更多資本還會更積極地持有酒店，專業的酒店投資機構將會不斷出現。

收購來的酒店資產可以怎麼做？

近期，市場上出售的酒店資產越來越多，也有越來越多的資本開始關注酒店資產的可進入性。那收購來的酒店資產可以怎麼做？

行業報告指出，亞太酒店市場的一個新興趨勢是，人們對混合型酒店的興趣日益濃厚，這種酒店將傳統酒店服務與長住型酒店相結合。這類酒店對私募股權公司尤其有吸引力，因為它們越來越尋求兼具長期穩定性和靈活性的資產。長住型酒店迎合了商務旅客和尋求長期住宿的遊客的需求，使其成為當今市場上頗具前景的投資選擇。

如2025年的香港房地產大宗交易市場出現了一個明顯趨勢：以學生公寓和長租公寓為核心的「住宿資產」，正在大規模成為酒店、服務式住宅與中小型商住物業的重要承接方向。國內也有不少酒店「爆改」公寓的案例，鐵獅門收購鵬欣集團位於上海五角場核心區20層高的酒店項目，並計劃將原酒店改造成約300個單元的全新長租公寓。還有近期鼎暉7.6億元收購錦和資產旗下base服務式公寓蘇河項目，之前也是一幢老舊星級酒店，「3年賺5個億」后成功退出。

獨具設計、服務、體驗特色的精品酒店也是近年來物業資產「改造」的方向之一。在覈心區域，收購位置優越但品質老舊的存量酒店，進行全面升級改造為精品或主題酒店，或提升至三星及以上標準，成為獲取核心區位資源的有效途徑。預計到2030年，中國中產階級人口將超過5億，消費升級趨勢將持續深化。消費者對住宿體驗的需求將從單純的功能性轉向情感價值與社交價值。數據顯示，80%的高淨值旅客願意為獨特的住宿體驗支付30%以上的溢價。

這構成了精品酒店紮根生長的基礎，截至2025年，中國精品酒店市場規模已突破1500億元，年均增長率保持在15%以上。全球範圍內，精品酒店數量已達約4.5萬家，佔高端酒店市場的23%左右。

國內已經有不少案例，比如水知心居·杭州香格里拉飯店在原有杭州香格里拉飯店的東樓改造而來，也是香格里拉集團旗下全新高奢品牌Shangri-La Signatures心璽的首家精品酒店。這家酒店以「江南絲綢商賈之家」為設計靈感，以「家」為理念，巧妙融入西湖自然景觀，收穫了一大批「忠實粉絲」。

「住改商」也成為不少投資者買到酒店后的方向，如寫字樓、高端養老社區、商業綜合體等。這種趨勢已經初現端倪，上海綠地萬豪酒店搖身一變成為銀行總部辦公大樓、北京船舶重工酒店華麗轉型為甲級寫字樓北京朗詩大廈，還有大家保險·北京朝陽養老社區是由首旅旗下老舊賓館升級改造而成的高端開放式養老社區……酒店資產的改造煥新愈發頻繁。

綜上，當前酒店資產大宗交易所呈現的，並非單一市場的復甦或波動，而是一場更深層次的結構調整，資本在酒店資產之間加速流動，資本、品牌與資產的關係正在被重新定義，酒店不再只是運營型物業，而是逐步演變為多層次的金融與消費載體。未來，資金將高度集中於風險最低、回報最可預測的優質資產，「資本持有」與「專業運營」的分離與協作，不再是權宜之計，而是效率最大化的必然選擇，酒店有可能成為新一代的「城市硬資產」。