寶龍化債走出關鍵一步 3.61億港元出售寶龍商業股權予關聯企業

債務重組關鍵時刻，寶龍地產一筆關聯交易將寶龍家族第三代經營者推至臺前。

1月27日，寶龍地產控股有限公司（以下簡稱「寶龍地產」）發佈公告，宣佈其間接全資附屬公司寶龍地產（維京）控股有限公司作為賣方，與買方Prime Capital Investment Limited（以下簡稱「Prime Capital」）訂立股權交易協議，以3.61億港元的總代價出售所持寶龍商業管理控股有限公司（以下簡稱「寶龍商業」）25%股份。

此次交易的買方Prime Capital是由寶龍家族第三代成員許展豪及其堂姑許華琳共同控制，其中許展豪持股51%，許華琳持股49%。許展豪為寶龍地產創始人、董事會主席許健康之孫，也是公司執行董事、總裁許華芳之子。因此，此次出售事項構成公司的關聯交易。

值得注意的是，此次交易發生在寶龍地產境內外債務重組的關鍵階段，也被業內視為在流動性壓力下通過資產處置回籠資金、同時確保核心資產控制權不流出家族的重要舉措。

寶龍地產方面表示，此次出售所得款項將用於改善集團流動性，支持債務重組及日常運營。

家族內部承接 第三代走向臺前

根據公告，此次出售的寶龍商業25%股權對應約16億股股份，每股作價約2.245港元。該價格較1月27日寶龍商業收盤價2.44港元折讓約8%。交易價款將分兩批以現金支付，20%於預付款日期支付，80%於完成日期支付。交易完成后，寶龍商業仍為寶龍地產的非全資附屬公司，其財務業績繼續併入后者報表。

買方Prime Capital的股權結構揭示出較為濃厚的家族治理色彩。在業內人士看來，許展豪作為許健康之孫、許華芳之子，此次通過控股公司收購寶龍商業股權，被看作是寶龍家族第三代正式涉足家族核心業務管理的關鍵一步。雖然關於許展豪的公開資料較少，但此次交易也一定程度上標誌着新一代成員在家族企業中開始承擔實質性角色。

一位地產分析人士認為，此次交易或許有多重考量，一方面，交易能夠為寶龍地產提供約3.6億港元現金，緩解公司現金流壓力；另一方面，在港股估值相對低迷時期，家族以合理價格增持優質商業管理平臺股權，確保核心資產控制權不因債務重組而旁落。該人士進一步表示，類似寶龍地產這類家族管理色彩較為濃厚的企業，一般在面臨債務危機時常通過內部轉讓、信託設計等方式將核心運營資產與債務風險進行一定隔離，實現資產保全和傳承。

作為公司旗下現金流相對穩定、具備一定盈利能力的業務，寶龍商業也是其家族希望牢牢掌握的資產。公開資料顯示，截至2025年6月30日，寶龍商業在管商業項目97個，在管面積1106萬平方米；簽約項目129個，簽約面積1424萬平方米，其中長三角區域項目佔比達70%。2025年上半年，寶龍商業營業收入13.01億元，公司股東應占利潤約1.83億元，儘管同比略有下滑，但仍保持盈利，且賬面現金儲備充裕，出租率穩定在91.8%以上。

縱觀寶龍地產的發展史，也是房地產行業發展的縮影。

寶龍地產由許健康於1990年創立，是一家以商業地產開發與運營為主的老牌房企。公司於2009年在港股上市，曾憑藉「寶龍廣場」等商業綜合體項目在長三角等多個區域樹立品牌影響力，並躋身行業前列。2012年，寶龍地產的企業管理交棒至第二代許華芳手中。在2017年之前，寶龍地產的銷售額均在200億元徘徊，但2018年和2019年，寶龍地產實現了銷售額騰飛，2019年公司合約銷售額達到603億元，同比增長近50%。2020年是寶龍地產成立30周年，彼時許華芳還向全體員工發佈寶龍「組織的未來」全景形態，以希望未來有更好的發展。

然而，自2021年下半年以來，房地產行業進入深度調整期，寶龍地產與眾多房企一樣，面臨銷售回款放緩、融資渠道收窄、流動性持續緊繃的挑戰。其財報顯示，2024年寶龍地產收入257.57億元，同比增加12.5%，但公司擁有人應占虧損達57.65億元，同比擴大117.3%；2025年，其合約銷售額僅72.72億元，較去年同期減少43%，傳統造血功能已大幅萎縮。

債務重壓下的抉擇

相比經營層面的困境，當前，寶龍地產面臨的債務壓力更為嚴峻。

截至2025年6月30日，寶龍地產總借貸約561.11億元，其中流動負債275.98億元，賬面現金僅73.27億元，資金缺口超過200億元。公司已累計產生約228.43億元違約或交叉違約債務。

為應對危機，寶龍地產表示，過去幾年一直在持續推進境內外債務重組。

境內方面，據1月26日消息稱，寶龍地產通過附屬公司上海寶龍實業發展（集團）有限公司發行的六筆境內公司債券及資產支持專項計劃的重組方案已獲債券持有人會議審議通過，涉及規模約43.36億元。

境外債務重組也已取得進展——2025年10月10日，公司與債權人訂立重組支持協議，並於12月22日宣佈獲得超過85%相關債權人的支持。此前寶龍地產曾公告，公司已定於2026年3月19日上午10時在香港高等法院舉行計劃召開聆訊，以尋求法院頒令正式召開計劃債權人會議，最終審議並批准重組方案。

根據重組方案，寶龍地產為債權人提供多個選項，其中包括出售或質押寶龍商業股份籌集不超過4000萬美元現金，或轉讓不超過寶龍商業32.4%的股份予債權人抵債。

從上述方案也可看出，在寶龍地產的境外債務重組方案中，寶龍商業股權被明確列為重要償付資源。若債權人選擇以股抵債，寶龍地產持有的寶龍商業股份最高可轉讓32.4%，導致其持股比例從63%降至30.6%，可能失去控股權。

但顯然，寶龍家族不願意寶龍商業控制權旁落。通過此次交易，向家族內部轉讓25%股權，在換取現金流的同時，也意味着即便后續因重組需要進一步減持，寶龍家族仍可通過直接或間接方式維持對寶龍商業的影響力。不過，這位寶龍家族第三代成員是否還會進一步介入寶龍業務體系，目前仍不得而知。