電話會總結 ｜ BXP(BXP)2025財年Q3業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據BXP業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **第三季度核心財務表現：** - **運營資金（FFO）**：每股1.74美元，超出此前指導中位數0.04美元，超出市場預期0.02美元 - **租賃收入**：本季度租賃收入環比增長400萬美元 - **同店物業淨營業收入（NOI）**：表現優於預期，超出指導約每股0.02美元 - **淨利息支出**：全年預計減少約600萬美元（約每股0.03美元） - **資產減值**：本季度錄得2.12億美元減值，主要涉及戰略出售計劃中的資產 ## 2. 財務指標變化 **年度對比變化：** - **租賃活動**：第三季度完成150萬平方英尺租賃，同比增長39%，為五年平均水平的130% - **年初至今租賃**：380萬平方英尺，同比增長14% - **現金基礎租金市場調整**：整體上漲近7%（波士頓+12%，紐約+7%，華盛頓特區持平，西海岸-4%） **環比變化：** - **同店佔用率**：環比增長20個基點至86.6%（剔除新開發項目交付影響） - **租賃百分比**：88.8%，環比下降30個基點；剔除新交付項目后，環比增長10個基點至89.2% - **區域佔用率改善**：波士頓、紐約市、雷斯頓和普林斯頓均實現環比增長 **其他財務指標：** - **維修保養費用**：本季度低於預期，貢獻每股0.02美元的超額表現 - **直線租金影響**：通過在更高租金水平上完成提前續租獲得正面影響 - **利息費用**：通過10億美元可交換債券再融資（票面利率2%，包含成本后為2.5%）實現降低

業績指引與展望

• 2025年全年FFO指引上調：將全年FFO指引中位數上調0.03美元至每股6.89-6.92美元區間，主要受益於同店物業NOI增長0.02美元/股和淨利息費用降低0.03美元/股，部分被資產出售導致的NOI減少0.02美元/股所抵消。

• 第四季度業績預期：預計Q4 FFO將高於Q3實際業績，主要驅動因素包括投資組合NOI增長和淨利息費用降低；第四季度資產出售預計將稀釋每股收益0.01美元（考慮相關NOI和利息費用影響）。

• 2026年FFO增長預期：基於已簽署的100萬平方英尺租約將於2026年生效，以及持續的租賃動能，管理層確認對2026年和2027年入住率預測的信心；可交換債券發行的GAAP收益率比預期低75個基點，將為2026年帶來約0.04美元/股的利息費用節省。

• 資產出售計劃進展：2025年資產處置預計將產生5-7億美元淨收益；已完成或進行中的23項交易預計總收益約12.5億美元；整個資產出售計劃預計將產生約3億美元的淨收益（扣除減值后）。

• 入住率增長目標：預計當前在役投資組合2025年底入住率約86.2%，2026年底達到88.3%，增長210個基點，大部分改善將在2026年下半年實現；同店入住率（不含新交付項目）本季度環比增長20個基點至86.6%。

• 租金增長預期：現金基礎租約市場租金整體上漲近7%，其中波士頓上漲12%，紐約上漲7%，華盛頓特區持平，西海岸下降4%；在399 Park和200 Clarendon Street執行的50萬平方英尺提前續約，未來起始租金比當前實際租金高近15%。

• 開發項目投資：目前有8個在建項目，總計350萬平方英尺，投資37億美元；辦公開發項目收益率門檻維持在8%或更高水平，比疫情前提高100-200個基點。

• 債務再融資計劃：成功發行10億美元五年期無擔保可交換債券，票面利率2%（含結算成本為2.5%），將再融資明年2月到期的收益率3.77%債券；仍有10億美元債券將於明年10月1日到期，預計以約5.5%利率發行10年期無擔保債券進行再融資。

分業務和產品線業績表現

• 辦公樓業務是BXP的核心業務板塊，公司89%的租金收入來自CBD（中央商務區）組合，主要集中在紐約、波士頓、華盛頓特區、舊金山和洛杉磯五大核心市場，其中高端工作場所資產（Premier Workplace）表現突出，空置率僅為11.7%，比整體辦公市場低5.7個百分點，租金溢價達55%

• 住宅業務正在進行戰略調整，公司本季度出售了4處住宅物業共計1300多套單元，目前有3個項目超過1400套單元在建，另有11個項目超過5000套單元處於設計或審批階段，未來新開發項目將引入金融合作夥伴持有大部分股權

• 生命科學業務需求疲軟，主要集中在波士頓Urban Edge和南舊金山合資項目，目前僅剩180,000平方英尺的一代生命科學空間可供出租，濕實驗室空間需求持續低迷，公司正在考慮將部分生命科學建築轉換為住宅用途

• 開發業務更加註重選擇性，辦公開發項目要求8%或更高的現金收益率門檻，目前有8個在建項目總計350萬平方英尺、投資37億美元，包括343 Madison Avenue等重點項目，同時積極尋求合作伙伴分擔開發風險

• 資產處置計劃進展順利，公司計劃到2027年底出售27處土地、住宅和非戰略性辦公資產，預計淨收益約19億美元，目前已有23筆交易完成或進行中，估計淨收益約12.5億美元，2025年處置收益預計達5-7億美元

市場/行業競爭格局

• 高端辦公樓市場分化加劇，BXP聚焦的頂級工作場所（Premier Workplace）在五大核心CBD市場中直接空置率僅為11.7%，比整體辦公樓市場低5.7個百分點，租金溢價達55%，過去三年淨吸納量為正1030萬平方英尺，而其他市場為負920萬平方英尺，顯示出明顯的競爭優勢

• 辦公樓交易市場逐步復甦，第三季度重要交易包括紐約公園大道塔樓以約6%資本化率成交7.3億美元、One Vanderbilt部分股權以每平方英尺超2800美元成交，以及波士頓、洛杉磯等地多宗交易，反映出投資者對優質資產信心回升

• 人工智能需求推動舊金山特定區域租賃活躍，主要集中在Mission街以南的中低層建築，CBR報告顯示有36家AI租户正在尋求總計150萬平方英尺的空間，但這一需求尚未傳導至高層塔樓市場

• 新建辦公樓供應幾乎停滯，為現有優質資產創造了有利的租賃環境，BXP在波士頓后灣、紐約中城東區和弗吉尼亞州雷斯頓等核心區域供應緊張，推動淨有效租金上漲

• 金融服務和資產管理公司成為主要增長驅動力，特別是在紐約和波士頓市場，這些客户的擴張需求支撐了BXP投資組合中84,000平方英尺的現有客户擴租活動

• 生命科學需求持續疲軟，濕實驗室空間需求尤其低迷，BXP在波士頓城市邊緣和南舊金山的一代生命科學可租賃空間有限，市場競爭主要體現在有限的優質空間爭奪上

公司面臨的風險和挑戰

• 根據BXP業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 辦公樓市場需求疲軟風險：儘管公司在覈心CBD市場表現相對較好，但整體辦公樓市場仍面臨需求不足的挑戰，特別是西海岸市場相比東海岸市場表現較弱，租賃活動滯后。

• 生命科學領域需求持續低迷：濕實驗室空間需求依然疲軟，公司在波士頓Urban Edge和南舊金山合資項目的生命科學物業面臨租賃困難。

• 開發項目投資回報率要求提高：由於利率上升和建設成本增加，公司將開發項目的收益率門檻從6-7%提高至8%以上，這限制了新開發項目的數量和選擇。

• 資產處置可能帶來短期收益稀釋：公司計劃在2025年完成5-7億美元的資產出售，預計第四季度資產出售將對每股收益產生0.01美元的稀釋影響。

• 地緣政治和貿易政策風險：關税政策對建設材料成本產生影響，儘管公司預計從美國製造商採購鋼材，但仍需考慮貿易政策變化對建設成本的潛在影響。

• 紐約市政治環境變化風險：新任市長的政策可能對紐約辦公樓市場產生影響，包括潛在的税收政策調整和城市管理政策變化。

• 租户續租率和空間需求不確定性：雖然公司未來2.5年內沒有超過15萬平方英尺的大型租約到期，但在經濟環境變化下，租户的續租意願和空間需求仍存在不確定性。

• 融資成本上升壓力：儘管公司成功發行了20億美元的可交換債券，但仍面臨2026年10月到期的10億美元債券需要以更高利率進行再融資的挑戰。

公司高管評論

• 根據BXP業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷以及口吻的摘要：

• **Owen Thomas（董事長兼CEO）**：發言積極樂觀，語調自信。強調公司第三季度業績超預期，FFO每股超出指導中值0.04美元，全年指導中值上調0.03美元。對公司戰略執行進展表示滿意，特別是資產出售計劃進展順利，已有23筆交易在進行中，預計淨收益約12.5億美元。對辦公市場復甦持樂觀態度，認為優質工作場所需求強勁，租金增長加速。

• **Douglas Linde（總裁）**：語調務實且充滿信心。詳細闡述了租賃活動的強勁表現，第三季度完成150萬平方英尺租賃，同比增長39%。對2026-2027年入住率預測保持信心，預計將實現200多個基點的入住率增長。在描述各地區市場狀況時表現專業，對波士頓后灣、紐約中城東區等核心市場的緊張供應狀況表示滿意。

• **Michael LaBelle（CFO）**：發言謹慎但積極。對資本市場活動表示滿意，特別是10億美元無擔保可交換票據的成功發行，獲得5倍超額認購。上調全年FFO指導至6.89-6.92美元每股。在討論2026年展望時保持謹慎樂觀，強調資產出售時機的靈活性對業績的影響。

• **Ray Ritchey（高級執行副總裁）**：參與問答環節，發言簡潔專業。

• **Bryan Koop（波士頓地區執行副總裁）**：在問答中表現自信，強調波士頓后灣市場的緊張供應狀況，空置率僅3%，並積極尋求租户釋放空間以滿足增長需求。

• **Hilary Spann（紐約地區執行副總裁）**：語調積極，詳細描述360 Park Avenue South的強勁租賃活動，目前已有6層租出，幾乎每層都有租賃談判在進行。

• **Rodney Diehl（舊金山地區執行副總裁）**：對舊金山市場表現謹慎樂觀，特別提到Salesforce 150億美元投資承諾對城市的積極影響，以及AI公司需求的增長。 整體而言，管理層展現出積極樂觀的情緒，對公司戰略執行、市場復甦趨勢和未來增長前景充滿信心，同時在財務管理和風險控制方面保持謹慎專業的態度。

分析師提問&高管回答

• 基於BXP業績會實錄的分析師情緒摘要： ## 分析師與管理層問答總結 ### 1. 分析師提問：關於資本重新配置到優質地段的策略 **分析師提問**：Owen，關於將資本重新配置到優質地段的評論，對於西雅圖和洛杉磯這些較小市場，你們如何看待長期發展？是否看到高質量資產收購或開發機會？ **管理層回答**：目前在洛杉磯和西雅圖沒有看到開發機會，這些西海岸市場相對較弱。舊金山也沒有開發機會，因為這些市場租賃不夠強勁，空置率較高。如果有收購機會會考慮，但承認這些市場目前規模較小。 ### 2. 分析師提問：關於2026年租户保留率的擔憂 **分析師提問**：考慮到今年已完成大量租賃，2026年剩余租户的保留率是否會較低？對200個基點的入住率提升信心如何？ **管理層回答**：我們在30個月內面臨的租約到期很少，僅為歷史年均的60%。預計能續租50%的到期租約。以每季度100萬平方英尺的租賃速度，有信心實現2026年底200+個基點的入住率增長目標。 ### 3. 分析師提問：舊金山市場復甦情況 **分析師提問**：關於舊金山復甦，AI需求似乎不在你們的高層建築中，你們是否計劃應對？Salesforce的150億美元承諾對就業增長意味着什麼？ **管理層回答**：AI需求主要集中在Mission街以南的低層建築，不是高層建築業務。我們的680 Folsom街物業正受益於這一趨勢，參觀活動大幅增加。Salesforce的投資承諾對城市是積極信號。 ### 4. 分析師提問：疫情前租約的處理情況 **分析師提問**：疫情前簽署但尚未處理的租約佔投資組合的比例如何？租户對每員工辦公面積的態度如何變化？ **管理層回答**：由於我們傳統上籤署長期租約（平均8年），投資組合中有很多"疫情前租賃"。重要的是，我們看到的增長主要來自疫情前的客户擴租。我們的客户主要是金融服務、專業服務等，更多租户在續租時選擇擴張而非收縮。 ### 5. 分析師提問：空置空間租賃進展 **分析師提問**：關於解決空置空間的租賃進展，下季度是否能在這方面宣佈勝利？ **管理層回答**：我們有100萬平方英尺已簽署的租約將在2026年開始。360 Park Avenue South的活動超出預期，目前除1層外其他樓層都在洽談中。我們對實現佔用率目標充滿信心。 ### 6. 分析師提問：資產出售的稀釋影響 **分析師提問**：投資者日提到的資產出售稀釋影響，考慮到定價和債務市場的改善，應如何看待這一影響？ **管理層回答**：稀釋程度主要取決於出售時機。我們看到良好的市場反應，可能會加速部分出售。如果出售時間顯著提前，稀釋程度可能略微增加，但需要更多時間來提供準確預測。 ### 7. 分析師提問：投資標準的收緊程度 **分析師提問**：自投資者日以來投資標準收緊了多少？收益率門檻提高了多少？ **管理層回答**：開發項目的收益率門檻一直是8%或更高，比疫情前的6-7%提高了100-200個基點。我們將更加選擇性地進行辦公開發，但仍在開發，最近6個月啟動了25億美元的新開發項目。 ### 8. 分析師提問：CBD投資組合佔比目標 **分析師提問**：目前89%的租金來自CBD投資組合，長期目標是否達到100% CBD？ **管理層回答**：我們希望CBD佔比增長，但不會達到100%。某些郊區市場我們會保持投資，特別是那些有良好需求基礎的成熟密集市場。我們的資產出售集中在郊區，新投資更多集中在城市。 ### 9. 分析師提問：生命科學租賃需求狀況 **分析師提問**：能否提供生命科學租賃需求和供應的最新情況？ **管理層回答**：我們的生命科學敞口主要在波士頓Urban Edge（有18萬平方英尺可用空間）和南舊金山合資項目。濕實驗室空間需求仍然疲軟，雖有一些詢盤，但目前沒有接近重大交易。 ### 10. 分析師提問：紐約市長選舉的影響 **分析師提問**：對紐約市長選舉的最新看法，是否會對紐約辦公市場產生顯著影響？ **管理層回答**：媒體對新市長負面影響的報道被誇大了。紐約有控制和保障機制，州政府對公共交通和增税有很大審批權。我們將與城市合作，確保為商業創造建設性環境，關注安全保障等問題。 總體而言，分析師對BXP的戰略執行、市場復甦和增長前景表現出謹慎樂觀的態度，管理層展現了對其業務計劃執行的信心。

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