公募REITs四季報出爐，哪個板塊表現最好？首現REITs產品發行「戰略撤退」

　　每經記者|李蕾    每經編輯|葉峰    

　　《每日經濟新聞》記者獲悉，上周公募REITs四季報公佈完畢，各個板塊的表現較為分化。來自中信建投的數據顯示，77只披露了2025年四季報的產品中，次新REITs整體業績達成率表現較好，順周期項目經營邊際改善。其中，消費及保租房等板塊表現持續穩健，政策性保租房、運營能力強的購物中心以及需求穩健的農貿市場類REITs均實現出租率高位運行。

　　二級市場表現方面，上周整體呈現上行趨勢。截至上周五（1月23日），中證REITs（收盤）和中證REITs全收益指數分別收於806.72點和1047.51點，周內分別上漲了2.09%和2.17%。

　　行業方面，上周有兩單REITs發行「戰略撤退」，業內分析與滬深交易所近期發佈的新版「審覈程序指引」密切相關。另外還有3單產品申報終止。與此同時，也有上市公司宣佈擬開展商業不動產公募REITs申報發行工作。

　　公募REITs四季報出爐，業內評價總體表現超預期

　　隨着公募基金四季報披露完畢，公募REITs在去年四季度的表現也隨之出爐。

　　1月21日和22日，共有77只REITs披露了2025年四季報，次新REITs整體業績達成率表現較好，順周期項目經營邊際改善。中信建投證券分析，其中消費及保租房等板塊持續穩健表現，政策性保租房、運營能力強的購物中心以及需求穩健的農貿市場類REITs均實現出租率高位運行；產業園及倉儲邊際好轉，多單項目實現單季度收入及可供分配金額環比轉正，以價換量取得成效，部分核心項目如匯添富九州通醫藥REIT等實現滿租。

　　申銀萬國證券則對不同板塊的公募REITs四季報表現進行了分析，選擇其中幾個板塊為大家做盤點。

　　例如，在消費板塊，僅印力REIT可供分配金額同比下降，其他均提升，華安百聯、首創奧萊、華夏金茂REIT提升幅度超過8%；出租率穩中有升，僅嘉實物美REIT的德勝門項目由98.69%下降至91.17%，其余項目均在94%以上；租金水平提升明顯，首創奧萊提價最多，僅華安百聯小幅下降。

　　保障房板塊則是營收均同比提升，出租率均位於91%以上，租金水平較為穩定。其中，華潤有巢REIT可供分配金額同增12.5%，且出租率同環比均有小幅抬升，而上海地產REIT出租率較上季度繼續下降。

　　產業園區板塊則是營收、可供分配金額同降居多，中關村、津開、聯東科創REIT表現相對亮眼；租金方面，除首農和津開小幅上調、亦莊與蘇園基本持平外，其余項目均有所下降；出租率大多抬升，東久重回滿租，金隅智造工場突破90%，華安張江則由92.17%降至87.38%。

　　能源板塊業績分化，國電投風電、京能光伏、特變電工光伏電量同比均實現兩位數增長；電價則下降為主。

　　二級市場價格大幅反彈，多隻產品終止發行

　　上周，公募REITs二級市場大幅反彈。截至上周五（1月23日），中證REITs（收盤）和中證REITs全收益指數分別收於806.72點和1047.51點，周內分別上漲了2.09%和2.17%。

　　來自光大證券的數據顯示，與其他主流大類資產相比，回報率由高至低排序分別為：黃金>可轉債> REITs >A股>原油>純債>美股。

　　據中金公司，上周各板塊總回報指數漲跌幅分別為+5.87%（數據中心）、+4.13%（消費）、+3.13%（倉儲物流）、+3.03%（市政環保）、+2.61%（保租房）、+1.84%（產業園）、+1.66%（高速公路）、+0.88%（能源）。

　　單隻產品方面，已上市的78只公募REITs產品中，環比上漲的達到68只。其中漲幅最大的三隻產品分別為中金重慶兩江REIT、華安百聯消費REIT和華泰紫金寶灣物流倉儲REIT，周內分別上漲10.30%、9.97%和7.27%，另外還有7只產品漲幅超過5%。

　　上周漲幅排名前十的公募REITs

　　環比下跌的則減少至10只，跌幅也有所收窄。跌幅最大的三隻產品則為華安張江產業園REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT和中信建投明陽智能新能源REIT，上周分別下跌了2.88%、1.54%和0.99%。

　　上周跌幅排名前十的公募REITs

　　行業方面，上周最值得關注的事情是首現兩單REITs發行「戰略撤退」。

　　1月20日，上市公司金風科技發佈公告表示，擬終止建信金風新能源REIT的申報發行工作，這是公募REITs市場首次出現已進入交易所審覈階段卻未成功發行的案例。同日，另一家公司電子城也公告表示，擬撤回創金合信電子城產業園REIT的項目申報，后續擇機繼續推進申報工作。

　　天風證券（維權）分析，兩項目的「戰略撤退」與滬深交易所近期發佈的新版「審覈程序指引」密切相關。這一落地於去年12月31日的新規，首次明確了公募REITs審覈可能「暫停」或「徹底終止」的具體情形，進一步完善了項目從申報到上市的制度鏈條。

　　除此之外，還有多單產品申報終止，包括華夏萬緯倉儲物流REIT、建信建融租賃住房REIT、富國首創水務REIT等。申銀萬國指出，被終止的5單均為交易所反饋意見后迟迟未提交回復的項目，交易所正加強對REITs項目申報的精細化管理，體現出其推動市場高質量、規範化發展的明確導向。

　　封面圖片來源：每日經濟新聞

責任編輯：宋雅芳