周期結束預兆即將出現，賣家主導房地產

美國房地產市場正在收緊，但並非以賣家希望的方式。

由於抵押貸款利率徘徊在6.3%附近，負擔能力仍然緊張，需求正在減弱。賣家和買家之間日益加劇的失衡正在決定性地將市場推向買家友好的區域，而周期正在顯示出后期的壓力。

由於超低利率、遠程工作和移民推動了需求，房價在疫情期間和之后飆升。美國住房和城市發展部的數據顯示，2025年第二季度國內房價中值為41萬美元。比2019年增長約27%。

數據顯示，自2023年以來，價格增長急劇放緩，但借貸成本上升導致每月還款額居高不下。儘管網上有越來越多的房源，但這一趨勢還是讓許多首次購房者望而卻步。

這種不平衡現在很嚴重。根據Redfin的數據，去年12月，全國範圍內的房屋賣家比買家多47%。這是自2013年有記錄以來最大的差距。從定義上講，這是一個買方市場。買家有更多的選擇和更大的能力就價格、維修和優惠進行談判。

最大的缺口是陽光地帶，尤其是大流行時期供應增長最快的市場。奧斯汀位居榜首，賣家比買家高出約128%，緊隨其后的是勞德代爾堡（約125%）和納什維爾（約111%）。

相比之下，多年來建設有限的東北部和中西部部分地區仍然更接近平衡，甚至對賣家友好。

30年期固定抵押貸款利率往往會跟蹤10年期國債收益率，加上反映信用風險和市場狀況的利差。最近，10年期國債一直難以跌破4%，而是徘徊在4.25%的長期平均水平之上。

與此同時，美國債務最大的個人持有者日本債券市場的動盪可能會蔓延。今年，美國必須為至少8萬億美元的債務再融資，全球第四大經濟體正面臨債券危機。

儘管經濟學家預計會有所緩解，但他們認為寬松貨幣時代不會迴歸。Realtor.com首席經濟學家丹妮爾·黑爾（Danielle Hale）有些樂觀，但預計2026年抵押貸款利率將徘徊在6.3%附近。

她告訴Axios：「房地產市場一直在努力應對的許多挑戰--缺乏負擔能力和鎖定效應--在2026年仍然存在，但控制力正在有所松動。」

資深分析師艾倫·朗本（Alan Longbon）等長期周期觀察家認為，2026年可能標誌着18年周期的頂峰。朗邦的框架將房地產繁榮與信貸擴張、人口結構和過度投機聯繫起來--通常在象徵性的越權時刻達到頂峰。

他在最近的一份分析報告中指出：「投資者應該乘着財政浪潮，但要準備好隨着房地產周期的轉變而轉向。」

Longbon指出，人口增長放緩，負擔能力惡化，勞動年齡人口達到峰值，這是住房需求的結構性拖累。

從歷史上看，主要的周期高峰與大型建築項目同時發生。哈利法塔是目前世界上最高的建築，於2004年奠基，並於2009年完成外觀。目前，正在建設的世界第二高樓沙特阿拉伯吉達塔計劃於2028年開放。

價格觀察：先鋒房地產指數基金ETF（NYSE：VNQ）今年迄今上漲2.19%。

圖片：Shutterstock