潮尚重構消費|世邦魏理仕中國區總裁李凌:時尚消費驅動生活方式全面擴容

（來源：北京商報）

在消費升級與產業融合的雙重驅動下，時尚消費已成為引領經濟增長、彰顯城市活力的重要引擎。世邦魏理仕中國區總裁李凌指出，時尚消費的核心要義在於「變與不變」的辯證統一。變化的是隨時代迭代的消費偏好與內容，不變的是其引領消費潮流的內核本質。相較於傳統侷限於時裝、珠寶等品類的形態，當前時尚消費已實現生活方式化全面擴容，不僅將智能穿戴、汽車、家居等商品納入範疇，更延伸至文娛、運動、美容等服務。

時尚消費的升級正催生兩大業態變革：一是複合業態跨界融合，通過「零售+餐飲」「零售+展覽」等模式，實現品牌與消費者從商品交易到生活方式認同的深度聯結；二是健康、悦己類服務消費快速擴張，2025年前三季度北上廣深成五城相關業態新開店增速達25%—55%，遠超傳統零售餐飲。

面對國潮崛起與全球時尚資源交織的態勢，李凌提出，商業地產應構建國潮生態圈，打造多業態聯動的主題空間並強化體驗服務；北京需兼顧全球資源承接與本土生態培育，一方面落實時尚產業發展方案，搭建本土品牌推廣與國際交流平臺，另一方面通過租金補貼、專區設置、快閃活動等舉措賦能本土時尚品牌成長。

展望中國消費市場，李凌認為，中長期存在兩大結構性機遇：一是服務消費升級空間廣闊，當前我國服務支出佔比與發達經濟體仍有10—20個百分點差距；二是國際遊客消費增量可期，隨着免籤政策深化，入境消費潛力將持續釋放。把握這些趨勢，將推動時尚消費實現高質量發展，為城市經濟注入持久動能。

北京商報記者 劉卓瀾

以下為專訪內容：

北京商報：從世邦魏理仕服務全球品牌與業主的實踐來看，您認為「時尚消費」的核心定義是什麼？當前的時尚消費在內涵和外延上有哪些延伸？

李凌：時尚消費是引領一時之風尚的消費。在這個定義中， 我們認為時尚消費包含「變」與「不變」的一體兩面。變化的是因時而動的風尚，即消費偏好和消費內容，而不變的是其「引領性」的內核。

對於中國的消費者而言，傳統意義上的時尚消費曾經侷限在時裝、珠寶飾品等品類，而隨着收入水平的不斷提高、消費羣體的代際變化和消費理念的轉變，我們看到時尚消費也逐步向着生活方式化擴容，不僅將智能穿戴設備、汽車、家居等更多商品品類包括進來，也延伸到文娛、運動、美容等服務消費。

北京商報：從商業角度來看，如何劃分時尚消費的核心品類與衍生業態？哪些新興業態正在納入時尚消費的範疇？

李凌：購物中心的租户業態變化是觀察時尚消費發展演變的一個重要視角。服飾、美粧和珠寶目前仍是時尚消費的核心品類。我們對主要優質商場的租户調研數據顯示，2025年上述品類在每個季度新開門店數量中的佔比在20%—30%之間，而在北京和上海這一比例高達40%以上。

除此之外，時尚消費的生活方式化催生了購物中心租户的兩大變化。其一，複合業態的跨界門店。零售品牌的門店不再是單純的銷售觸點，而是通過「零售+餐飲」「零售+展覽」「零售+運動會所」的功能混搭，推動品牌與消費者的聯結從商品轉向更深層次和全方位的品牌文化及其倡導的生活方式。其二，服務消費業態快速擴張，尤其是與「健康」和「悦己」這兩大當前消費主線相關的業態。CBRE數據顯示，2025年前三季度，北上廣深成五個城市運動健身、養生和療愈、醫美和美容以及寵物相關業態新開店增速達到25%—55%，顯著快於傳統零售和餐飲。

北京商報：不同線級城市的時尚消費呈現怎樣的梯度差異？

李凌：首店的設立往往是時尚消費趨勢的風向標，從品牌在國內各地設立首店的活躍度來看，我們大致可以將全國的時尚消費劃分爲三個梯隊：第一梯隊為北京和上海。2025年上半年，京滬在全國首店中的佔比高達55%。兩地作為國際門户城市，集中了全國三成以上的高淨值家庭，2025年上半年承接了全國35%的國際入境遊客，因此無論在消費能力還是客羣結構上，都是擴大品牌影響力和提升銷售的最佳選擇。

第二梯隊集中在深圳、成都、杭州、廣州、南京、武漢、西安、重慶等。這些城市是經濟活躍的區域中心，人口龐大且收入水平較高。活躍的消費市場既為本地原生品牌提供了肥沃的土壤，也通常是國際品牌在京滬設立全國首店后部署區域首店的優先考量。

第三梯隊大多為其他二三線城市。儘管這些城市並不會作為品牌線下拓店的優先選項，但藉助發達的電商網絡和社交媒體，這些城市里中高收入人羣的時尚消費意願和潛力不容忽視，這也正是近年來縣城經濟、「小鎮貴婦」等消費熱點的由來。

北京商報：中國消費市場可能面臨哪些機遇與挑戰？

李凌：根據國家統計局的最新數據，2025年前11個月全國社零總額同比增長4%，其中11月單月的增速為1.3%，短期內居民對未來收入預期謹慎、消費意願偏弱仍是中國消費市場的主要挑戰。

中長期來看，中國消費市場將迎來兩大結構性的增長機遇。其一，服務消費。從發達國家的發展軌跡來看，當人均GDP突破10000美元時，消費市場會進入由服務消費主導的階段。2024年，中國的人均GDP接近14000美元，但居民消費中服務支出的佔比僅為46%，與美國、日本等發達經濟體相比有10—20個百分點的差距；其二，國際遊客的增量消費。自2023年底中國擴大免簽入境範圍以來，入境國際遊客數量顯著增長。2025年前三季度，免簽入境外國人達2089萬人次，同比增長50%。未來隨着入境便利性的持續提升，國際遊客的消費增量不容小覷。2024年上海、北京、廣州、成都等城市國際旅遊收入佔社零比例約4.5%、3.7%、2.1%和1.2%，與東京（19%）和曼谷（70%）等國際旅遊和消費城市相比還有很大的提升空間。