解碼建發國際穿越周期的核心能力

在房地產行業深度調整、市場格局加速重構的當下，行業已徹底告別規模擴張的粗放發展模式，全面邁入以客户需求為核心、產品精益化管理為導向的高質量發展新階段。產品力成為房企穿越周期的核心競爭力，一批堅守品質、深耕創新的房企脫穎而出，廈門國有企業廈門建發集團旗下房地產上市公司——建發國際集團（HK.1908）正是其中的標杆代表。

2025年10月，建發國際打造的北京建發.海晏項目，從全球眾多作品脫穎而出，榮膺素有「地產界奧斯卡」之稱的TITAN地產大獎最高獎——鉑金獎，此次獲獎，標誌着北京建發.海晏的建築美學與設計理念已獲得國際視野的高度認可。

從全球商業發展史來看，能夠跨越時代周期、實現百年經營的企業，往往兼具長期主義的戰略內核與動態適應的發展韌性兩大核心特質。這一規律在房地產行業的深度調整期尤為凸顯：房企若想穿越市場波動、築牢發展根基，必須錨定三大核心支柱：

1.好價值：堅守穩健經營的核心價值觀，以審慎的財務策略與清晰的發展定力穿越周期；

2.好產品：始終以客户價值為導向，深耕產品力與服務力的持續打磨，將品質基因融入項目開發全流程；

3.好機制：構建完善的人才梯隊建設體系與組織傳承機制，以專業化、系統化的團隊能力支撐企業長期發展。

作為港股上市房企中的標杆代表，建發國際（HK.1908）正是這三大核心支柱的堅定踐行者。這家市場化創新活力的房企，憑藉清晰的戰略發展邏輯，為行業樹立了穿越周期的典範。

一、好價值：堅守穩健經營的核心價值觀

對於地產行業而言，地產以往呈現高周期性主要原因為：1.政策調控周期；2.信用周期（由高槓杆模式決定）。當前房地產行業下行態勢持續，行業對房企財務穩健性與流動性安全的要求大幅提升，財務穩健與流動性安全已成為房企抵禦行業波動、實現可持續發展的核心前提。

在安全發展維度，建發國際構築起堅實的財務「護城河」。不同於部分房企依賴外部融資擴張的模式，公司始終將債務管控置於戰略核心位置，通過系統性降槓桿、提效率，築牢抗風險屏障。

截至2025年6月末，建發國際資產負債率（扣除預收賬款）為58.9%，淨負債比率低至33.4%，現金短債比接近4倍，充足的現金儲備如同「壓艙石」，既保障了公司在市場波動中的安全運營，更為獲取優質土地資源提供了堅實支撐。​

融資成本的持續優化，是建發國際財務實力的另一佐證。依託國企背景的信用優勢與優質的經營基本面，截至2025年6月末，建發國際存量負債的平均融資成本僅為3.17%，同比下降39個基點。這一成本優勢不僅直接增厚利潤空間，更凸顯了資本市場對其穩健經營的高度認可。

同時，公司始終敬畏市場規律，不盲目擴張，聚焦於住宅開發主業，並深耕在覈心的重點城市和品牌優勢區域，投資上嚴格把控項目流動性、安全性與盈利性的平衡；銷售上順應市場趨勢，深挖客户需求，提升產品價值點，重視竣工庫存和滯銷庫存的難點去化，加快現金回收，加快資產流動性。

基於對資產質量和流動性安全的考慮，建發國際近年來持續維持與公司資產負債結構相匹配的合理庫存規模，土儲貨值規模（按未來售價預計的貨值）穩定在2000億-2500億區間，保持了較為穩健的資產規模和資產結構。

二、好產品：產品力是去化能力和市場規模的保證

目前，房地產行業競爭格局已深度調整，產品力成為房企立足市場、獲得客户基礎的核心支撐。建發國際始終秉持「以客户為中心」的發展理念，將持續建造「好房子」作為立身之本，將「打造鑽石人生」作為企業品牌理念，為此公司各層級都非常重視核心競爭力的打造。

今年來，建發國際也首次提出「燈塔戰略」，這是其在產品主義道路上的深度實踐，核心是以城市標杆項目為引領，將極致的產品力、深厚的文化底藴與前瞻的生活理念融為一體，為所在城市樹立居住標準的同時，帶動企業整體產品體系的迭代升級。

這一戰略並非簡單追求單個項目的高端化，而是通過燈塔項目的研發與落地，沉澱可複製的營造標準、服務體系與文化表達範式，形成「標杆引領、全域提升」的產品進化路徑。

以北京建發・海晏為例，項目自亮相以來，便憑藉獨特的王府中式美學、嚴苛的品質標準成為市場焦點。2025年6月首次開盤即創下北京高端住宅市場年度開盤紀錄。其熱銷背后，是客户對「傳統與現代融合」居住體驗的高度認同——項目既擁有復刻頤和園造園精髓的園林，又配置運用新材料新工藝的現代化配套，滿足了高淨值人羣對文化歸屬感與品質生活的雙重需求。

三、好機制：實現企業的高效管理效率和經營效益

巴菲特曾説過：「有的企業有高聳的護城河，里頭還有兇猛的鱷魚、海盜與鯊魚守護，這便是應該投資企業」。這便是對公司內部管理的總結：那便是「人」。

優秀的國企往往堅持最朴素的市場化經濟規律，在激勵機制端突破了國企的束縛，走出了有自身特色的發展道路。

建發是罕見的實行一年一聘，每年嚴格實行任期目標管理責任制的國企。經營上強調以業績為導向，注重價值回報。公司每年都設置明確的年度目標，實行能上能下的人力管理制度，公司也敢於破格提拔年輕人擔任中高級管理層。內部沒有設置上班打卡制度，充分激勵的企業管理機制讓建發員工充分釋放他們的價值創造力。

良好的內生管理能力，奠定了公司較為穩定的管理層和核心員工。公司主要管理人員均有二十余年集團內任職經歷，對公司發展路徑把握精準，能保證戰略實施貫徹如一。這在房地產行業高層流動越發動盪的時期，顯得彌足珍貴。

國企的背景賦予了建發國際強大的資源整合能力、穩定的資金支持和良好的信譽，使其在市場競爭中佔據有利地位；同時，建發國際市場化的管理機制和運營理念，以客户為中心，不斷優化產品和服務，提升了企業的運營效率和市場競爭力。

從長期發展來看，建發國際的核心能力構建了可持續的發展壁壘。燈塔戰略的持續深化的將進一步強化產品溢價與品牌影響力，市場化管理機制將持續激發組織活力，穩健的財務狀況則為戰略落地提供堅實保障。

從港股通的持股可以看到，公司進入港股通以來持續被南下資金關注，2025年港股通佔比持續提升，從2025年初3.9%持續提升至2025年末9.3%。截至2026年1月14日，建發國際最新港股通佔比更是達到近年最高水平9.5%。「聰明」的資金已在行動，意味着越來越多資金意識到建發國際的內在價值。