上海二手房最熱小區在哪里？

2025年重點城市二手房表現出色，其中上海無論面積還是金額都高居首位。

進入2026年，上海二手房市場延續增長態勢，網上房地產數據顯示，截至1月21日，上海二手房（含商業）網籤成交量已突破14000套。

同時，根據上海鏈家平臺的數據，該機構二手房庫存掛牌量連續9個月下降。

一方面是成交量保持高位，另外一方面是掛牌量的下降，這是市場自我築底的信號。

我們統計了貝殼近一年成交及帶看情況，結果發現成交周期最快的十個小區平均24.4天就成交一套房，帶看量前十的小區中僅4個小區進入成交榜前三十，成交套數靠前的小區平均租售比已達2.34%。

上海二手房成交總量的穩定，代表了上海市場需求的穩定，隨着供求關係的進一步調整優化，上海將有望率先築底回升。

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2025年重點城市二手房市場的表現非常出色，30城成交總量2.14億平方米，創2021年至今新高。2021年新房市場達到歷年成交規模最高點的時候，30城二手房成交總量僅1.7億平方米。

從30個重點城市一二手住宅成交面積佔比來看，2025年二手房成交佔比達70%。

二手房成交總量的穩定代表了房地產市場需求的穩定，從這一點來看，現在不是沒有人買房，而是大部分都在觀望。

具體到城市來看，2025年上海二手房成交面積1961萬平方米，同比增長7%，成交金額7727億元，同比增長3%，上海無論是面積還是金額都高居重點城市首位。

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進入2026年，上海二手房市場延續增長態勢，網上房地產數據顯示，截至1月21日，上海二手房（含商業）網籤成交量已突破14000套。

上海二手房市場為何這麼火？究竟哪些區域哪些小區在熱銷，為此我們統計了貝殼近一年成交及帶看情況。雖然貝殼的成交及帶看數據不能完全代表上海二手房市場，但其作為頭部平臺，數據背后的趨勢仍有一定的參考價值。

數據顯示，上海帶看TOP10區域板塊分別為北蔡、金橋、三林、泗涇、楊思前灘、周浦、金山新城、大寧、高行、上大。其中，三林、大寧、北蔡三個板塊近一年的掛牌率（掛牌房源數/全部房源數）明顯低於其他區域，出現惜售現象。

從成交周期來看，上大區域成交周期最短，平均僅89天，這也是熱門帶看區域中唯一一個平均成交周期小於100天的區域。

聚焦到具體小區來看，帶看率最高的小區為位於普陀的中遠兩灣城，中遠兩灣城位於上海市普陀區內環，是上海內環線內規模最大的現代化居住區，沿蘇州河而建。近一年該小區掛牌均價為77820元/平方米，成交均價約65339元/平方米。

值得注意的是，近一年上海二手房熱門帶看TOP10小區僅4個小區進入成交榜前三十，這4個小區分別是中遠兩灣城、奧林匹克花園、上海康城、綠洲康城親水灣（中央區）。

部分小區雖然帶看量高，但成交量並沒有跟上，這與市場環境、購房者心理、房源條件都有一定的關係。

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從成交來看，近一年成交周期最短的小區是位於虹口北外灘的臨江大廈，成交周期僅10天，該小區成交周期明顯較短的原因是成交價74113元/平方米較掛牌價96323元/平方米下降23%，且該項目租金回報率（每平方米年租金/每平方米房價）達3.1%，性價比極高。

從近一年上海二手房成交周期最短TOP10小區來看，折價力度高及租金回報率高是其共同特徵。這説明「以價換量」依然是當前上海市場二手房快速成交的不二法門。

據統計，近一年成交套數TOP30小區平均租金回報率為2.34%，其中有多個項目租金回報率超3%。

二手房租金回報率超過2%是個信號。近年來多家大型商業銀行多次宣佈下調人民幣存款利率，下調后，五年期存款整存利率已低於1.8%。2%已經遠遠高於銀行存款利率。因此，我們認為，租金回報率超過2%不應該再降價出售，租金回報率超過2.5%的二手房，不應拋售，超過3%的二手房，應該買入。

當前上海部分區域租金回報率超過3%的板塊已經開始出現「新投資者」抄底二手房。

當前上海二手房成交佔比約80%，2025年一二手總量加起來約2507萬平方米，和上海的常住人口基本一致，且上海已經連續三年一二手成交總量保持2500萬平方米水平。這説明上海需求總量是穩定的。

從上海市場來看，從1億以上的頂豪到300萬以下入門級上車盤，各梯隊都有各自的市場。豪宅明顯以新房市場為主，尤其是「好房子」政策出來之后，已與二手房拉開明顯差距；剛需則以二手房市場為主，大量低總價二手房成為上海房地產市場置換鏈的重要地基。

未來隨着經濟基本面好轉、居民就業收入預期改善，上海市場也將加速形成「好房子」、舊規次新房、二手房、老破小等不同價格梯度，最終共同構成房地產市場新的供求關係動態平衡。

本文來自微信公眾號「丁祖昱評樓市」，作者：編輯部，36氪經授權發佈。