終於，機器人也成了房地產的「新敍事」

　　當幾乎所有互聯網公司都在圍繞大模型及AI「超級入口」大張旗鼓地競賽，其實AI在生活環境的應用也早已悄悄展開較量。

　　比如AI與建築，微軟的AI團隊研發了一種手持的激光雷達掃描儀，這種設備能在半小時內完成對古建築的毫米級建模，精度遠超傳統測繪；再比如AI與小區物業，AI客服、AI監控等技術應用越來越常見，機器人的火熱，更讓人們對智能化有了直觀的感受：電梯有會自己按樓層的方盒子，室外區域白天能經常見到自動清掃機，室內的公共區域也逐漸由機器人打掃。

　　一位業內人士稱，「等到機器人量產，小區里配備機器人保潔、保安、樓棟管家將會是趨勢」。

　　科技感，現在不少小區或開發商都在極力以此為故事，包裝自己，而這似乎也為他們把房子賣出去找到了一個新的競爭點。

花式賣房，「卷」到機器人身上

　　這兩日，國家統計局發佈了2025年全國房地產市場基本情況。數據顯示，2025年，全國房地產開發投資82788億元（按可比口徑計算），比上年下降17.2%；住宅投資63514億元，下降16.3%。如果看銷售額排名，保利發展蟬聯銷冠，與中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國位居前五位，萬科跌出前五。

　　根據中指研究院和億翰智庫發佈的百強房企銷售榜單（全口徑銷售額）顯示，保利發展、綠城中國、中海地產的銷售額分別為2530億元、2519億元、2512億元，位列前三。

　　回看周期頂部的2017年，僅12月一個單月，萬科全國銷售金額就超過600億元，年度銷售金額幾千億對於頭部房企更是家常便飯。如今，即使是頭部房企，日子過得也是一年比一年差。

　　市場長期低迷，房企不得不積極自救，再次開始「花式賣房」。比如「買一贈一」，與以往「買一套房子，送一個車位」的套路不同，這次真的是「買房送房」。2024年12月，深圳福田區的京基宸悦府發佈海報，如果客户按照住宅備案原價購入一套住宅，則可以額外獲得一套約45平米的商務公寓，算下來要比使用折扣價單獨購買一套住宅，便宜將近30萬元。

　　更早之前，位於深圳龍華區的住宅項目富基雲瓏府，推出的是買一套雲瓏府房子，送東莞一套房子的部分首付或深圳大鵬區的一套統建樓。

　　買一贈一已經不是什麼新鮮事，有的房企還「卷」到了天上。在南京某樓盤招商局中心推出了買房送私人飛機的活動，購房即送價值20萬私人飛機大禮包，內容包含：飛行員執照；100小時總飛行時長（每年10小時）以及私人飛機5%產權。

　　從「西瓜換房」「買房送豬肉」「買房免費乘地鐵」到「買一贈一」、買房送私人飛機禮包，甚至一些降價包退、無理由退房等權益，這些新奇的營銷活動，目的都是爲了把消費者吸引進來。而近期，「未來感科技私宅」的概念突然流行起來，各個售樓處又開始在機器人捲了起來。

　　比如，進門有機器人引路回答問題、沙盤區有機器人負責講解，小區公共區域則有清潔機器人負責打掃，有些售樓處還用機器人現場沖泡咖啡。某小區一位來看房的消費者稱，售樓部的工作人員跟他説，將來的社區生活將會是全面科技化升級，「像外賣送到門口這種，還只是基礎性的」。

　　在很多中高檔小區，外賣送不上門，早已被詬病多時，機器人送外賣，對年輕人來講無疑是一種重要的便利。而這背后的智能化與科技感，更加吸引他們。

　　很多房地產巨頭從幾年前就開始講科技的故事，他們或許一開始就計劃把這個當作賣點。

一場物企與房企的共贏？

　　機器人走進物業，背后是物企及部分房企對這一賽道的加碼。

　　2025年，南都物業宣佈完成了對一家名為境智具身智能科技（北京）有限公司的投資，該公司由清華大學計算機系、汽車系、電機系校友聯合智元機器人創辦。在此之前，南都物業已經先后完成投資多項機器人生態業務相關的股權投資，同時開展在業務方向的合作。

　　碧桂園服務更是這個賽道的「大玩家」，而且與其他巨頭不同，它走的是一條機器人自研的道路。去年，碧桂園服務加速其自主研發的「零號居民」清潔機器人規模化落地，截至2025年10月20日，這款機器人已在廣州、北京、上海等地的17個項目中投入使用超130台。如果碧桂園服務的機器人在行業內能夠推廣，接近百萬台的需求，就代表整個市場規模將達到千億。

　　除碧桂園服務，萬物雲、綠城服務等背靠房地產巨頭的物企幾乎都在嘗試追逐AI和機器人這個風口，而驅動他們做出一致選擇的最直接理由就是降本增效。

　　根據克而瑞數據，在物企的成本中，人工成本佔比通常在70%以上，且這幾年人工成本還在持續上漲。引入一些更加實用的機器人，人力成本能夠相對應地降低。在廣州的盈禧花園，碧桂園服務已經試水「人機協同」模式，傳統模式下，7棟樓需要7名保潔員，而在「人機協同」模式下，同樣的7棟樓，需5名保潔員、4臺機器人和7個工作站。

　　有中高端小區相關物業經理透露，一臺物業機器人每月平均幫物業省2萬+的經營成本。

　　在物業費下降、物業公司普遍業績承壓的環境下，機器人給整個物管行業帶來了增長的想象力，相對地，當小區披上了智能化的「科技外衣」，它們對購房者的吸引力也會增加。

　　對年輕消費羣體而言，尤其如此。根據《2024中國青年消費趨勢報告》，當下年輕消費者在「懶人經濟」與「顏值經濟」的雙重作用下，傾向將更多家居消費聚焦在全屋空間智能化。而且他們對智能化的需求已經不單純侷限在室內，還延展到了整個社區。換句話説，這種懶人經濟的消費理念，也作用在他們對社區的選擇上。

　　對於低迷的地產經濟來講，機器人無疑是一個兼具短期價值和長遠價值的新故事，關鍵是，過去的房企們熱衷於搶地、融資和蓋樓，藉助這個新故事，可以明顯增加地產行業的科技含量。

　　不過，儘管這場由機器替代人工引發的變革充滿想象力，可相比過去「高槓杆、高周轉、高負債」的遊戲，這條路反而可能更難走。

物業機器人，仍「卡」在規模化上？

　　早在房地產進入周期性調整之前，很多房企巨頭及旗下物業服務就已經開始為自己披上科技外衣，試圖走出一條地產與科技結合的新路子。

　　有資料顯示，物業百強企業保持對技術運用的投入力度，2018 年，20 余家百強企業智能化建設費用超千萬，大部分企業對智能化的投入在 200-500 萬元之間。其中碧桂園服務在機器人領域的投入尤為慷慨，並且選擇了一條最難的自研之路。這一年，楊國強表示，碧桂園計劃5年內在機器人領域投入至少800億元。

　　過去一年，我們看到物業機器人的落地案例明顯增加了不少，也展示出在降低成本、提高業主滿意度等方面的效果。可是，這一發展的過程還是隻能用「緩慢」來形容，無論是專業機器人公司與物企在物業領域的合作，還是房地產巨頭自研的物業機器人，都尚且處在試水的階段。

　　這也是為什麼當前物業機器人覆蓋率仍非常低下的原因，而我們也看到，引入這些物業機器人的大多是偏高檔或豪宅檔次的小區。

　　我們還可以將物業機器人與酒店機器人做一個簡單的對比。

　　2023年，酒店場景機器人服務智能體的全球市場規模已達15億元人民幣，相較於2019年的7億元人民幣，年複合增長率為20.0％。作為領頭羊的雲跡科技，根據公開資料，已落地全球3萬多家酒店，同時在線機器人數量單日峰值突破36000台，機器人智能體全年累計完成超過5億次服務。

　　再看物業機器人，以碧桂園服務為例，截至2025年10月20日，其「零號居民」清潔機器人在廣州、北京、上海等地的17個項目中投入使用超130台。即使按照碧桂園服務的計劃，年內這一數字也僅僅是突破1000台。

　　據澎湃新聞報道，碧桂園服務稱「零號居民」清潔機器人已經進入量產階段，明年產量會提高至萬台以上，但能不能實現這一目標，令人質疑。

　　如很多行業人士的判斷，出售或出租幾臺產品、幾套系統做小規模的示範性商務運營，在短時間內就能實現，但如果是大規模民用化、商用化，可能還需要很長時間。而且不管是賣機器人還是賣方案，物業機器人的商業化路徑看似清晰，實則充滿了挑戰。

　　另外，機器人應用於物業管理的背后，還藏着一個沉重的社會話題，當機器人把真人擠下去，后者該何去何從？這個問題是否又會給物企的改革帶來外部壓力，值得深思。

　　當然在人工智能的時代「敍事」面前，誰也無法阻擋潮流，而作為業主的廣大居民，可能也無法拒絕一個充滿科技感的、智能化的未來式小區。