163億虧損背后的家族企業轉型 鄭家純重掌舵如何挽救新世界困局？

財聯社1月20日訊（編輯 胡家榮） 近期，香港鄭氏家族旗下多家上市公司的表現引發市場關注。截至發稿，新世界發展(00017.HK)、新世界百貨中國(00825.HK)均出現回調，而周大福(01929.HK)小幅上漲。

值得注意的是，新世界發展與新世界百貨中國昨日漲幅均超過20%。

公司出現人事重組：鄭家純重掌百貨業務

1月9日，新世界系公佈重大人事變動，集團主席鄭家純與行政總裁黃少媚加入新世界百貨中國董事會，分別擔任主席及副主席職務。同時，原首席執行官謝惠芳辭任執行董事及CEO職位，過渡期間由黃少媚負責集團全面管理工作。

這一變動引發了市場廣泛關注。鄭家純曾於2007年至2021年擔任新世界百貨主席，后為專注其他業務退出董事局，由其子鄭志剛接任。2024年9月，隨着鄭志剛全面退出新世界系管理層，百貨業務主席一職曾由張輝熱接任，如今鄭家純的迴歸被視為集團戰略調整的重要信號。

業績困局：鉅額虧損背后的結構性問題

新世界發展近期公佈的財務數據顯示，公司正面臨嚴峻挑戰。截至2025年6月底的財政年度，公司出現163億港元虧損。深入分析顯示，虧損原因是一次性撥備及非經常性虧損（如物業減值、項目出售虧損等），疊加市場環境低迷導致的物業銷售疲軟、財務成本上升及投資物業價值下跌。

一次性減值撥備及虧損

發展物業減值撥備：因市場低迷及樓價未見明顯復甦，集團計提發展物業減值撥備約85億港元。

其他一次性虧損：香港零售環境及辦公空間需求變動導致11 SKIES項目估值調整，產生減值虧損27億港元；出售中國內地長期停滯項目產生虧損12億港元；出售其他業務及資產組合並計提減值，產生一次性虧損23億港元。一次性撥備及虧損合計約147億港元。

市場環境及運營壓力

物業銷售及利潤下降：受市場低迷、人民幣貶值、高利率及消費者審慎態度影響，物業銷量及利潤減少。

財務成本上升：融資成本因息口高企而增加。

投資物業公允價值下跌：發展物業的可變現淨值及投資物業的公允價值因市場環境惡化而下跌。

分部業績下滑

建築分部：收入同比下跌63%，主要由於舊有項目接近完工導致收入減少。

酒店運營分部：香港酒店平均每日房價下跌及餐飲業務低迷，導致整體營運毛利減少7%；儘管內地及越南酒店毛利改善，但整體復甦仍受多重因素制約。

其他因素

資本支出減少：嚴格控制資本支出，同比減少15%至126億港元，可能影響長期增長動能。

未動用資金減少：短期債務同比大幅減少350億港元，可能反映流動性壓力或債務重組的影響。

戰略反思：激進擴張的代價顯現

市場普遍認為，前行政總裁鄭志剛任內的激進投資策略是當前困境的核心原因。自2017年掌舵以來，鄭志剛推動新世界從傳統港資企業穩健模式轉向高風險高增長策略：

逆勢土地投資：2019年以近百億港元奪得杭州高價地塊；2022年內地樓市下行期仍持續舉債拿地。

K11快速擴張：將K11購物中心數量從4座急速擴展至38座，單項目平均投資約50億港元，但內地K11平均出租率僅78%，部分項目如深圳K11開業首年即虧損超2億港元

財務槓桿激增：淨負債率從傳統港資企業30%的穩健水平飆升至57.5%(計入永續債后超70%)，遠高於恆基兆業(17%)、長實集團(30%)等行業標杆。

面對嚴峻形勢，新世界發展於近期宣佈成功與銀行等債權人簽訂規模達882億港元的債務再融資協議，對現有債務結構進行優化調整。這一舉措被視為鄭家純重新掌舵后穩定公司財務狀況的關鍵一步，也為集團業務重組與戰略轉型爭取了寶貴時間窗口。