地產總裁「下沉」物企

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文/樂居財經  徐酒眠

進入2026年，地產總裁下沉上市物企，坐鎮「一二把手」的浪潮還在繼續。

「為投放更多時間於其個人事務」，2026年1月14日，曾俊凱辭任弘陽服務（01971.HK）非執行董事、董事會主席等職務。與此同時，43歲的賈洪波被委任為執行董事、董事會主席、提名委員會主席及授權代表。

翻開賈洪波的履歷，作為一名高級工程師及註冊一級結構工程師，他在工程管理方面擁有近20年經驗，在企業管治及公司祕書方面擁有逾10年經驗。自2024年5月29日，賈洪波同時擔任弘陽地產和弘陽服務兩家上市公司的聯席公司祕書。

而回到故事的起點，賈洪波早在2013年9月就加入「弘陽系」。

過去十余年，賈洪波的工作主要集中在弘陽地產板塊，歷任弘陽集團董事長業務助理、項目經理、戰略投資總監及運營總監等。

2016年，賈洪波成為弘陽集團上市辦公室的高級成員，在內部協助聯席公司祕書處理弘陽地產及弘陽服務的上市籌備工作，以及其上市后的上市合規事宜、公司祕書事宜及信息披露事宜。

這並非孤例。近幾年，在上市物企高管的密集調整中，接棒人大多都來自地產或關聯方，鮮少再有物業背景「外來的和尚」。

行業持續深度調整，業績震盪的壓力與挑戰下，從下沉物企的地產總裁們是否能通過「降維打擊」方式重塑物業板塊？

地產方「接棒潮」

集中「一二把手」（董事長/董事會主席、CEO/總經理）換帥名單，據樂居財經《物業K線》統計，在2025年共有20家上市物企換帥，涉及45位高管騰挪，其中28位獲委高管中，有12位來自關聯地產方或控股股東。

具體來看，去年上半年從地產上位物業「一二把」手的高管有雅生活服務董事長王海洋、越秀服務董事會主席江國雄、招商積余總經理陳智恆、遠洋服務行政總裁侯敏等。

而2025半年度財報季之后，包括永升服務、朗詩綠色生活、合景悠活、榮萬家、蘇新服務、瑞森生活服務等6家上市物企對一二把手進行調整。其中除了瑞森生活服務由二股東「瑞華系」一脈的潘曉虎上任董事會主席之外，其余5家的新掌門人均有地產背景。

去年1月，62歲的黃奉潮謝幕雅生活服務，王海洋空降接棒。后者在房地產開發及相關業務領域擁有30年從業經驗，在履歷上並不未書寫過物管板塊的章節。

自2011年7月加入雅居樂，王海洋歷任雅居樂南京公司總經理及海南、雲南區域總裁，2017年起擔任雅居樂控股副總裁及地產集團總裁，並先后管理地產、房管、雅城及環保方面的工作。

掌舵雅生活服務之際，王海洋是雅居樂控股高級副總裁，分管工程中心、設計中心、審計法務中心及環保公司的事務。

而越秀服務「一把手」更迭，地產高管輪番坐鎮更像是某種傳統。

因在越秀地產及其附屬公司內的工作變動，去年5月，朱輝松辭任越秀服務非執行董事及董事會主席等職務，江國雄接任。進一步梳理時間線，2024年4月，因廣州越秀集團內的工作變動，林峰在越秀服務辭去了上述職務，同時朱輝松走馬上任。他們三人，均來自越秀地產。

過去一年里，「一二把手」地產化的典型案例，繞不開永升服務權杖的交接。

2025年9月初，原執行董事兼總裁周洪斌升任董事會副主席。他的接任者林祝波，此前兩個月剛進入永升服務出任非執行董事；而在此之前，林祝波在旭輝供職了11年，並坐上了旭輝集團副總裁兼華西區域集團總裁的位置。接任永升服務總裁，林祝波也從非執行董事調任為執行董事。

此外，差不多同一時間田明、耿建富相繼宣佈退休。前者辭任朗詩綠色生活的執行董事及董事長，后者辭任榮萬家執行董事、董事長、董事會提名委員會主席與薪酬委員會成員。

田明的接班人劉守偉，去年7月初空降朗詩綠色生活，擔任非執行董事及副董事長。彼時，外界就曾猜測他或是為掌舵朗詩的物業板塊而來。田明后退，劉守偉從副董事長晉升董事長，並繼續擔任非執行董事。

接過耿建富權杖的人選，是榮盛發展現任總裁吳秋雲。后者曾先后供職順馳房地產、恆大地產、遠洋地產及萬達地產等，職位均與銷售、策劃、營銷有關。2014年3月，吳秋雲進入榮盛發展濟南公司擔任營銷副總經理。

是救兵，還是代言人？

物企的「一二把手」椅子，為何總留給「地產系」？

回顧2025年上市物企高管變動的背后，無疑有着業績壓力、資金問題、合規要求和戰略轉型需求多種要素交織。

房地產行業持續低迷，物企經營少了過去穩定的業務輸入，但相較而言仍有穩定的現金流，地產公司派遣信得過的人把手要職也在情理之中。

進一步深究，地產業務的持續低迷和流動性壓力，一方面物業板塊被期望成為獨立的利潤中心，甚至反哺地產母公司；另一方面物業公司也需要具備地產背景或財務專長的高管來加強應收賬款管理，保障資金安全。

梳理2025年接任物企「一二把手」的人選，財務背景的人才尤其受到青睞。

朗詩綠色生活的新掌門劉守偉，屬於「財務管理」型人才。從東南大學會計專業畢業，2007年7月，劉守偉進入朗詩控股擔任，之后十多年時間他的主要工作都圍繞財務管理展開。

2019年，劉守偉迎來職業生涯的一次高升，出任朗詩綠色管理副總裁。2025年1月，劉守偉被調任為朗詩控股總裁。

而永升服務引入旭輝系高管林祝波的目的更是直接明確，指向「加強應收賬款管理」。

除了財務背景，關聯方背景的接任者也被給予為物企帶來更緊密的資源協同、推動數字化轉型等厚望。

比如招商積余現任總經理陳智恆。

作為華南理工大學建築工程專業科班出身的青年干將，陳智恆職業生涯深度融入招商蛇口發展脈絡——從一線工程師成長為城市公司掌舵人，再進階至總部戰略中樞，形成了「多業態項目操盤總部戰略統籌」的雙重能力矩陣。

資料顯示。陳智恆2007年2月加入招商蛇口，先后在佛山、湛江、長沙等多地錘鍊，主導開發住宅、商業、產業等項目，積累了多業態項目操盤和開發業務統籌管理經驗，工程管理、投資發展、產品管理能力突出。

2020年出任招商蛇口長沙公司總經理，后歷任總部運營管理部總經理，招商蛇口數字城市科技有限公司總經理。

縱觀被派駐到物企的地產高管們，他們往往被視為母公司利益的忠實執行者，其任務不僅是改善物業公司的經營狀況，更要確保母子公司戰略的高度協同，甚至是在特殊時期承擔資金管理的重任。

逆向的探索

地產大佬轉戰物業板塊趨勢明顯，不過面對地產行業的深度調整和物企自身的發展需求，一些物企也在探索不同的高管配置與轉型路徑。

「徐先生擁有多年商業項目運營管理經驗，在市場洞察、商業投資、產品規劃以及資產運營全周期服務管理等領域經驗非常豐富。」去年初，寶龍商業從龍湖集團挖來了徐猛出任行政總裁。

停牌中的瑞森生活服務，則在去年初挖來了劉勇罡出任總裁，但值得注意的是雙方簽訂的勞動合同，初始期限罕見的為1年。

從公開資料來看，劉勇罡在前二十幾年的職業生涯中，經歷頗為豐富。而瑞森生活服務，至少是其工作的第7家公司。

在此之前，劉勇罡曾供職過萬科物業、中海物業等。2017年2月，劉勇罡加入榮萬家，擔任執行董事兼總經理，負責領導了榮萬家港交所上市，「並開發行業標杆創新社區商業模式」。

離開榮萬家后，2022年10月，劉勇罡加入北京中鐵慧生活科技服務有限公司，擔任總經理，負責監管該公司運營及建立品牌聲譽。

從外部引入人才的還有合景悠活。去年9月，王中琦辭任CEO，合景悠活未宣佈繼任者，僅表示「王先生辭任后，本集團總經理胡楠先生將負責本集團整體管理和業務發展工作」。

資料顯示，胡楠去年6月加入合景悠活擔任總經理，而在此之前他供職於龍湖集團，擔任房地產開發片區總經理、物業管理地區總經理及物業管理集團副總經理等職位，負責房地產開發、物業管理全業態整體經營、運營及市場拓展工作。

另一個值得關注的逆向案例，則是「物業系」人才接管轉向中的「地產公司」。

完成重大資產重組交割不到一個月，2025年9月，中交地產選舉了41歲的王堯為新任董事長，而他此前已擔任中交物業服務集團董事長。同日，中交地產還聘任曾益明為公司總裁，他曾供職於龍湖物業出任總經理、董事長、龍湖智創生活執行董事、首席運營官；2023年加入中交物業服務集團擔任總經理。

但這個逆向案例的背景是，2024年9月，中交地產提出擬以現金方式收購兄弟公司中交服務100%股權，兩個月后達成交易協議，收購金額約為7億元。

去年6月，中交地產宣佈擬以1元對價整體剝離地產開發業務相關資產及負債，進一步聚焦於物業服務和資產管理與運營（包括商業管理及自持物業租賃）等輕資產業務，實現向輕資產運營模式的戰略轉型。