百強房企爭相湧入代建市場 不打「價格戰」錨定「好房子」

過去一年，房地產行業加快探索新發展模式，百強房企湧入代建市場的熱情仍然高漲，推動行業規模進一步增長，新的競爭格局逐漸顯現。

所幸，「規模競賽」已不是行業唯一主題。從「四好」住宅的打造到城市更新的操盤，從爛尾項目紓困到存量資產盤活……頭部企業與中小企業在新發展共識下展開差異化競爭。伴隨行業標準與評價體系的日益完善，全行業踐行「價值革命」，代建行業正在避開「價格戰」的暗礁，轉向「價值戰」的主航道。

尚未穩固的「橄欖形」

2025年，代建新拓規模逆轉了2024年拓展「失速」的態勢。據克而瑞統計，2025年代建新增規模TOP20企業的新增簽約建面達22007萬平方米，同比增幅16%，增速較2024年提升6個百分點。

儘管整體規模回升，但克而瑞聯席董事長丁祖昱將之歸因為「頭部代建企業擴張意願強烈」。事實上，與此前多年行業整體性的爆發式增長不同，2025年的代建市場競爭結構和競爭環境已發生根本性變化，「橄欖形」競爭結構已經初現雛形。這一結構往往被認為是一個產業進入成熟期主流高集中度的典型形態。

中指研究院最新發布的《2025年中國房地產代建企業排行榜》顯示，綠城管理完成了3535萬平方米的新簽約代建面積，比第二名高出超過一倍，然而其拓展規模較前一年略有下滑。

排在綠城管理之后，簽約面積在1000萬平方米至1600萬平方米區間內的企業多達9家，是上一年的三倍，如金地管理、龍湖龍智造、新城建管同比增幅超過50%。而在榜單的尾部，2024年僅有1家拓展面積50萬平方米以下的企業入圍榜單，2025年則大幅增長到了6家。

雖然頭部企業市場集中度持續處於高位，但其競爭格局並非「橄欖形」所代表的穩態，而是持續在發生改變。「無論是頭部還是第二、三梯隊企業座次仍在洗牌，市場競爭異常激烈且動盪。」中指研究院企業研究總監劉水錶示，「行業規模在經歷爆發式增長后，已進入高位平臺期。」

截至目前已有超百家企業涉足代建業務，並且多數來自過往的房地產銷售百強企業，競爭基數大，行業經驗普遍豐富。「公司認識到代建行業已是一片紅海，頭部企業優勢明顯，中小企業生存空間受擠壓。」一家去年新進入代建行業的地產企業負責人表示，「不過目前市場格局尚未固化，后來者仍有后來居上的機會。」

劉水認為，在探索房地產新發展模式背景下，代建具有輕資產、高利潤率、抗周期等特徵，自然會受到房地產企業青睞。當前房地產市場下行壓力較大，房地產開發業務營收減少，為實現高質量發展，降本增效成為未來發展中需要解決的重要一環，代建具有高利潤率的特點，可以有效補充企業營收。

避免價格戰已成共識

在激烈的競爭中，行業「卷度」也有明顯提升。首先體現在價格水平，代建管理費率從早期的3%普遍降至1%—3%區間。

根據中指研究院數據，對典型代建企業代建項目統計，目前代建項目代建管理費率在1%—3%之間的項目佔比為81.7%，較2024年底增加了4.6個百分點。其中，代建管理費率僅在1%—2%之間的項目佔比為50.5%，較2024年底增加了7.8個百分點。「隨着代建企業競爭加劇，代建管理費率持續壓縮，預計該趨勢未來還將延續。」劉水認為。

事實上這一激烈的價格競爭已經引發產業界人士的矚目，行業頭部企業高管均在積極發聲呼籲參與者從價格競爭轉向價值競爭。

龍湖董事會主席兼CEO陳序平近日公開表示，價值創造纔是代建航道的生意邏輯，而非低價拼非理性的費率，「龍湖龍智造沒有去參與這種不理性的報價」。綠城管理執行董事兼行政總裁王俊峰也表示，行業雖然仍面臨低價競爭和過度承諾等現象帶來的極致挑戰，但越來越多企業認識到，代建的核心競爭力已從簡單的「價格比拼」，全面轉向更深層次的「價值創造」。

即便是新入局的企業也正有意識地維護行業價格底線。有房企相關負責人明確告訴證券時報記者，公司目前代建項目代建費沒有低於2%的，「我們雖然是后入局者也亟須打開市場空間，但是我們不計劃參與價格競爭，主張提供‘質優比’服務而非低價獲取份額，致力於通過全鏈條服務和長尾運營創造溢價」。

業內人士告訴記者，目前我國項目代建制實施中存在代建單位法律地位不明確，合同不規範，職責、權利不匹配，代建費用偏低，實施效果缺少評價等問題。建立更高的服務標準與更健康的評價體系，規範市場秩序，引導企業聚焦專業能力提升，已經成為行業共識。

記者瞭解到，中國房地產業協會參與主編的團體標準《代建項目綜合評價標準》已經啟動，該標準旨在提升代建管理的效率與效益，同時建立客觀評價體系，衡量管理過程與結果，以推動代建模式向高質量、可持續方向發展。

差異化競爭大有可為

除了通過約束性文件確定更高的服務標準與更健康的評價體系，各家企業也正積極主動從自身做起，不盲目尋求在規模擴張單一維度的發展，而是結合自身能力在「好房子」、助力城市更新、存量盤活等各方面創造價值，努力實現百花齊放。

劉水錶示，目前房地產代建企業持續提升自身能力，除持續「卷」產品外，一方面，不斷深耕重點區域和細分市場，針對政府平臺、金融機構、中小房企等不同客户羣體制定差異化合作方案，部分企業甚至前置到土地投拓端；另一方面，強化資源整合能力，與設計、施工、營銷等產業鏈優質資源形成戰略合作，為委託方提供一站式解決方案，特別是操盤一些大體量項目，如城市更新等。

前者的典型案例，是不少代建企業通過升級產品，打造區域特色項目如「四代宅」，響應我國系統推進好房子、好小區、好社區、好城區「四好」建設。劉水分析，這一策略，可以搶佔市場空白，率先建立品牌認知度，形成「首盤效應」，在缺乏競品的情況下，在定價策略上有較大優勢，且可以快速去化。

后者的典型案例則包括綜合大盤代建以及資產盤活項目，還有對紓困項目的盤活。

成都西璟台項目在今年實現千余套住宅去化率超過90%，突破5億元的銷售金額。而這一項目在此前是一個停工長達8年、涉及852户債權人債權、857套未交付房產（含車位）、關乎1700余戶企業與家庭利益的爛尾工程。「這一項目是公司首次聯合國有企業，以‘共益債+代建’模式介入破產重整，為存量不良資產的處置開闢了新路徑。」龍湖龍智造方面表示。

在這一項目的重整過程中，代建企業的成本管控、實施效率，為項目的重整成功創造了可能。龍湖龍智造方面介紹，僅通過優化外電連結路線，降低紅線外供電接駁長度，就實現成本優化近1000萬元，這依託於管理團隊過往豐富的成本管理經驗。同時，西璟台項目從進場到實景開放僅用時4個月，也較常規工期縮短30%。

「總結來看，‘十五五’時期，商品住宅、保障性住房代建空間仍在，城市更新、城中村改造等存量機會為代建提供結構性機遇。」對於行業各類企業未來的發展方向，劉水建議，「頭部企業不能再追求規模增長，主要提升服務能力和管理效率；中小代建企業要結合自身優勢能力做精做深細分領域，打造差異化的競爭優勢，提升競爭力，保持適度規模增長。」