報告：2025年上海甲級辦公樓市場需求逐季遞增，2026年供應壓力有望邊際緩解

「2025年上海寫字樓市場穿越逆周期， 2026年將是完成新舊動能轉換的關鍵一年。」1月15日，萊坊華北和華東區董事總經理黃蔚如是表示。

近日，多家商業地產顧問服務公司相繼發佈2025年第四季度及全年報告與2026年展望。整體來看，2025年上海甲級辦公樓市場儘管需求復甦速度緩慢，但呈現逐季遞增的趨勢。CBRE世邦魏理仕的報告顯示，下半年隨着企業搬遷和擴租活動明顯增多，全年淨吸納量同比增長76.6%。仲量聯行的報告顯示，2025年四季度，整體市場流動性繼續温和修復，隨着甲級與乙級項目之間的租金差距縮小，升級需求持續釋放。萊坊的報告顯示，2025年第四季度市場新增供應環比增長55%，不過淨吸納量環比增長9.3%，釋放出需求端改善的積極信號。

仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示：「整體市場繼續利好租户方，企業利用當前市場條件積極爭取有利的租約條款和升級機會，部分行業在年末錄得大面積成交。」

租金方面，仲量聯行的報告顯示，整體市場持續利好租户，租金仍處於下行通道。其中中央商務區市場租金環比下降2.8%，同比下降12.1%，達到6.4元每平方米每天。多數業主在租賃條款方面保持靈活的協商空間。部分維持較高出租率的業主則採取較為穩定的策略。非中央商務區租金環比下降2.7%，同比下降11.0%，達到4.2元每平方米每天。

從全年來看，萊坊的報告顯示，供應端方面，2025年全年新增供應約101.4萬平方米，同比減少13.2%，比過去五年新增供應平均值減少16%；截至2025年年底，甲級寫字樓市場存量增至1,996萬平方米；在需求端方面，全年淨吸納量達21.88萬平方米，但較2024年降幅收窄11個百分點，表明市場需求收縮已進入尾聲。

從行業需求來看，CBRE的報告顯示，2025年TMT行業超越金融業位居首位，佔比達20%。遊戲、電商及人工智能企業成為其主要增量來源，如字節跳動在五角場的新租成為年度規模最大交易之一，提振市場信心的同時也帶動了新興商務區的熱度；金融業以19%的佔比位列第二，保險、基金及投行企業仍是需求主力；消費品行業位居第三，佔比13%，除傳統快消品牌及家居類企業外，户外、寵物等新興熱門消費品類企業也有明顯擴張趨勢；專業服務業排名第四，佔比 11%，以法律及諮詢公司的搬遷擴張需求為主；第三方辦公排名第五，佔比6%。

展望2026年，多家商業地產顧問服務公司的報告認為，「十五五」規劃的開局有望為市場注入強勁動力，推動市場供需更趨動態平衡。

萊坊的報告指出，從市場基本面看，供應壓力有望邊際緩解。過去五年新增供應呈逐年遞減趨勢，未來3-5年計劃總量約370萬平方米，延續這一態勢。儘管2026年計劃供應約140萬平方米，但考慮到部分項目延迟交付及部分預售，實際入市面積將更為温和，有助於市場在2026年下半年進入築底期。與此同時，商業不動產公募REITs試點的推出為市場提供了關鍵的流動性支持。疊加2026年作為AI技術大規模應用之年的產業機遇，相關投資與就業增長將有效去化庫存。

「儘管外部環境嚴峻，但在政策紅利、金融創新、供應理性化與科技革命的多重驅動下，我們對2026年上海寫字樓市場的穩健發展保持審慎樂觀。」萊坊的報告表示。

澎湃新聞記者 唐瑩瑩