房東集體破防，酒店租賃違約潮來了

「酒店掛了半年了，還沒有人問價，房租再交不上我就賣設備撤了。」

類似的劇情正在全國範圍內上演，大量租賃期限未滿的酒店正在尋求轉讓，甚至直接違約退租。

據酒店轉讓平臺指點網統計，2025年酒店轉讓數量已達2024年同期3倍，但成交量卻持續低迷。

另據其預估，目前市場上至少30%的酒店因租金過高永遠轉不出去，最終只能走回收設備、棄店這條路。

曾經穩賺不賠的酒店租賃模式，為何會走向失控？

01

爆雷頻發，

酒店斷租潮來襲

簽了 10 年租約，以為是穩賺不賠的長期收益，沒想到第三年就遭遇租金拖欠；

看着酒店入住率下滑，卻拿不到真實運營數據，等發現問題時，承租方早已瀕臨資不抵債……

近兩年，酒店租賃違約運營方爆雷跑路現象愈發頻繁。

2025年4月，昌松之家在上海的第一個旅居基地——上海浦津國際酒店關停，入住的老人一夜之間被迫撤離。

而浦津酒店的管理方早已因拖欠數千萬租金，屢次被列為被執行人。

2025年9月，温州嘉運大酒店因拖欠租金78萬元被貼上了解除租賃合同通知書。

2025年11月，西安一家經營了11年的西安天驪君廷酒店突然停業斷水斷電，背后竟是長達五年的租金拖欠。

該酒店從2020年5月就開始出現租金拖欠，直至2025年11月被房東強制清退。更令人震驚的是，酒店在關門前仍正常收款、進貨、發工資，卻迟迟不支付房東租金。

2025年12月，陝西曲江聚聯實業有限公司發佈公告稱，因承租方長期拖欠租金，即日起決定與陝西斯瑞特酒店管理有限公司（斯瑞特國際酒店）解除租賃關係。

同月，廈門地標性老酒店——東南亞大酒店也宣告退租閉店。

圖源：網絡

同樣是在2025年12月，湖州德清金銀島國際大酒店因經營困難導致欠租遭多位房東曝光維權，有的房東甚至自曝被拖欠了15個月租金。

類似的情況在廣州天河華威達酒店同樣上演。

2026年1月，這家老牌四星酒店因5年沒交租，又被法院強制清退，目前酒店大堂入口已被焊死，酒店附屬的餐廳、KTV、棋牌室等全部停業。

值得一提的是，該酒店涉及的租賃糾紛可追溯到2021年，官司打了四年多，截至2025年4月，拖欠租金已累積到近360萬元。

市場環境承壓、信息嚴重不對稱，酒店這類曾經的穩健資產變成燙手山芋，租金收不到、資產受威脅、維權沒門路，房東們苦不堪言。

正所謂哪里有市場，哪里就有需求。

就在前不久，全國首款「酒店房東衞士」重磅上線，為房東提供租金墊付、租金代收、物業轉讓等服務。

酒店斷租潮下，沒想到居然也能有生意可做。

02

酒店租賃模式

為何敗落？

酒店租賃模式曾是中國酒店業快速擴張的利器。

輕資產運營讓酒店品牌能夠以最小資本迅速擴大市場份額，而業主則享受到酒店品牌帶來的穩定回報和資產增值。

但這種看似完美的合作，在國內酒店市場轉入存量時代時暴露出致命弱點。

與完全自持物業的酒店相比，租賃酒店在經濟波動中更加脆弱。

前者在困難時期可以降低預期，甚至暫時休整；而后者則必須面對剛性租金支出，即使房間空置，賬單也不會停止。

酒店租賃合同通常包含最低保障租金條款，這意味着無論經營狀況如何，業主都能獲得一定額度的收入。

更復雜的是，許多高星酒店租賃合同與商業地產項目綁定。

開發商爲了提升綜合體價值，引入知名酒店品牌，常常給予酒店部分租金優惠或補貼。當商業地產自身面臨銷售困難、現金流緊張時，這種補貼便難以為繼。

而酒店品牌管理方往往面臨艱難抉擇。繼續運營，意味着持續虧損；提前解約，則需支付鉅額違約金，並損害品牌聲譽。

兩難之間，違約斷租似乎成為無奈選擇。

表面看，酒店斷租是當前酒店業面臨的經營困境與業主方利益保護的拉鋸戰，實際上酒店租賃違約潮的背后是一個完整的壓力鏈條。

首先，國內酒店市場供需失衡是起點，有限的客源被過多的酒店分食，導致入住率持續下滑。

中國旅遊協會副會長張潤剛前不久發文表示，2025年酒店業的基本盤正在系統性收縮，平均房價在激烈的價格戰中難以提振，而入住率的持續低迷，則徹底擊穿了酒店的利潤底線。

儘管行業RevPAR連年下滑，但據STR數據顯示，全國酒店的總客房供給量仍在連年增長。

這也意味着，國內酒店市場是在一個持續縮小的「需求蛋糕」上，面對着越來越多分食市場蛋糕的玩家。

在收入端承壓的同時，酒店經營成本持續攀升，更是侵蝕了酒店本已微薄的利潤空間。

近年來，酒店經營的主要成本要素全面上漲：租金佔營收比重已達20%—30%，人工成本佔比突破30%，能源成本暴漲。

圖源：Hotel Observer

可以説，在租賃主導的投資結構中，租金是最剛性、佔比最高的固定成本。

一旦房租與收入脱節，再強的品牌運營也難以彌補模型缺陷。

面對困境，不少酒店老闆不再坐以待斃，最消極也最決絕的方式是直接跑路。

圖源：小紅書

在成都、長沙、南寧等地，有不少酒店老闆扛不住租金壓力，索性放棄門店，變賣設備，一走了之。

而在上海、北京等核心城市，不少高端及奢華酒店大多由大型國企、開發商或基金機構自持，自持物業沒有租金壓力，在市場低谷期，它們只需覆蓋運營成本即可生存。

03

租賃酒店

未來出路在哪？

酒店加盟商與房東之間的契約關係正在重新定義。

過去白紙黑字的固定租金模式，在市場劇烈波動下已然失效。

近年來，「拼租」式開店正在酒店圈快速普及，部分公寓樓甚至出現了多家酒店共享一個大堂，僅通過樓層進行區隔的經營模式。

此外，「店中店」模式也逐漸興起，越來越多酒店引入月子中心、茶館、咖啡店等不同業態分攤租金，試圖把傳統租賃型酒店的盈利點通過多場景、多產品、多客羣複合運營進行放大。

圖源：小紅書

比如北京辰茂鴻翔酒店引入京東七鮮咖啡進駐大堂，就是爲了靈活應用酒店大堂或公共區域的閒置空間，顯著降低固定資產投入與運營成本。

面對物業空置壓力與運營虧損困境，房東與投資人也開始探索新型合作關係。

引入彈性租金機制是關鍵一步。

可以嘗試採用「固定+提成」模式，將部分租金與酒店經營業績掛鉤，實現風險共擔。這一模式可幫助酒店在市場波動時減輕固定租金壓力，同時保障業主基本收益。

建立常態化溝通機制也很重要。

湖南省張家界市法院通過「調解優先、整體續約、重新簽訂」的一攬子解紛方案，成功解決了145户業主與酒店管理公司的租賃糾紛。

聯營模式是另一種解決方案，業主以物業入股，與品牌方成立合資公司，實現利益深度綁定。

四川樂至縣黃花園村通過引進業主與村集體經濟共同出資的方式，建成了花緣盛宴酒店，採取「保底+分紅」的運營模式，每年能為村里增加10多萬元的穩定收入。

《中國酒店租賃模式的系統性危機與重構路徑》這份報告中指出，在租金無法下降的剛性約束下，運營效率成為租賃酒店的核心生存能力，行業加速向「數字化+場景化」轉型。

華住集團通過自研酒店數字化系統，實現10秒入住，人房比低至0.17，實現人力成本精準控制。

亞朵酒店4.0將大堂升級為「亞朵生活空間」融合圖書借閱、文創零售、藝術展覽等功能，通過「場景+零售」模式，將酒店住宿延伸至場景體驗甚至家居消費。

租賃酒店的市場機會並未因外部環境變化而「消失」，而是以更復雜、多元、更科學的形式存在。

未來酒店業的競爭，將不再是簡單的價格戰或位置爭奪，而是綜合實力的比拼。

那些能在產品、服務、運營、成本控制等方面找到平衡點的酒店，將在這場行業洗牌中笑到最后。

酒店真正的敵人不是房租，而是對市場變化的漠視和對傳統經營模式的固執。

本文來自微信公眾號「酒管財經」，作者：大晟，36氪經授權發佈。