美國房貸利率轉變：高利率房主數量反超低利率羣體

　　美國住房市場近期跨過了一個值得關注的節點：目前房貸利率高於6%的美國人數量，已超過利率低於3%的羣體。

　　這一變化之所以重要，是因為疫情期間的超低利率（儘管對搶到低利率的房主而言十分划算），在此后一直是美國住房市場的「癥結」之一。

　　人們不願賣房，因為這意味着要放棄低成本貸款、轉而揹負高得多的新貸款。美聯儲數據顯示，自2021年（當時30年期房貸利率不足3%）以來，房貸利率已翻倍不止，且維持在6%以上的水平已超過三年。

　　持有低利率的房主選擇「按兵不動」，隨之而來的房源減少引發了庫存緊張與房價飆升——這一現象被稱為「房貸鎖定效應」。

鎖定效應或逐步緩解

　　房地產應用程序Reventure的首席執行官Nick Gerli在社交平臺X上指出了這一利率羣體的反轉，並表示：「未來房主的平均利率會持續走高，這其實是好事，因為它會削弱房貸鎖定效應。隨着鎖定效應不斷減弱，未來市場庫存可能會大幅增加。」

　　若房屋不再符合自身需求，持有低利率的房主更可能選擇賣房——換工作、結婚、離婚、生育、退休等生活變化，都可能讓他們即便放棄低利率也要出售房產。這也解釋了為何3%以下利率的房貸規模逐月縮減，而6%以上的高利率房貸持續增加（因為多數新30年期房貸利率都在6%左右）。

　　不過Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather認為，近期的羣體反轉不會帶來太大影響：「隨着時間推移，這一問題的影響會逐漸減小，但緩解過程會很緩慢。」

　　Fairweather將利率低於4%（而非3%）的羣體視為「被鎖定者」，而這一羣體仍佔所有房貸持有者的半數以上。即便利率低於5%，對賣家而言也足夠划算，他們在賣房前大概率會再三猶豫：「房貸鎖定效應很可能還會在未來四五年里，成為住房市場的主要影響因素。」

　　根據Bankrate去年7月的調查，54%的美國成年人表示「無論房貸利率多低，都不會賣房」，這一比例較2024年上升了12個百分點；近三分之一（32%）的人需要房貸利率低於6%才願意賣房，23%的人則要求利率降至5%以下。

　　即便是1個百分點的利率差，在貸款周期內也可能累計造成數萬美元的成本差異。

鎖定效應並非房價高企的唯一原因

　　哥倫比亞商學院房地產專家Tomasz Piskorski指出，約40%的房屋根本沒有房貸，因此房源流通性低與房價飆升不能完全歸咎於鎖定效應。自2019年以來，美國房屋中位數價格上漲了約10萬美元（現突破41萬美元），更多是受通脹影響——包括勞動力與建築成本的上漲。

　　「房貸鎖定效應每天都在減弱。老年人無論是否受鎖定效應影響，迟早都會搬離現有房屋。」Tomasz Piskorski説，「可以肯定的是，10年后房貸鎖定效應將不再是住房市場的話題。」

　　但在此期間，這一效應會造成代際鴻溝：「年輕人覺得自己買不起房，因為老年人因低利率不願賣房。正是那些推迟‘換小房’的羣體，對房源供應起着關鍵的抑制作用。」

2026年美國房市預期分化

　　市場對2026年美國房地產市場的預期存在分歧：

　　Reventure預測，今年美國房價整體持平，但區域差異顯著——田納西州、亞利桑那州房價或下跌，伊利諾伊州則可能上漲；

　　Realtor.com預計，2025年跌至數十年低谷的成屋銷量將小幅回升，受新房建設推動，銷量或增1.7%、庫存或增近9%；

　　競爭對手Zillow則預計成屋銷量增超4%、房價漲1.2%；

　　美國全國房地產經紀人協會（行業組織）預測，成屋銷量將增14%、房價漲4%。

　　換句話説，即便房貸鎖定效應快速消退，對潛在買家而言，房價也未必會更便宜。