2025年第四季度，北京甲級辦公樓空置率環比下降0.3個百分點

1月8日，仲量聯行發佈《2025年北京房地產市場回顧及2026年展望》報告。報告表示，2025年第四季度北京甲級辦公樓新增供應0平方米、空置率15.2%，租金環比下降5.6%，同比下降16.3%，平均月租金為每平方米210元。

北京甲級辦公樓空置率環比下降0.3個百分點。空置率下降得益於核心子市場部分項目的集中租賃成交，全市淨吸納量達21,790平方米，較上季度略有下滑。其中，CBD和望京區域去化表現相對較好，主要受惠於業主大幅下調租金以吸引租户。

2025年第四季度，更多租户將搬遷視為一項高成本負擔，而非單純的升級機會。為避免裝修及復原等一次性支出，多數企業選擇在同一樓宇內續租或縮租。

因此，續租交易占主導地位。業主方更傾向於優先保障出租率而非維持租金水平，並有越來越多業主提供租約重組方案以留住現有租户。在非續租類交易中，醫美、體檢等細分領域以及人工智能應用企業正逐步顯現為新興的增量需求來源。

2026年，北京辦公樓市場將有約70萬平方米的新項目集中交付。隨着新增供應陸續入市，租金仍將面臨一定下行壓力。

仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：「儘管租金調整節奏或將趨緩，但市場仍將維持租户主導格局，對業主而言，保出租率將繼續優先於追求租金增長。」

與辦公樓市場租金下滑類似，2025年第四季度，北京零售地產租金環比下降2.5%，空置率為7.2%。頭部項目通過快速調改租户結構、強化內容運營維持穩定出租率與收益，而非核心資產則被迫大幅讓利，市場分化走勢日益清晰。

2025年全年，北京零售地產全年新增供應超過80萬平方米，約為2024年總量的一半，仍略高於2022至2023年的年平均水平。其中，第二季度單季新增供應達36萬平方米，全部落位於市區核心商圈。中海大吉巷、中關村大融城等優質項目憑藉精準定位與強招商能力有效承接結構性需求。下半年，零售地產新增供應明顯收縮，且以郊區商業為主，市區市場無新項目交付。

「展望2026年，消費信心的實質性修復仍需宏觀經濟企穩與居民收入預期改善的協同推進。」仲量聯行華北區研究部資深董事紀明表示：「具備優質區位、精準客羣洞察與高效運營能力的核心資產，正通過品牌煥新與業態重組率先築底。北京零售地產市場有望加速邁入以運營能力和內容創新驅動的高質量發展新階段。」

2025年，北京大宗交易市場有所降低。2025年全年，北京大宗成交總額約180億元，較2024年下降58%，亦較過去五年均值大致減半。從資產類別來看，商業零售資產相對更受資本青睞。第四季度，英格卡購物中心宣佈與高和資本達成戰略合作，設立一支專項不動產基金，將共同持有包括北京薈聚在內的三座購物中心資產，英格卡將繼續負責項目的管理和運營。該交易的后續進展及落地情況有待進一步關注。

2025年，《關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告（徵求意見稿）》、《基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目行業範圍清單（2025年版）》政策發佈，將超大特大城市的超甲級及甲級商務樓宇項目、四星級及以上酒店項目納入試點。

上述政策有望顯著提升相關資產的市場流動性，推動存量資產盤活，緩解部分資產持有者的流動性壓力。

仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：「中國公募REITs市場的進一步擴圍，將推動商業地產行業加速向精細化資產管理模式轉型，併爲區位核心、經營韌性突出的項目帶來流動性溢價。「