北京辦公樓租賃市場加速重構定價邏輯，零售資產重獲青睞

（來源：中華工商網）

轉自：中華工商網

　　日前，仲量聯行對2025年北京房地產市場進行回顧，並展望2026年市場前景。「北京辦公樓市場正在經歷從下行周期到重新定價的思維重置。」仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇稱，市場需求的極度理性化與供過於求的結構性常態化正在重構供需關係及定價邏輯。

　　2025年，北京辦公樓市場中續租成交逐漸佔據主導地位，租户議價能力不斷提高。在非續租類交易中，醫美、體檢等細分領域以及人工智能應用企業正逐步顯現為新興的增量需求來源。

　　截至2025年底，北京甲級辦公樓整體空置率環比下降，市場出現改善跡象。這一變化主要得益於核心子市場部分項目的集中租賃成交。其中，CBD和望京區域去化表現相對較好。租金調整持續深化，市場定價透明度進一步提升。仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：「儘管租金調整節奏或將趨緩，但市場仍將維持租户主導格局，對業主而言，保出租率將繼續優先於追求租金增長。」

　　2025年，北京大宗交易市場成交節奏放緩，北京全年大宗成交總額錄得約180億元。從資產類別來看，商業零售資產相對更受資本青睞。

　　中國證監會與國家發展改革委近期相繼發佈《關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告（徵求意見稿）》及《基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目行業範圍清單（2025年版）》，將超大特大城市的超甲級及甲級商務樓宇項目、四星級及以上酒店項目納入試點，這一舉措有望顯著提升相關資產的市場流動性，推動存量資產盤活，緩解部分資產持有者的流動性壓力。

　　對此，仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：「中國公募REITs市場的進一步擴圍，將推動商業地產行業加速向精細化資產管理模式轉型，併爲區位核心、經營韌性突出的項目帶來流動性溢價。」

　　優質零售地產市場，情緒價值與文化認同驅動細分賽道保持活躍。當前，消費者更願意為能引發情感共鳴、提供體驗感或歸屬感的產品與空間買單，平價餐飲、IP消費、潮玩、户外等品類持續吸引高客流。在此背景下，「情緒價值+高性價比」成為驅動消費的重要邏輯。2025年，新增供應超過80萬平方米，市場供給正逐步迴歸理性。其中，第二季度單季新增供應達36萬平方米，全部落位於市區核心商圈。進入下半年，新增供應以郊區商業為主，市區市場無新項目交付，為存量資產去化提供緩衝窗口。

　　值得注意的是，高質量運營已成為資產價值重塑的重要引擎。在租户預算收緊與招商競爭加劇的雙重作用下，頭部項目通過快速調改租户結構、強化內容運營維持穩定出租率與收益，而非核心資產則被迫大幅讓利，市場分化走勢日益清晰。

　　展望2026年，仲量聯行華北區研究部董事紀明表示：「具備優質區位、精準客羣洞察與高效運營能力的核心資產，正通過品牌煥新與業態重組率先築底。北京零售地產市場有望加速邁入以運營能力和內容創新驅動的高質量發展新階段。」

　　工業物流地產市場，2025年市場需求以成本驅動型搬遷為主，全年租賃活動主要由第三方物流、零售及醫藥企業主導的區域間搬遷構成。平谷子市場憑藉更具競爭力的租金水平和高標準的倉儲設施，成功吸引頭部企業選址於此並租賃大面積倉儲空間，成為去化亮點。紀明表示：「汽車製造、醫藥等對倉儲品質要求較高的產業需求有望釋放，成為支撐市場企穩的關鍵力量。同時，業主策略正日趨務實，通過分期入市、產品升級等方式優化供給節奏，為市場築底修復奠定基礎。」

　　北京高端酒店市場，截至2025年10月，平均入住率（OCC）與2024年同期基本持平。從旅遊市場需求來看，全市營業性演出活動收入實現翻倍增長，文化演藝活動已成為驅動本地住宿需求的又一大引擎。2025年，北京新簽約多個大型文旅項目，如火星人居科幻城、法拉利世界娛樂綜合體等，有望未來吸引休閒、商旅客流，鞏固其在全國旅遊市場的領先地位。未來兩年，整體市場新增供給預計穩步上升，包含多個奢華酒店標杆項目，若成功落地將豐富市場品牌多樣性。

　　仲量聯行大中華區酒店及旅遊地產事業部高級副總裁梁濤表示：「酒店作為 REITs 底層資產路徑漸明，為達上市要求，優化資產管理和營運現金流管理將更受重視，形成‘融、投、建、管、退’酒店投資閉環，提升優質資產流動性與金融槓桿效能。同時，酒店資產證券化穩步推進，將倒逼資產持有者關注資產長期價值與持續穩健業績，為投資者提供新機會。」（文雪梅）

（編輯 張暉）