上海2026擬開購物中心出爐，最期待TOP10都有誰？

出品/聯商網

撰文/高天

上海作為國內商業地產市場的「卷王」，每年都會有精彩的商業項目亮相。

據聯商網統計，2025年上海商業市場新開體量≥2萬㎡的商業項目數量達20個。既有全國首個IP樂園旗艦商業愛琴海·繽紛里、百年街區「在地新生」新天地東臺里等特色型商業，也有虹橋前灣印象城MEGA、陸悦天地以大體量和豐富業態升級區域生活品質的綜合性「改善型商業」。

邁入2026年，這個多元化的一線城市，又將給商業市場帶來哪些誠意之作？據聯商網統計，2026年上海至少有40個商業項目入市(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓，商業建築面積≥2萬㎡)，新增商業面積超290.36萬㎡。

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又一「開業大年」，浦東領先

從近五年開業數量層面上看，40個開業數量如能完全如期兑現的話，2026年也不失為一個「開業大年」。根據數據，近五年來(2021年至2025年)，全年實際開業數量超40家的僅2021年和2024年，如果時間線拉長，2019年開業數量達到了峰值51家。

不過，受市場大環境、企業經營情況、市場招商進度等因素影響，每年或多或少都會有項目延期開業。但是相較而言，上海已經有着較高的兑現率，比如2024年初聯商網統計上海擬開46個商業體，實際開業40個；2025年初聯商網統計上海擬開29個商業體，實際開業20個。

因此，預計2026年上海實際開業數量可能無法達到40個，但至少會在30+。

從區域分佈層面，浦東新區以高速發展的經濟優勢及廣闊的地域優勢，以11個擬開數量遙遙領先。徐匯和閔行分別以6個和5個緊隨其后。市中心區域黃浦區、徐匯區、長寧區、靜安區、普陀區、虹口區等均有項目待開，但整體數量少於非市中心區域，主要因中心城區存量充足，而遠郊板塊商業密度有待進一步提升，市場需求量更大，這一分佈特點遵循了城市的發展軌跡。

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大體量優勢明顯，存量煥新加速

2025年，國內商業地產掀起了一個「擴建熱潮」。

恆隆連續將杭州、上海、無錫的項目進行擴建，計劃在其「高端服務」之外，為顧客打造更多元化的生活方式；太古將北京頤堤港二期擴建項目命為「太古坊」，整個項目的總建築面積達86萬㎡；深圳灣萬象城二期在2025年國慶前夕亮相，補齊了項目藝術、文化體驗的短板；上海前灘太古里和上海青浦百聯奧萊也紛紛擴建二期，將在2026年開業或竣工。

無論是城市奢場通過延伸高端以外的生活體驗，來增強「活人感」，還是區域綜合場域借體量和產品豐富度優勢，來提升商業的城市能級，熱衷於擴建的頭部企業似乎在向行業釋放出一個信號：大體量+強體驗的商業更有競爭力和市場期待。

2026年上海新供應市場上依然有不少大體量商業，如36萬㎡的新嘉中心，近28萬㎡的徐家匯中心ITC Maison將分階段開業，17萬㎡的前灘太古里二期，松江首個TOD商業泗涇招商花園城等。這些項目憑藉體量上的巨大優勢，不僅能進一步完善區域消費者的生活體驗和消費品質，也有助於拉昇板塊商業的城市地位。

除了這些大體量商業，2026年上海也將湧入不少體量在2萬㎡以下的商業，或擴建部分，或寫字樓和住宅配套底商，如1.8萬㎡的上海菊園維樂城、1.2萬㎡的上海華潤中心、配套商業1.2萬㎡的前灘源、3000㎡的上海恆隆廣場三期等。

在存量商業改造上，上海近年來始終走在行業前沿。一方面因為本身存量市場容量夠大，給了一些頭部運營商發揮的空間，有機會選擇更優質的存量商業擴大市場規模。另一方面，上海商業市場起步早，擁有大量運營了十年、二十年以上的商業物業，這些商業經過多年的運營已經無法跟上市場變化，需要重新改造升級。

從2026年情況上看，淮海路龍鳳商廈(原龍鳳金銀珠寶商店)、幸匯城隍(原豫城時尚)、新六百YOUNG(原太平洋百貨徐匯店)、嘉寰廣場(原凱德七寶廣場)、星啟之城(原林肯公園商業街)、松江樂都旭輝里(原上海第三機牀廠舊址)等都是存量改造項目。此外，原仲盛世界商城進入了內部改造，計劃在2026年全新亮相；上海首位SHOWAY一期重新招商調整，2026年7月重新亮相。

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重點關注項目TOP10看點解析

在這份擬開業的名單中，有不少商業項目值得重點關注(排名不分先后)。

張園東區

時尚與傳統的脈動

昔日「海上第一名園」的張園，代表着海派文化精緻與寬闊的腔調。當太古承接更新后，張園又增添了一份國際時尚。因此，當張園西區開放后，迅速成為各大社交媒體上的新晉「網紅」，想打卡上海現存最完整、規模最大的石庫門建築羣，張園是首選。2026年，張園二期項目即東區部分，也將改造完成並亮相。

據悉，東區由隈研吾團隊等設計，將建有頂級的辦公、商場、酒店、文化演藝中心和潮流中心，設獨棟旗艦店、米其林餐廳等業態，整個張園街區的商業體量將達到10萬㎡。

龍鳳·PRSCO

傳統里弄的可持續新生

立於淮海路上的龍鳳商廈在蟄伏十余年后，以全新的龍鳳·PRSCO亮相。龍鳳·PRSCO是地鐵13號線淮海中路站的上蓋商業項目，將以「立體弄堂」概念破局，藉由歷史建築的活化，以及年輕、潮流、文藝、時尚的多元業態組合，塑造傳統里弄的鄰里交互場景，實現空間敍事創新。

在品牌上，龍鳳·PRSCO以概念店、首創店、體驗店、先鋒輕奢、高品質國際首店類目標品牌店，形成有代表性的概念店矩陣，滿足目標客羣的「高品質精緻生活」需求。

上海A.F.A購物中心

城市更新下的藝術商業美學

上海A.F.A坐落於長寧區淮海西路570號，位於長寧、徐匯、靜安三區的交界點，緊鄰淮海西路和徐家匯兩大商業中心，與軌道交通3號線、4號線及10號線的虹橋路站僅150米之遙，交通便捷。

項目由ROJO藝文空間、A.F.A購物中心、A.F.A辦公樓、THE PARK藝術生活公園四大部分組成。其中ROJO藝文空間已經開放。而A.F.A購物中心部分以創造精緻有趣、愜意松弛的高品質「藝術生活」方式為定位，計劃引入山系生活、極限户外等愛好型(Hobbies)零售以及精緻雜貨、藝術書店、餐飲、咖啡、酒吧等多元化業態組合。

前灘太古里二期

上海體量最大的高端商業之一

前灘太古里二期由太古地產與陸家嘴集團合資打造，體量約17萬㎡，開業后整個項目體量將接近27萬㎡。項目延續一期「Wellness Lifestyle Hub」的健康理念，引入超50%上海及全國首店，中庭設置360°全息投影藝術裝置，融合消費與沉浸式體驗。同時，一條長達80米的「悦目橋」橫貫中央綠軸上方，連接南北兩區。

浦東金橋萬象天地

10萬㎡的全新活力街區

浦東雲璟天地項目的商業部分，由華潤萬象生活輕資產運營。據悉，項目將引入創新首店、品牌旗艦店，融合購物中心+商業街區的建築模式，與運動特色的片區有機融合，創造全新商業潮流地標。

日月光中心二期

魔都美食屆的「商業扛把子」

日月光中心二期位於上海黃浦區肇家浜路，地處打浦橋商圈核心區域，直通地鐵9號線打浦橋站?，其一期已經開業了15余年，一直是魔都人心中的「美食白月光」。項目二期商業體量4.7萬㎡，共4層，預計引入200余家品牌，打造成為上海休閒生活的后花園。

徐家匯中心ITC Maison

上海市中心最大的商業體 

ITC Maison是新鴻基斥資近334億元重點打造的商業綜合體，商業面積達23.2萬㎡，地鐵1、9、11號線三線交匯，並通過空中廊橋與地下通道串聯徐家匯中心4大地塊，是上海市中心最大商業體。

項目的商業部分定位世界旗艦購物中心，計劃引入高端品牌與潮流首店，分階段開業。其中1.4萬㎡的ITC美食坊已經於2025年年底開業。

森蘭印象城

上海首座「森系」印象城

森蘭印象城總體量達約18萬㎡，以森蘭區域的「森系」生態優勢為靈感，將整個建築外切為山、內退成谷、層層攀升，形成陽光照耀大地、能量逐級升騰為主題的「森蘭山谷」，並通過盒子、退台、步道、聯橋交錯銜接，構建多個特色空間。

據悉，森蘭印象城採用「購物中心+體育中心+社區中心」的創新「三中心」融合形態。除商業功能之外，還有社區服務中心、市民體育中心、室外體育公園，以探索創新社區生活藝術與培育社羣黏性，打造廣闊的社交場域。

泗涇招商花園城

松江首座TOD商業綜合體

泗涇招商花園城商業總建築面積約20萬㎡，購物中心為地下二層、地上六層設計，涵蓋購物、餐飲、娛樂、休閒等超全業態，還有6500㎡的星空露臺、超10000㎡的中央公園。項目與地鐵9號線泗涇站建設一條空中連廊直達商場二樓，成為松江首座TOD商業體。目前盒馬鮮生、星軼影城、星聚會KTV旗艦店等主力店已經敲定。

PRISMA新嘉中心

浦東最大的商業體

PRISMA新嘉中心毗鄰軌交6號線、12號線巨峰路站，涵蓋購物中心、甲級寫字樓及住宅等業態。項目總體量43萬㎡，其中購物中心體量達36萬㎡，不僅是浦東最大的商業項目，在全上海也僅次於松江印象城。

據悉，項目計劃引入近500個品牌，包括Olé精品超市、MUJI無印良品、全明星滑冰俱樂部、BE1ST一工元超級玩運動空間、PANATTA FITNESS、巖時攀巖、寰映影城IMAX、BLOOM等品牌已完成入駐。

寫在最后

綜合現有的商業環境，同質化項目在存量市場將持續承壓。尤其是區域性飽和的項目，或面臨着更大的挑戰。對這些即將登陸的新商業體，特色定位及創新的運營或是關鍵。