直擊痛點！特朗普瞄準機構投資者，擬禁購獨棟住宅緩解住房壓力

美國總統特朗普表示，他將推動禁止機構投資者購買獨棟住宅。這是政府在中期選舉前為應對住房可負擔性問題提出的最新提案。

「住在房子里的是人，不是公司。」特朗普周三在社交媒體發帖宣佈這一舉措時稱。他補充説，將在本月晚些時候於瑞士達沃斯舉行的世界經濟論壇上詳細闡述該計劃以及其他「住房與可負擔性提案」。

這一消息導致標普1500住宅建築指數下跌近2.6%，包括托爾兄弟公司（Toll Brothers Inc.）、邀請之家公司（Invitation Homes Inc.）、KB Home和普爾特集團（PulteGroup Inc.）在內的住宅建築商股價全線下跌。作為美國獨棟住宅的主要投資者，黑石集團（Blackstone Inc.）股價一度大跌9.3%，隨后收復部分失地。

此項倡議提出前，特朗普的盟友已多次發出警告：住房可負擔性問題已成為共和黨在11月選舉前的政治包袱。特朗普周二敦促共和黨議員避免在今年失去對眾議院的控制權，稱那將導致他被彈劾。

白宮的擔憂不無道理：在去年12月發佈的一項蓋洛普民調中，僅有36%的美國人表示認可特朗普的工作表現，這僅比他首個任期於2021年1月結束前的個人最低點高出約2個百分點。近半數成年人將當前經濟狀況描述為「糟糕」。

特朗普在生活成本問題上採取了防禦姿態，尤其是在民主黨去年11月贏得了幾場備受矚目的州和地方選舉勝利之后，許多分析人士將其歸因於民主黨對可負擔性問題的關注。特朗普稱此問題是一個「騙局」，是「民主黨的騙人把戲」。

特朗普政府近幾個月來一直在苦苦尋找解決高住房成本的合適工具。官員們一度曾考慮宣佈全國住房緊急狀態的可能性。一項50年期抵押貸款提案在行業分析師指出借款人最終將支付更多利息、房屋資產積累速度更慢之后，便失去了推進動力。

特朗普政府的官員也表示，他們正在考慮「便攜式抵押貸款」——這個想法實施起來會很棘手。特朗普還曾將矛頭對準住宅建築商，敦促他們建造更多房屋。

目前尚不清楚禁止機構投資者會對房價產生多大影響。較大的機構投資者僅擁有全美國獨棟出租住房存量的大約2%。

儘管如此，特朗普的帖子早期得到了一些共和黨議員的支持。俄亥俄州共和黨參議員伯尼·莫雷諾（Bernie Moreno）宣佈，他將提出立法，將特朗普的提案編入法律。密蘇里州共和黨參議員喬希·霍利（Josh Hawley）也對此想法表示支持。

威斯康星州共和黨眾議員、眾議院金融服務委員會成員布萊恩·斯蒂爾（Bryan Steil）表示，他歡迎對住房政策的關注，並希望瞭解更多提案細節。「有太多人買不起他們上一代人原本買得起的房子了。」斯蒂爾周三在接受彭博電視採訪時説。

馬薩諸塞州民主黨參議員伊麗莎白·沃倫（Elizabeth Warren）周三表示，她多年來一直倡導此類禁令，但對特朗普的聲明表示懷疑。「證據表明，唐納德·特朗普在降低住房成本問題上並不認真。」沃倫説。

爭論焦點

將住房可負擔性危機歸咎於企業，已成為近年來一個常見的政治話術，2024年民主黨和共和黨的總統競選活動都曾考慮過這個想法。但行業經濟學家表示，禁止投資者是個壞主意，因為他們正在向困境中的市場投入資金。

「我認為説到底，人們想要找個責怪的對象。」達拉斯出租住房經濟學家兼顧問傑伊·帕森斯（Jay Parsons）説，「他們希望能夠指出來説，‘問題就在那里。’」

帕森斯指出，降低價格的更好解決方案是增加產量，並注意到在美國陽光地帶城市，由於建築活動最多，租金和房價的漲幅最為温和，甚至出現下跌。

近年來，由於歷史性的供應短缺，住房成本飆升，這是在2008年全球金融危機后建築率下降造成的。疫情期間的繁榮加劇了這個問題：截至去年8月，標普凱斯-席勒20城綜合房價指數自2020年1月以來已上漲68%。

低價收購

2025年初，各種規模的投資者在獨棟住宅購買中佔比約30%。但小投資者佔投資者所有者市場的90%以上。

機構投資者是在金融危機后開始批量收購止贖房屋的，當時黑石集團和唐納德·馬倫（Donald Mullen）的普雷蒂姆（Pretium）等公司開始以極低的價格收購房屋。

隨后貸款標準的收緊，幫助較大的投資者比小競爭對手更具優勢。與此同時，許多失去住房的人被迫租房，推高了對獨棟住宅租賃的需求。在疫情期間，隨着房價飆升和借貸成本低廉，機構購買量進一步上升。

2021年，黑石集團以60億美元收購了美國房屋合夥公司（Home Partners of America），為其投資組合增加了1.7萬套出租房。最近，它又以35億美元收購了總部位於多倫多的Tricon Residential Inc.，增加了3.8萬套美國出租屋。黑石集團首席執行官蘇世民（Steve Schwarzman）多年來一直是特朗普政治運作的主要捐助者。