電話會總結 ｜ KB Home(KBH)2024財年Q4業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據KB Home業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **第四季度表現：** - 總營收達到20億美元，同比大幅增長，主要由房屋交付量增長17%推動 - 每股攤薄收益2.52美元，同比增長36% - 房屋營收19.9億美元，較去年同期16.6億美元增長20% - 房屋交付量3,978套，同比增長17% - 整體平均售價約50.1萬美元，同比增長3% - 淨利潤1.906億美元，較去年同期1.503億美元增長27% **全年表現：** - 全年房屋營收69億美元，同比增長8% - 全年交付近14,200套房屋 - 每股攤薄收益8.45美元，同比增長超過20% - 淨訂單量2,688套，同比增長41% ## 2. 財務指標變化 **盈利能力指標：** - 毛利率：第四季度為20.9%，同比提升20個基點 - 營業利潤率：第四季度為11.5%，較去年同期10.9%有所提升 - 房屋建築營業收入2.291億美元，同比增長27% - 淨資產收益率：全年16.6%，較去年15.7%有所提升 - 賬面價值：全年增長12% **費用控制：** - 銷售、一般及管理費用率：第四季度為9.4%，同比改善50個基點 - 有效税率：第四季度為23.1% **現金流和資本配置：** - 土地投資：第四季度7.44億美元，同比增長54%；全年超過28億美元，同比增長58% - 股票回購：第四季度1億美元，全年3.5億美元，回購了年初流通股的6% - 年末流動性：16.8億美元，包括5.98億美元現金和10.8億美元未使用的循環信貸額度 **資產負債指標：** - 債務資本比率：年末29.4%，較去年末30.7%改善130個基點 - 積壓訂單：超過4,400套房屋，價值超過22億美元 - 土地儲備：擁有或控制近77,000個地塊，同比增長37%

業績指引與展望

• 2025年第一季度住房收入預計在14.5億至15.5億美元區間，全年住房收入指引為70億至75億美元，中位數為72.5億美元，較此前預期有所下調，主要受市場阻力影響。

• 2025年第一季度整體平均售價預計維持在約50.1萬美元的水平，全年平均售價預期區間為48.8萬至49.8萬美元，較第一季度有所下降，主要因東南地區交付佔比提升。

• 2025年第一季度住房毛利率預計在20.0%-20.4%區間，全年毛利率指引為20.0%-21.0%，假設持續高企的抵押貸款利率環境將延續，購房者優惠政策使用水平預計無顯著變化。

• 2025年第一季度房屋建築運營利潤率預計約為9.5%，全年運營利潤率目標約為10.7%，反映出季節性波動和運營槓桿效應的影響。

• 2025年第一季度銷售、一般及管理費用率預計在10.5%-10.9%區間，全年SG&A費用率指引為9.6%-10.0%，顯示出規模效應帶來的費用率改善。

• 2025年第一季度有效税率預計約為23%，全年税率預期約為24%，較2024年上升1個百分點，主要因節能税收抵免減少所致。

• 社區數量方面，預計2025年第一季度末約有260個社區，全年大部分時間維持在250-260個社區區間，年末預計降至約250個社區，2026年春季銷售季前將再次增長。

• 土地投資繼續保持高水平，2024年全年土地投資超28億美元，為2006年以來最高水平，支持近77,000個地塊的擁有或控制，為未來增長奠定基礎。

• 股票回購計劃持續執行，2024年全年回購3.5億美元，佔年初流通股的6%，當前授權額度剩余7億美元，將根據現金流、流動性和市場條件靈活執行。

• 建造周期持續優化，第四季度建造時間約5個月，較去年同期改善28%，目標是達到4個月的歷史區間下限，前提是貿易勞動力供應無重大變化。

分業務和產品線業績表現

• KB Home主要採用Built to Order（定製化建房）業務模式，超過60%的第四季度交付房屋來自該模式，允許買家個性化選擇户型、地塊、面積、立面和裝修，提供預測性積壓訂單轉換和穩定的基礎定價策略

• 公司業務覆蓋四個主要地理區域，其中加州約佔業務三分之一，東南部地區交付量預計在2025年佔比提升，導致全年平均售價預期下降至48.8萬-49.8萬美元區間

• 通過合資企業KBHS Home Loans提供抵押貸款服務，第四季度獲客率達88%，平均買家首付16%（約8萬美元），FICO評分742分，家庭收入超過13.1萬美元，約60%淨訂單包含抵押貸款優惠

• 積極擴張新市場，宣佈進入亞特蘭大這一全美前十大住房市場，延續在西雅圖、博伊西和夏洛特等地的新市場開拓戰略，年末擁有或控制近7.7萬個地塊

• 建築周期顯著優化，2024年平均建造時間同比縮短28%，目標進一步壓縮至4個月，第四季度積壓訂單轉換率達69%，較去年同期的49%大幅提升

• 社區數量穩步增長，年末達258個活躍社區，同比增長7%，2025年預計維持250-260個社區規模，計劃開設更多新社區但預期更高的售罄率

市場/行業競爭格局

• KB Home在競爭中採取差異化策略，通過Built to Order定製化模式區別於100%投機建房的同行，約60%的四季度交付來自Built to Order銷售，為公司提供更好的預測可見性和積壓訂單轉換一致性，在市場波動時能夠保持相對穩定的基礎價格而非通過大幅降價追逐銷售。

• 公司在第四季度面臨激烈的市場競爭，管理層觀察到許多競爭對手在需求放緩的季節性時期採用大幅折扣和降價策略，而KB Home選擇不跟隨這種價格戰，而是通過抵押貸款優惠（約60%的淨訂單包含某種形式的抵押貸款優惠）來支持買家，保持了相對理性的競爭策略。

• 在供應鏈和成本控制方面，KB Home憑藉與分包商的長期合作關係在行業勞動力緊張時期仍能確保施工隊伍可用性，同時通過規模化採購和供應商合作實現成本優化，在木材和混凝土等主要品類實現直接成本下降，展現出較強的供應鏈管理競爭優勢。

• 公司通過積極的市場擴張策略增強競爭地位，2024年土地投資達28億美元（同比增長58%），為近77000個地塊的控制權提供支持，並宣佈進入亞特蘭大這一前十大住房市場，延續了在西雅圖、博伊西和夏洛特等新興市場的擴張戰略，通過地理多元化提升市場競爭力。

• 在融資服務競爭中，KB Home通過合資企業KBHS Home Loans實現88%的抵押貸款獲取率，為買家提供一次性利率下調選擇等增值服務，平均買家FICO評分742、首付16%（約8萬美元），體現了公司在為合格買家提供綜合金融解決方案方面的競爭優勢。

公司面臨的風險和挑戰

• 根據KB Home業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 抵押貸款利率波動風險：儘管美聯儲在第四季度降息75個基點，但30年期固定抵押貸款利率實際上在9月至11月期間持續上升，導致購房者猶豫不決，公司未能達到內部銷售目標，銷售節奏在季度后期放緩

• 購房負擔能力壓力：由於抵押貸款利率上升造成的負擔能力限制正在影響近期需求，公司預計2025年平均售價將下降至48.8萬-49.8萬美元區間，主要受東南地區銷售組合增加影響

• 市場需求不確定性：2025年第一季度前六周淨訂單為1,026套，較去年同期的1,170套有所下降，管理層預計全季度淨訂單與去年基本持平，反映出買家因利率波動而持續猶豫

• 潛在政策風險：新政府的關税和移民政策可能對房屋建築行業產生影響，雖然公司使用的大部分產品都是國內生產，但關税可能推高美國製造產品的成本

• 勞動力供應風險：貿易勞工政策變化可能影響建築工人供應，儘管公司依靠長期分包商關係來確保施工隊伍，但行業整體面臨貿易勞工不確定性

• 自然災害風險：南加州火災和東南部颶風等自然災害臨時影響了公司的建設時間，雖然社區沒有遭受重大損失，但未來類似事件可能影響運營和成本

• 税收優惠減少風險：由於IRS税收抵免資格要求提高以及公司專注於保持產品負擔能力，預計2025年符合能源税收抵免條件的房屋將減少，導致有效税率上升1%至24%

• 社區銷售完成壓力：公司預計2025年社區銷售完成數量將顯著高於2024年，這將對維持社區數量構成壓力，預計年底社區數量將降至約250個

• 毛利率下行壓力：2025年全年毛利率指導區間為20.0%-21.0%，較2024年有所下降，主要受地區銷售組合變化和持續的購房者優惠政策影響

• 建設成本上漲風險：儘管在木材和混凝土類別實現了直接成本降低，但土地成本增加和抵押貸款優惠的影響仍需通過持續的成本削減來抵消

公司高管評論

• 根據KB Home業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷以及口吻的摘要：

• **Jeffrey Mezger（董事長兼CEO）**：整體口吻積極但謹慎。對2024年業績表現滿意，強調公司在波動市場中執行良好，但承認未達到內部銷售目標。對南加州火災表達關切和支持，認為公司有能力應對挑戰。對2025年前景保持樂觀但現實，降低了收入指導但強調長期市場條件仍然有利。語調專業穩重，展現出經驗豐富的管理者風範。

• **Robert McGibney（總裁兼COO）**：口吻務實且專業。詳細解釋運營指標和市場動態，對建造時間縮短28%表示滿意。承認抵押貸款利率波動對銷售節奏的影響，但強調公司通過Built to Order模式的優勢。對潛在的關税和移民政策影響保持謹慎樂觀，相信公司能夠適應變化。語調平穩，體現出運營專家的專業素養。

• **Jeff Kaminski（執行副總裁兼CFO）**：情緒温和且感激。在最后一次財報電話會議上表達對公司和團隊的感謝。對2024年財務表現表示滿意，強調了強勁的現金流和健康的資產負債表。對2025年指導相對保守，承認市場不確定性。語調專業中帶有個人情感，體現出即將退休高管的感恩心態。

• **整體管理層情緒**：積極中帶有謹慎。管理團隊對公司基本面和長期前景保持信心，但對短期市場挑戰保持現實態度。強調公司的適應能力和執行力，同時承認外部環境的不確定性。

分析師提問&高管回答

• 根據KB Home業績會實錄，以下是Analyst Sentiment摘要： ## 分析師與管理層問答總結 ### 1. 關於訂單轉化率和庫存策略 **分析師提問**：Stephen Kim詢問訂單轉化率提升的原因，是否由於建造周期改善還是增加了現房庫存？ **管理層回答**：CFO Jeff Kaminski表示，轉化率提升主要歸因於建造周期顯著改善，其次是增加了一些快速交付的現房庫存。建造周期改善是最主要驅動因素，公司專注於將建造時間恢復到疫情前的傳統水平。 ### 2. 關於第一季度訂單預期 **分析師提問**：Stephen Kim詢問第一季度訂單增長預期，以及新開社區是否會帶來更強的銷售表現？ **管理層回答**：CEO Jeffrey Mezger確認分析師的計算正確，預期第一季度訂單與去年同期持平。新開社區通常在開盤時銷售表現更好，但整體預期基於每個社區的歷史表現。 ### 3. 關於毛利率指引範圍 **分析師提問**：John Lovallo詢問20%-21%毛利率指引範圍較寬的原因，以及影響高低端的主要因素？ **管理層回答**：CFO表示利率是影響毛利率高低端的主要因素，因為利率直接影響購房負擔能力。第一季度毛利率環比下降主要由於銷量降低導致固定成本槓桿效應減弱。 ### 4. 關於市場庫存狀況 **分析師提問**：John Lovallo詢問各市場的庫存情況？ **管理層回答**：CEO Mezger表示大多數市場庫存處於3.5-4個月的健康水平。奧斯汀和傑克遜維爾庫存較高，但高庫存主要集中在比公司產品更高的價位段。 ### 5. 關於激勵措施和定價策略 **分析師提問**：Matthew Bouley詢問第一季度訂單改善的具體措施，以及開工與銷售的平衡策略？ **管理層回答**：CEO表示改善主要來自新社區開盤而非大幅增加激勵。公司專注於優化每個資產的回報率，不會盲目開工，而是根據銷售情況調整策略。 ### 6. 關於按揭優惠政策 **分析師提問**：Michael Rehaut詢問按揭優惠政策的變化趨勢？ **管理層回答**：COO Robert McGibney表示第四季度按揭優惠比例保持在60%左右，隨着利率上升略有增加。公司選擇不通過大幅降價來追求銷量，而是在需要時靈活調整激勵措施。 ### 7. 關於社區數量指引 **分析師提問**：Alan Ratner詢問社區數量指引偏低的原因，是否存在開發延迟？ **管理層回答**：CFO表示主要壓力來自更多社區的售罄，而非開發延迟。第四季度社區數量下降是暫時的，預計2026年春季銷售季前會強勁回升。 ### 8. 關於加州火災影響 **分析師提問**：Alan Ratner詢問加州火災對業務的潛在影響？ **管理層回答**：CEO表示現在推測還為時過早，預計重建將是長期過程。不預期出現嚴重的勞動力或材料短缺，但可能在公用事業連接方面面臨挑戰。 ### 9. 關於激勵措施假設 **分析師提問**：Mike Dahl質疑在需求放緩、利率上升的情況下，為何假設激勵措施保持平穩？ **管理層回答**：CFO表示基於當前市場狀況和訂單儲備情況做出判斷，承認存在不確定性，將根據市場變化靈活調整策略。

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