瑞銀報告：中國房價再跌2年

（來源：譚談研究）

最近瑞銀出了一篇研報，結論在標題就説得明明白白：中國房價還要再跌2年。（吐槽一句，不知道為什麼現在各方勢力的預測這麼統一，全部都預測中國房價2027年觸底）

瑞銀首先就給出了王炸：中國房子的租售比太低了，目前一線城市只有1.8%，遠低於按揭利率的3.1%。

這里我插兩件事情，第一就是解釋下為什麼按揭利率這麼這麼重要，其實租金回報率跟兩個數據最相關，第一是國債利率，第二是按揭利率。

國債利率代表該國的無風險收益率，而且流動性非常高，應該是該國資產收益率的錨點，所有資產的收益率都應該比國債利率高。如果一個資產低於本國的國債利率，那證明明顯被高估。

目前我國10年期國債利率差不多1.7%，目前一線租金回報率僅僅略高於國債利率，肯定是偏低的。

第二就是按揭利率，這個數在大多數地方都應該跟租金回報率差不多，也就是説，出完首付之后，每月還貸的錢應該跟房租差不多。目前我國所有城市中，只有香港的房價穩住了，究其原因，也是因為香港是唯一一個租金回報率高於房貸利率的地方。

我國房貸利率在3%左右，但大多數城市租金回報率處在1.8%~2.5%之間，目前看還是比較偏高的。

我想説的第二件事情就是，大家看上圖的一線城市的租金回報率，僅僅從21年低點的1.3%上升到現在的1.8%。要知道一線房價回調已經有30~40%（北上可能只有25~30%，但是廣深接近腰斬了），如果租金沒變，那麼租金回報率應該上漲到2%。目前只到1.8%，證明租金也下降了10%以上。

如果一線租金回報率要到2.5%（假設之后房貸利率也降一些到2.5%），那麼房價就還要跌30%左右。

你説房貸利率能不能降到2%左右？我想説你這是要讓銀行活不下去呀。現在銀行壓力那麼大，房貸本來就是最賺錢的業務，你直接砍掉三分之一，不現實。反正都是做夢，還不如想想收入上漲30%呢。

接着瑞銀就估算了，在3.1%的房貸利率下，必須要首付60%，才能保證房租覆蓋月供。很多小夥伴可能比較懵，為什麼瑞銀突然把房租和月供做比較，其實這是成熟房地產市場經常對比的值，也就是我上面説的，房租要等於房貸。

然后就是房租這個數據，10月份同比還下降了3%。看這個房租走勢，跌幅大頭出現在23年底~24年底。今年上半年本來已經止跌了，但是下半年又開始下跌了。2022~2025年，房租每年同比變化-3%/-2%/-6%/-4%，房租的數據在國內的報道還挺少見的，大家感興趣可以記一下。

按照瑞銀的説法，一線城市的房租這幾年下降了15%左右。我算了算上圖中上海的數據，大概下降了20%，跟我的體感是差不多的。

另外一個有趣的事實，上圖中以2004年房租為基點（100），今年也就200左右，所以一線城市的房租相比2004年只翻了一倍，但是房價差不多翻了接近10倍。現在年輕人的買房難度，可以從中窺見一二。

而且瑞銀還進一步預測，之后房租還會繼續下跌，年均跌幅在3%左右。

理由1：保障房數量上升，2021-2025年新增的供給可覆蓋13-16%的租房家庭，這就意味着15%的私人租房需求直接被消滅掉了。

理由2：現在二手房掛牌量越來越多（全國同比增速10%，一線同比增速1.7%），已經創下了歷史新高。這麼多房賣不出去，就會有很多房東邊租邊賣，增加租賃市場的房屋供應量。

目前很多房東長時間掛牌賣不掉后，又不願意再降價賣，所以選擇把房子租出去，能賣就賣，不能賣拉倒，就當出租了。但其實我不建議各位房東這麼做，因為出租的房子由於看房不方便，所以中介帶看意願會弱一些，會降低賣掉的機率。而且房價還會肉眼可見的下降，這一兩年的租金還不夠一個月降的，沒有自住需求的房子就應該馬上割肉，不要猶豫。

理由3：現在一線/二線/三線/衞星城的空置率分別是4%/11.6%/19.9%/22%，空置率這麼高，也會影響后續房價走勢。

其實一線城市的空置率還好，4%屬於正常範圍。但是一些人口流出的二線和所有三線+衞星城就不容樂觀了，20%的空置率，風險很大。再考慮到之后中國人口是下滑的，而且肯定是越邊緣的城市下滑比例越大，這也是我不看好三線城市的原因。

我之前看過報告，三線城市租售比還不低，跟二線城市差不多，基本都是在2.5~3%之間。建議所有三線城市的居民，馬上賣掉房子去各自的省會買房（最好是人口流入的省會），現在租售比差不多，之后肯定會產生分化。

看了看我大成都，目前空置率在12%。然后順便吐槽一下，重慶的兄弟，你們那邊空置率有30%？你們可有3000多萬人，空置率還這麼高，這是造了多少房子。。。大家可以看看自己城市的空置率，超過10%其實就開始有風險了。

而且，60年代嬰兒潮一代的人已經老了。如果之后陸續去世，那麼多老破小怎麼辦？就我目前的體感來看，年輕人寧願租房、去郊區買房，也不想住市區老破小。。。

最后瑞銀給出結論：一線城市2026年再跌10%，2027年再跌5%。之后的事情，瑞銀沒說了，按照它的邏輯，估計就是進入長期陰跌狀態。瑞銀建了模型后表示，即使到2026年利率再降40bp，只要租金不漲，房價仍需下跌約38%，才能讓買房vs租房的月度現金流持平。聽這意思，之后陰跌還要跌掉10%以上。

外資對房地產的報告，其實跟我的思路是類似的，因為他們跟我都非常注重一個東西：租售比。這是中國房子最大的雷，任何邏輯在租售比面前都顯得非常蒼白。

其實瑞銀已經比較給我們面子了，至少有兩個大的利空它沒有講。

第一，人口結構的變化。之后中國人口會越來越少，這是除了租售比之外，第二大直插房地產的利劍。

第二，低線城市。文中的分析很多都是以一線城市為例的，但實際上很多人口流出的三線情況更為嚴峻。一線城市等十幾年或者幾十年，房價還能重回巔峰。但是三線城市的房價，永遠回不去了。

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