為房產交易築牢「安全鎖」，守護好人民羣眾「安居夢」

（來源：南京日報）

轉自：南京日報

錢已支付卻未完成房產過户，讓人憂心；房產完成過户卻未收齊款項，同樣焦慮。存量房交易作為房地產市場的重要組成部分，其交易秩序的規範與否直接關係到經濟穩定與民生福祉。為切實保障存量房交易資金安全、維護買賣雙方合法權益，有效防範化解房地產領域重點風險，2023年12月1日起，南京市正式推行存量房交易資金政府監管政策，由政府主導的「安全支付」機制，為交易雙方搭建起堅實的資金安全屏障。如今，該政策已實施兩周年。數據是最有力的證明：兩年來，全市累計簽訂資金監管協議12.63萬件，監管資金規模達2221.86億元，經紀機構撮合成交的存量房交易監管率達九成。

一組組亮眼數據的背后，是政策落地見效的生動體現，更是對交易資金安全防線的有力築牢。這一成效的取得，離不開南京市房地產市場交易中心（以下簡稱「市交易中心」）的紮實作為。受南京市住房保障和房產局委託，市交易中心作為主城六區的監管機構，承擔主城六區資金監管具體工作，市交易中心始終堅決履行監管職責，通過持續優化服務流程、提升服務效能，推動資金監管政策從「落地」向「生根」遞進。此舉不僅顯著增強了羣眾在房產交易中的安全感與滿意度，更為南京市房地產市場平穩健康發展注入了強勁動力。建設銀行南京分行則作為國內住房金融領域的傳統優勢機構，積極響應市房產局號召，憑藉在金融科技、渠道網絡和專業服務方面的深厚積澱，全心全力協助開展存量房交易資金監管服務工作。

1. 適配「個性化」築牢交易資金「安全線」

隨着存量房交易場景日趨多元，分批劃轉、多人收款等個性化需求日益增多，對資金監管的靈活性與適配性提出了更高要求。為有效破解傳統監管模式的侷限，市交易中心聯合公證處深化協作，在全國首創推出「資金監管+公證提存」新模式，不僅築牢了交易資金「安全線」，更以精準、靈活的服務贏得了羣眾的廣泛認可。自該模式推行以來，其安全、精準、便捷的優勢在實踐中迅速顯現。據統計，截至目前，已辦理「資金監管+公證提存」業務2290件，涉及監管資金57.88億元。這一亮眼數據，不僅直觀展現了新模式的實用價值，更印證了其在保障交易安全、提升羣眾辦事滿意度方面的顯著成效，成為房產交易新路徑。

「資金監管+公證提存」模式的核心優勢，在於依託公證提存的法定功能，為有特殊需求的交易當事人提供定製化解決方案。相較於傳統資金監管賬户僅能實現單一劃轉的侷限，該模式通過簽訂公證提存協議或相應文書，可明確約定售房資金的分配比例、具體金額、支付時間節點等關鍵內容，精準解決分批、分次劃轉資金，以及多人共同收款等個性化需求，讓每一筆交易資金的流向都清晰可控。在實際交易中，這樣的創新設計屢屢化解難題。就在前不久，張女士兩姐妹共同繼承父母房產並計劃出售，卻在收款環節陷入「信任困境」。按常規流程，購房款只能轉入其中一人賬户，姐妹雙方均擔心資金分配不公，影響親情關係。而「資金監管+公證提存」這一新模式，有效解決了這一難題。姐妹倆與買方共同簽訂了詳盡的《資金提存（監管）協議》。協議明確約定：買方支付的全部購房款將直接打入公證處開設的官方專項監管賬户，根據協議約定分配款項，從源頭杜絕資金挪用風險。最終，在公證提存機制的保障下，買方順利付款，姐妹倆也按約定拿到了各自的售房款，一場可能因資金分配引發的糾紛被成功化解，交易全程安全、透明、高效。

「資金監管+公證提存」模式正持續破解複雜交易中的難題。它既守住了資金安全的底線，又滿足了日益多樣的個性化需求，為更多家庭的房產交易保駕護航。

2. 資金「上保險」守護買賣雙方「錢袋子」

存量房交易資金安全事關羣眾切身利益，也是維護市場穩定的關鍵環節。2023年底新政實施前，南京存量房交易仍存在經紀機構及其從業人員侵佔挪用交易資金偶發，無資質的第三方平臺違規辦理資金託管等問題，買賣雙方在交易過程中常常面臨「錢房兩空」的風險。為從根本上築牢交易安全防線，2023年12月1日起，南京正式推行存量房交易資金政府監管新模式，構建起全方位、多層次的監管體系。政策實施以來，市交易中心已發現並妥善處理了多起存在資金風險的存量房交易，維護了存量房交易市場秩序，守護了羣眾的「錢袋子」。2024年上半年，王先生準備出售金陵新三村的房產，中介提出「填高合同價多貸款，事后返還多余款項，不走監管更方便」的方案。在諮詢市交易中心時，工作人員敏鋭察覺到這是違規套貸陷阱，立即告知風險：「虛高房價可能構成貸款詐騙，還會導致合同無效，您不僅要多繳税費，甚至可能承擔刑事責任。」在工作人員的耐心解釋下，王先生及時撤銷交易，避免了財產損失。

「以前有些中介會誘導買賣雙方繞過監管，聲稱‘流程更快、手續更簡’，實則暗藏資金挪用、一房多賣等諸多風險。現在新政明確，除當事人主動要求外，網籤時應當簽訂監管協議，從制度上堵住了漏洞。」市交易中心相關業務科室工作人員介紹道。據統計，新模式推行兩年來，經紀機構撮合成交的存量房交易監管率達九成，有效遏制了各類違規交易行為，健康透明的交易習慣正在逐步形成。

這項政策的深入實施，猶如為存量房交易裝上了「安全鎖」。市民李先生感慨，資金監管就像給房產交易上了「保險」，買賣起來更踏實、更放心。這種安全感的提升，對穩定市場預期、保護消費者權益、促進南京房地產市場平穩健康發展，正發揮着日益關鍵的作用。

3. 過户「提速度」 破解跨行交易「難堵點」

「現在‘帶押過户’太方便了！既幫我省下一大筆墊資成本，又讓我只跑一趟銀行就辦完了所有手續，實實在在為我們老百姓考慮。」近日，市民葛女士順利售出了仍有近40萬元貸款未結清的房產，談起南京市推行的存量房「資金監管+帶押過户」新模式，她連連點贊。葛女士的感受，代表了眾多市民的心聲，也折射出這項創新政策給南京存量房市場帶來的深刻變化。回顧政策出臺前的市場環境，存量房交易中存在明顯的「堵點」。對於仍有抵押貸款的房產交易，傳統模式要求賣方必須先自籌資金結清原貸款，或通過擔保公司墊資還款，辦理抵押注銷手續后，才能進行過户交易。這種模式不僅流程煩瑣、耗時較長，還會產生高額的「過橋」費用，給買賣雙方增添不小的經濟負擔。更重要的是，墊資還款環節存在一定的資金風險，可能影響交易安全。為有效破解這一難題，市交易中心創新推出「資金監管+帶押過户」模式。該模式打破了跨行交易的信任壁壘，賣方無須提前「解押」，買方可自主選定貸款銀行辦理「帶押過户」，新貸款由買方貸款銀行直接發放至監管賬户，優先用於歸還賣方原貸款，形成了交易全鏈條的資金監管閉環。這一模式既有效降低了房屋交易的成本與風險，更實現了買賣雙方權益的雙重保障。

自全面推行以來，「資金監管+帶押過户」業務在兩年間從破冰探索走向全面落地，成效顯著。其中，建設銀行南京分行最先結合資金監管流程重新梳理了「帶押過户」業務，實現資金監管簽約、新貸款辦理、原貸款結清的一站式服務，實現了省、市公積金「帶押過户」資金監管。據統計，截至目前，已辦理帶押過户（含同行）類資金監管17467件，涉及監管資金346.64億元。這標誌着該模式已實現常態化運行。市交易中心相關業務科室負責人表示，「資金監管+帶押過户」開展以來，市民諮詢踴躍，商業銀行積極配合。從業務反饋看，羣眾對該模式的接受度和滿意度極高，它不僅破解了存量房交易中的「解押難、成本高、流程煩」等痛點，更成為一項真正惠及民生、廣受社會認可的民心工程。

4. 民生「精準應」織密住房消費「保障網」

住房交易關乎百姓安居。南京市在推進資金監管過程中，始終堅持以民生需求為導向，持續優化監管服務內容，推出一系列精準創新舉措，着力解決羣眾在住房消費過程中遇到的實際困難，為交易資金安全保駕護航。打通公積金提取「綠色快通道」便是其中的亮點之一。「首付差10萬元，公積金里有8萬元，但要過户后才能提，只能找朋友借錢湊首付，還得付利息。」這是不少購房者曾遇到的難題。為緩解這一壓力，市交易中心打通與公積金管理部門的數據接口，購房人憑《監管協議》就能在過户前提取公積金，且提取資金直接轉入監管賬户作為前期購房款，避免「公積金提取后被挪用」的風險。數據顯示，截至目前，已有21945名購房人，在過户前提取公積金37.89億元用作前期購房款。市交易中心相關業務科室負責人表示：「將公積金提取與資金監管銜接，既保障了資金安全，又盤活了居民存量資產，從源頭上減輕購房人首付資金墊付難題。」隨着住房消費升級，「賣舊買新」成為不少家庭改善居住條件的重要選擇。2024年南京推出住房消費「以舊換新」政策后，市場需求持續釋放，但「賣舊房款未到賬需先付新房定金」「舊房已過户、新房資金卻被挪用」等潛在風險，讓不少家庭在置換過程中顧慮重重。針對這一需求，市交易中心推出「以舊換新」專項監管服務，明確要求賣舊房款項全額進入存量房交易資金監管賬户，確認到賬后方可辦理過户；而新購房款則直接轉入對應新房的預售資金監管賬户，實現全流程政府監管，確保「賣舊款安全、買新款合規」。家住鼓樓區的王先生表示：「‘以舊換新’監管服務讓賣房和買房兩筆資金都有保障，徹底解決了置換過程中最讓人擔心的銜接問題。」這份安心，正是促進房地產市場良性循環的重要基礎。

5. 服務「有温度」打出線上線下「組合拳」

 「不用跑大廳，手機上就能辦完所有手續，資金到賬情況實時可查」，市民陳先生通過「房幫寧」小程序辦理了存量房交易資金監管業務，全程僅用10分鍾。新政實施兩年來，市交易中心持續優化服務流程，構建起「線上線下融合、多點佈局覆蓋」的服務網絡，讓交易更便捷、服務更暖心。同時，建設銀行南京分行也積極設立便民服務點，為羣眾提供業務諮詢、辦理等服務，及時幫助羣眾解決在房屋交易過程中遇到的各種問題。

在南京辦理存量房交易資金監管業務，可以「線上」「線下」自由選擇。交易雙方可選擇全市15個交易登記大廳、18家監管銀行648個服務網點線下辦理，也可在「房幫寧」平臺手機端、「江蘇政務服務網」電腦端全程線上辦理。購房人只需登錄相應平臺，按照系統提示上傳相關材料、填寫交易信息，即可完成監管協議簽訂、資金轉入查詢等操作，無須再跑線下網點。每筆交易對應單獨的監管子賬號，買賣雙方可使用與監管銀行不同行的銀行卡，監管資金也支持多人分批次轉入，顯著提升資金使用效率，加快交易流程。

為特殊羣體提供上門服務

針對特殊羣體的需求，中心還推出「上門辦」「延時辦」等個性化服務，將窗口服務延伸至百姓有需要的地方，讓暖心場景不斷上演。2024年8月，賣方張女士因突發車禍住院，需解除原資金監管協議重新簽訂，但無法到現場辦理。市交易中心接12345熱線求助后，立即安排工作人員冒雨前往醫院，覈對身份信息、指導填寫材料，完成簽字確認，幫助其順利辦理業務。同年10月，市民因工作原因無法在工作時間辦理收款賬户變更，中心提供延時服務，在晚上6時半為其辦結業務。這些個性化服務舉措，不僅及時解決了羣眾的急難愁盼，也生動詮釋了市交易中心「為民服務」的初心與擔當。

6. 宣傳「廣覆蓋」 下好全市監管「一盤棋」

量房交易資金監管新模式的順利推行，離不開全市各區聯動、多部門協同的強大合力。為確保政策落地見效，市交易中心堅持以「全市一盤棋」為工作導向，通過多輪的業務培訓，不斷提升工作人員與從業人員的專業能力。新政落地后，市交易中心面向全市監管機構、83家經紀機構、18家監管銀行開展六場線下專題培訓，解讀政策背景、實施細則、監管協議等內容，結合典型案例闡釋監管必要性，並邀請公證處及軟件開發單位現場講解公證提存業務流程與系統操作方法。2023年底，在浦口區與江北新區的三場培訓中，80余名監管機構、銀行及經紀機構從業人員參加，通過案例剖析、政策解讀、系統演示及現場答疑，全面提升實務操作能力。2024年初，在高淳區與溧水區的兩場培訓中，120余名相關人員參訓，會后市交易中心還與業務骨干進行深入交流，逐一解答疑難問題。

兩年來，市交易中心累計組織專題培訓數十場，覆蓋人員超千人次，有效推動各區業務辦理標準化、規範化水平顯著提升，構建起上下聯動、協同高效的全市監管工作格局。在提升從業人員專業能力的同時，市交易中心也注重加強對市民的政策宣傳。通過多渠道、多形式持續開展政策解讀，不斷提高公眾對存量房交易資金監管新政策的認知度。在交易大廳、銀行、中介機構等場所的醒目位置，張貼資金監管風險提示與劃轉註意事項海報，擺放宣傳摺頁，增強買賣雙方的資金安全意識，從源頭上保障交易安全。

安居是民生之本，規範是市場之基。南京存量房交易資金監管在運行兩周年之際，已實現從「制度建立」到「效能提升」的關鍵跨越。展望「十五五」，市交易中心將緊扣羣眾安居需求，持續深化「資金監管+場景創新」，與建設銀行南京分行深度合作為創新提供有力支撐，加速服務平臺數字化轉型，以制度完善築牢交易安全底線，以服務優化暢通安居通道，切實守護好人民羣眾「安居夢」的質感與温度，為建設宜居宜業、韌性智慧的現代化新南京注入持久動力，在中國式現代化的南京實踐中展現房產監管的擔當與作為。