底價22.65億，一家麗思卡爾頓要賣了

真實目的是爲了「資產證券化」，貫徹輕資產戰略。

五星酒店麗思卡爾頓（The Ritz-Carlton），也被擺上「貨架」了。中國金茂旗下的上海金茂投資管理集團有限公司於2025年11月21日公告，擬通過北京產權交易所掛牌出售其持有的金茂（三亞）旅業有限公司100%股權，底價22.65億元。這家公司主要持有的核心資產，便是位於三亞亞龍灣畔的麗思卡爾頓酒店。截至2025年8月31日，該標的公司實現營業收入約2.36億元，淨利潤3777.99萬元。按此估算，22.65億元的掛牌底價對應約60倍靜態市盈率。這一價格雖不便宜，但麗思卡爾頓品牌和亞龍灣地理位置確實具有稀缺性。這並非中國金茂在三亞高端酒店市場的首次撤退。2024年底，金茂已將同一區域的三亞希爾頓酒店以18.49億元售出。不過，與資產甩賣的出售性質不同，這次交易選擇產權交易所公開掛牌，真實目的是爲了「資產證券化」，貫徹輕資產戰略。如果將麗思卡爾頓酒店比喻為一頭能穩定產奶的優質奶牛的話，「過去開發商喜歡圈養自己的‘名貴奶牛’來裝點門面，但現在市場變了，他們更傾向於把牛賣了，換成現金去買更多能快速產奶的‘乳牛羣’（高周轉項目），或者乾脆去幫別人養牛（輕資產輸出）。這次掛牌，就是這種思維轉變的經典案例。」一位不動產投資人如此向我解讀。麗思卡爾頓，奢華酒店的傳奇麗思卡爾頓的名字，本身就承載着奢華酒店業的傳奇。其創立可追溯至瑞士酒店業巨擘愷撒·里茲（César Ritz）先生，他被譽為「豪華酒店之父」。這位出生於瑞士一個小村莊的酒店傳奇人物，十五歲初次在酒店當配酒服務生時，已逐漸展現出對酒店的喜愛。后來他隻身一人到法國打拼，在那個動盪的時代，他跌跌撞撞做過很多份工作，包括擦鞋、送貨、看門……后來回到酒店的他，終於找到了屬於自己的職業路，不到20歲，就當上了酒店經理並迅速創立了屬於自己的酒店品牌——巴黎麗思酒店。1927年，第一家波士頓麗思卡爾頓酒店的開業，將歐洲的奢華基因帶入北美，迅速成為政要名流的下榻之所。它的座右銘「我們以紳士淑女的態度為紳士淑女們忠誠服務」也在業界被傳為經典，也成爲了酒店業的最高標準。1983年，麗思卡爾頓酒店有限責任公司的成立標誌着品牌進入現代擴張期。短短數年，酒店數量迅速增長。一次決定性轉折點發生在1995年及1998年，萬豪國際集團先后收購麗思卡爾頓酒店公司49%及99%股份。藉助萬豪龐大的全球預訂系統、分銷網絡和採購體系，麗思卡爾頓實現了前所未有的全球擴張。2000年起，品牌不再侷限於傳統酒店，相繼推出麗思卡爾頓公寓、目的地俱樂部，甚至豪華遊艇系列，拓展了奢華生活方式的邊界。目前，麗思卡爾頓酒店在全球36個國家和地區運營超過122家酒店，中國共有15家分佈於13個城市。而本文主角，位於三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店則於2008年開業，是麗思卡爾頓品牌在中國較早佈局的度假奢華酒店之一。該酒店擁有446間豪華客房、套房和帶獨立泳池的私家別墅。過去一年，該酒店經營基本面較為穩健。2024年，該酒店實際控制公司實現營業收入約3.1億元，淨利潤5793.33萬元。細化到2025年上半年，該酒店平均入住率為80.5%，2024年同期為69.3%；每間房收益1654元，同比增長3.25%，其平均房價為2054元，同比下降11.16%。去年還賣了三亞希爾頓再介紹一下賣方背景——中國金茂作為此次交易的出售方，主營業務涵蓋物業開發、商務租賃、零售商業運營和酒店經營。2025年中期報告顯示，公司實現營業收入251.13億元，同比增長14.28%；歸母淨利潤10.9億元，同比增長7.93%。這一業績屬於在行業整體承壓的背景下實現了逆勢增長。從酒店業務來看，2025年中期，中國金茂的酒店經營收入在整體業務中佔比僅3%，相比2024年同期，營收同比下降了12%。中國金茂目前持有六家酒店資產，包括上海金茂君悦大酒店、金茂深圳JW萬豪酒店、南京威斯汀大酒店等。其中，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店收益最高，2025年上半年每間房收益達到1654元，而上海金茂君悦大酒店為1038元，長沙梅溪湖金茂豪華精選酒店最低，僅453元。針對此次交易，中國金茂明確表示，此次出售目的為 「資產證券化」 ，旨在優化資產負債表、壓降負債，而非單純現金流壓力。這也代表着該交易遠不止是普通的「賣酒店救急」，而是將原本龐大、難以流動的酒店資產變為流動性更高、易於交易的金融產品。實際上這是中國金茂輕資產轉型戰略的延續：2024年底，其已以約18.49億元出售了三亞希爾頓酒店，受讓方是海南驪馳諮詢有限公司。五星級酒店金茂三亞希爾頓酒店於2006年開業，擁有492間客房。根據當時中國金茂發布的公告，出售主要原因有二：第一個是資產更新需求。三亞希爾頓酒店運營已近20年，裝修及設施較為陳舊，未來需持續投入改造資金。第二個是財務優化。在當時的市場環境下，出售是「以合理價格實現酒店整體銷售的良機」，可回籠資金優化財務狀況和營運資金，並尋找新投資機會。實際上，走過行業至暗期的中國金茂正在努力調整姿態。在今年的中期業績發佈會上，金茂董事會主席陶天海表示，2023年到2024年，公司完成了活下來的目標。從今年開始，正式邁入「活得好」階段。中國金茂未來的戰略是「從活下來—活得好—活出彩三步走規劃」。爲了加速向輕資產運營轉型，中國金茂在酒店業務板塊將重點打造金茂璞修、金茂隱逸和金茂嘉悦三大產品線，覆蓋高端度假、城市度假、商務酒店等不同細分賽道。近幾年，酒店行業資產交易活躍當前，各路賣家變賣酒店資產的原因眾多，但核心主要有兩處：一，過去，許多豪華酒店是房企為獲取土地或提升項目價值而建的「配套」。如今房地產行業深度調整，房企面臨巨大的債務與現金流壓力，不得不變賣資產償債。二，高端酒店本身也面臨巨大的經營挑戰。高端酒店建造成本高、運營要求高，在消費者更注重性價比的趨勢下，高端酒店的餐飲、會議等傳統收入來源受到衝擊。因此，資本家們將旗下佔據優質區位、易於變現的高端酒店資產擺上「貨架」已經成爲了趨勢。這也造成了近幾年酒店行業資產交易的活躍。除了中國金茂一年內的2次出售外，最近的還包括12月1日的消息：香港富豪鄭家純正在為家族旗下瑰麗酒店集團（Rosewood Hotel Group）的物業物色買家，以應對新世界發展面臨的嚴峻流動性挑戰。目前鄭氏家族已與一些公司洽談出售該奢華酒店部分資產的可能性，磋商尚處於初步階段。2024年，也有多筆關於高端酒店的出售案例：2024年11月22日，成都希頓國際酒店以8.51億元拍價，拍賣方為成都喬治希頓房地產開發有限公司。據悉該酒店此前已流拍3次，起拍價從10.5億元逐步下調；酒店仍正常營業，但業主方已破產。2024年11月21日，碧桂園旗下佛山希爾頓酒店以約15億元出售。該酒店位於佛山新城CBD，建築面積約15.2萬㎡，擁有600間客房，為碧桂園資產盤整的一部分。自2023年以來，碧桂園加大了資產處置的力度。當時，佛山碧桂園美爵酒店、碧桂園三亞郡·雲海酒店及茂名碧桂園鳳凰酒店，也出現在待售名單中。跨界資產「抄底」案例也頻出。2024年12月17日，黃山屯溪利港喜來登酒店以1.65億元起拍價，競買方是黃山旅遊。該項目為未完工的高星酒店，評估價約2.95億元，起拍價僅約1.65億元，黃山旅遊擬「抄底」獲取酒店資產。2022年以來，市場上還出現過香水灣萬豪度假酒店、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店、清水灣萊佛士度假酒店、上海中糧海景壹號公寓、北京金茂威斯汀大酒店等高端酒店出售消息。報道指出，有些高端酒店交易背后多有「煤老闆」參與，反映出能源行業資金向酒店資產配置的趨勢。房企的資金回籠、項目的流拍、跨界資本的「抄底」……這些現象共同折射出酒店行業所處的深度調整期，也昭示着一個資產重新配置的活躍階段已到來。